TOÀN BỘ QUY TRÌNH CẦN BIẾT KHI MUA NHÀ
Trước khi quyết định mua nhà, bạn cần phải hết sức cẩn thận vì giá trị giao dịch rất lớn. Không ít trường hợp vì chủ quan hoặc không đủ kinh nghiệm, kiến thức nên rơi vào cảnh mất trắng tiền tỷ. Để tránh các rủi ro không đáng có, dưới đây là những điều bạn cần biết về quy trình, thủ tục mua nhà, đảm bảo an toàn trước khi xuống tiền.
1. Xác định ngân sách, chi phí
Đầu tiên, bạn cần xác định ngân sách, chi phí hiện tại cho việc mua nhà, từ đó lập kế hoạch tài chính phù hợp:
- Nếu bạn đã có đủ tiền mua nhà, bạn chỉ cần tính toán các khoản phí chuyển nhượng, phí cải tạo nhà, phí mua sắm nội thất và phí di chuyển đồ đạc phù hợp trong khả năng tài chính.
- Trường hợp chưa đủ tiền mua nhà, bạn cần xác định mình có thể tự trả bao nhiêu phần trăm giá trị căn nhà. Hiện nay, ngân hàng thường đưa ra gói hỗ trợ vay 70% giá trị căn nhà. Thậm chí nếu có thêm điều kiện đảm bảo, người đi vay hoàn toàn có thể vay vốn 100% giá trị căn nhà.
Tuy nhiên, nếu vay một khoản tiền quá lớn, bạn có thể gặp rủi ro khi không trả được nợ đúng hạn.
Ví dụ: Đối với hình thức vay thế chấp tài sản, trong trường hợp người vay không thể trả được nợ thì tài sản sẽ được chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng để thanh lý trừ nợ. Thông thường, vay ngân hàng mua nhà theo hình thức thế chấp bằng chính bất động sản sắp mua được nhiều người lựa chọn nhất do mức lãi suất ưu đãi. Do đó, nếu số tiền vay quá lớn dẫn đến không có khả năng thanh toán, bạn hoàn toàn có thể mất chỗ ở.
Làm thế nào để xác định vay bao nhiêu là hợp lý?
Bạn cần cân nhắc khả năng tài chính của bản thân qua những yếu tố sau:
- Vấn đề thu nhập cá nhân, xác định lương thưởng từ công việc, lợi nhuận kinh doanh hoặc các nguồn tài chính thu nhập khác.
- Số tiền chi trả nợ gốc và lãi hàng tháng chỉ được phép chiếm ở mức khoảng 30% thu nhập một tháng của bạn. Nếu vượt quá mức cho phép, bạn nên xem lại khoản vay của mình để tránh xảy ra tình trạng nợ xấu trong tương lai. Nếu cần hãy dừng việc vay vốn và tính toán lại kế hoạch.
- Nên lập kế hoạch lộ trình trả nợ của bạn đối với khoản vay.
Xem thêm SAI LẦM PHẢI TRÁNH KHI VAY NGÂN HÀNG MUA NHÀ
2. Tìm kiếm nhà phù hợp ngân sách, nhu cầu
Hãy dành thời gian xác định kỹ lưỡng về nhu cầu ngôi nhà mà bạn mong muốn, ví dụ như:
- Nhà nên có bao nhiêu phòng?
- Diện tích bao nhiêu sẽ phù hợp?
- Vị trí nhà, khu dân cư mong muốn, có cần gần trường học, bệnh viện hay cơ quan không?
- Nhà có phù hợp với ngân sách, khả năng tài chính hiện tại?
- ...
Nếu xác định đúng và đủ nhu cầu, bạn có thể thu hẹp phạm vi tìm kiếm nhà giữa hàng trăm ngàn nhà đất đang giao dịch trên thị trường. Đồng thời, giúp bạn tăng khả năng ra quyết định chính xác và rút gọn thời gian mua bán nhà.
Ngoài ra, việc tìm kiếm nhà phù hợp ngân sách, nhu cầu cũng giảm bớt áp lực tài chính, tránh trường hợp chọn mua một căn nhà có diện tích quá lớn, giá cao mà gia đình lại không sử dụng hết.
