Xây nhà trước khi có giấy phép xây dựng có bị phạt không?

Xây nhà khi chưa có giấy phép xây dựng không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn có nguy cơ bị phạt hành chính, buộc dừng thi công hoặc tháo dỡ công trình. Do đó, hoàn thiện thủ tục xin phép xây dựng trước khi khởi công là bước quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý.

1. Có được khởi công xây nhà trước khi có giấy phép xây dựng hay không?

Theo Điều 107 Luật Xây dựng 2014 quy định khi khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:

1. Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng.

2. Đối với công trình phải có giấy phép xây dựng thì phải có giấy phép theo quy định.

3. Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt.

4. Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định pháp luật. 

5. Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.

6. Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.

Tuy nhiên, đối với việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện thứ 2.

Như vậy, đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì không được khởi công xây dựng nhà ở trước khi có giấy phép.

Xem thêm: Có được xây dựng nhà kín toàn bộ diện tích đất không?

2. Mức phạt khi khởi công xây nhà trước khi có giấy phép xây dựng

Hành vi khởi công xây dựng nhà ở trước khi có giấy phép xây dựng bị coi là hành vi xây dựng không phép và theo quy định sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép như sau:

- Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác. 

- Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Ngoài ra, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu dừng thi công và thực hiện các thủ tục bổ sung giấy phép xây dựng.  

Xem thêm: Xây nhà cần lưu ý những điều kiện gì?

3. Thời gian hoàn thiện giấy phép xây dựng khi bị xử phạt

Theo Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi bị lập biên bản vi phạm, tổ chức hoặc cá nhân có 30 ngày để hoàn thiện hồ sơ xin giấy phép xây dựng (đối với nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày ra quyết định xử phạt.

- Nếu hoàn thành và xuất trình được giấy phép xây dựng: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hiện trạng công trình. Nếu phù hợp với giấy phép, bạn được phép tiếp tục xây dựng.

- Nếu không hoàn thành hoặc không xuất trình được giấy phép: Bạn sẽ phải tháo dỡ công trình vi phạm.

4. Vì sao nên kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi xin phép xây dựng nhà ở

Khi xin phép xây dựng, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau: 

- Chi tiết chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông). 

4.1. Chi tiết chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được chi tiết chức năng sử dụng đất, từ đó biết được chức năng mảnh đất dùng để làm gì, có được phép xây nhà ở không.

Ví dụ về một số loại chi tiết chức năng sử dụng đất: 

- Đất ở hiện hữu - cải tạo: Pháp luật hiện hành chưa đưa ra khái niệm cụ thể về loại đất này. Tuy nhiên, dựa theo cách gọi thì có thể hiểu đất ở hiện hữu - cải tạo là khu đất nằm trong quy hoạch đất nhà ở theo kế hoạch sử dụng đất cụ thể của từng địa phương. Đối với các khu đất ở hiện hữu cải tạo, những dự án nhà ở thường được thực hiện, quy hoạch theo hướng gia tăng chiều cao, giảm diện tích mặt đất nhằm tiết kiệm không gian sinh hoạt chung.

- Đất ở cải tạo - chỉnh trang: Là phần đất nằm trong khu quy hoạch, được định hướng để thiết kế, xây dựng mới, thiết kế bố cục của các khu nhà ở nhằm mục đích tạo tính thẩm mỹ, nâng cao mỹ quan, cùng sự hài hòa và phù hợp với những khu vực xung quanh đồng thời tạo môi trường sống tốt hơn.

- Đất phức hợp: Là phần đất được tiến hành quy hoạch dựng xây khu phức hợp, tùy mục đích của dự án, hay theo chính sách ở địa phương. Đất phức hợp không được ký hiệu quy hoạch riêng trên các bản đồ quy hoạch nhưng lại được tách nhỏ một cách cụ thể như: đất giáo dục, đất y tế, đất giải trí,…

- Đất hỗn hợp: Thực chất là đất nằm trong quy hoạch, do vậy việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất hỗn hợp tại nhiều địa phương vẫn chưa chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm.

- Đất ở: Gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.

- Đất ở xây dựng mới: Là một loại đất thuộc nhóm đất dân cư hiện hữu và bao gồm một số loại đất được cấp phép xây dựng chính thức như Đất ở cải tạo - chỉnh trang, Đất hỗn hợp, Đất dân cư xây dựng mới, Đất nhóm nhà ở cao tầng, thấp tầng. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới đôi khi gặp phải nhiều vướng mắc và khó khăn.

4.2. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Ngoài chi tiết chức năng sử dụng đất, bạn còn cần phải hết sức lưu ý đến quy hoạch lộ giới.

Bởi vì dù chi tiết chức năng sử dụng đất cho phép xây dựng nhà ở nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được xây nhà chỉ còn dưới 15 mét vuông thì sẽ không thể thực hiện xin phép xây dựng nhà ở

Ví dụ:

Bạn có một mảnh đất ở 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 90 mét vuông khiến diện tích còn lại được xây nhà chỉ còn 10 mét vuông thì bạn không thể xin phép xây dựng nhà ở.

Lưu ý:

- Đối với chi tiết chức năng sử dụng đất, nếu chức năng sử dụng đất không cho phép xây nhà thì bạn vẫn có thể xin phép xây dựng tạm theo giấy phép xây dựng có thời hạn.

- Còn khi đất nằm trong quy hoạch lộ giới, bạn sẽ không thể xin phép xây dựng, kể cả xin phép xây dựng tạm cũng không được.

Xem thêm: Không kiểm tra lộ giới hẻm, người mua “mất” nửa căn nhà

5. Khó khăn khi tự kiểm tra thông tin quy hoạch bên ngoài

Khi tự kiểm tra quy hoạch bên ngoài, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm. Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu?

Tóm lại, bạn không biết được có xin phép xây dựng nhà ở được hay không?

6. Khác biệt khi kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn

Thông qua bộ công cụ kiểm tra pháp lý BĐS trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được có thể xin phép xây dựng nhà ở hay không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông? 

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? (có đủ 15 mét vuông để xây nhà hay không)

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao? 

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm sơ bộ xem mình có thể xin giấy phép xây dựng nhà ở được hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ khi nộp đơn xin giấy phép xây dựng.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

7. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha 

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu? 

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939