3. Kiểm tra pháp lý nhà đất
Các thông tin pháp lý nhà đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị bất động sản và kết quả giao dịch mua bán giữa các bên. Việc có đủ kiến thức, hiểu biết liên quan đến vấn đề này có thể giúp chủ đầu tư, người mua tránh được những tranh chấp, rủi ro mất tiền tỷ có thể xảy đến.
Không kiểm tra pháp lý, bạn có thể gặp rất nhiều vấn đề, thiệt hại không đáng có như:
- Mua phải nhà, đất dính quy hoạch toàn phần, có nguy cơ bị Nhà nước thu hồi đất dù đã bỏ tiền tỷ ra mua. Nếu muốn xin phép xây dựng nhà thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm, khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thì buộc phải tháo dỡ nhà và không được đền bù phần nhà đó. Ví dụ như mua phải đất dính quy hoạch giao thông.
- Mua phải nhà, đất dính quy hoạch một phần. Ví dụ: quy hoạch lộ giới hẻm. Như trường hợp của anh L (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính quy hoạch lộ giới hẻm. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, anh chỉ được phép xây dựng trong phạm vi diện tích ½ mảnh đất, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.
Xem chi tiết trường hợp này TẠI ĐÂY.
- Mua phải tài sản bị ngăn chặn không được giao dịch như: Đang vướng tranh chấp về quyền sở hữu; Đang bị kê biên để thi hành án; Đang bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Lúc này các bên sẽ không được ký công chứng hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, đồng nghĩa quá trình mua bán sẽ không thể tiếp tục dù đã cọc tiền cho bên bán.
Xem thêm Rủi ro mất trắng tiền tỷ khi không kiểm tra thông tin ngăn chặn
- Mua phải nhà sai hiện trạng. Ví dụ trên Sổ hồng, nhà có 2 tầng nhưng ngoài thực tế lại là 3 tầng. Lúc này, các bên cũng không được ký công chứng và thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, mà phải khắc phục vấn đề bằng cách đóng phạt vi phạm hành chính hoặc thậm chí phải tháo dỡ 1 tầng, đưa về đúng hiện trạng ban đầu thì mới được tiếp tục giao dịch. Ảnh hưởng đến giá trị và kết cấu an toàn của ngôi nhà.
- Không xác định được chủ sở hữu thực tế vì không ít trường hợp, tài sản có nhiều chủ sở hữu nhưng không thể hiện thông tin trên sổ. Có thể tài sản có các đồng thừa kế hoặc tài sản chung của 2 vợ chồng mà bên bán không cung cấp thông tin đầy đủ,... Theo quy định, khi mua bán phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Nếu không, bạn sẽ không thể mua được.
Ví dụ nhà đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng trên sổ chỉ đứng tên mỗi người chồng. Nếu không kiểm tra thông tin chủ sở hữu mà chỉ nhìn vào sổ, người mua dễ lầm tưởng rằng nhà này chỉ có 1 chủ và xuống tiền đặt cọc. Đến khi thực hiện thủ tục ký công chứng hợp đồng mua bán thì không được vì người vợ không đồng ý bán căn nhà đó. Lúc này, giao dịch không thể thực hiện được và người mua lại phải mất công đòi lại tiền.
- Không định giá nhà đất dẫn đến nguy cơ mua “hớ giá” quá cao, hoặc bán nhà với giá quá thấp.
- Nhiều trường hợp khai giá mua bán để tính thuế thấp hơn giá giao dịch thực tế, khai không đúng với quy định pháp luật dẫn đến các rủi ro tiềm ẩn như: Bị huỷ hợp đồng mua bán; Bị gán vào tội trốn thuế; Không cập nhật mua bán được.
Và còn rất nhiều rủi ro không lường trước được có thể khiến các bên thiệt hại hàng tỷ đồng.
4. Đặt cọc
Khi chọn được căn nhà như mong muốn và thực hiện kiểm tra pháp lý tài sản an toàn, bạn cần thương lượng với bên bán để thống nhất về giá bán.
Sau khi chốt thoả thuận giao dịch, các bên tiến hành bước tiếp theo trong quy trình mua bán nhà đất là đặt cọc. Đây là vấn đề thường xuyên phát sinh rủi ro và tranh chấp giữa các bên.
Rất nhiều trường hợp vướng vào các tranh chấp rắc rối không giải quyết được, hoặc phải tốn không ít thời gian, công sức mới giải quyết thành công khi đặt cọc mua nhà đất.
Đơn cử như trường hợp của chị X., chị có đặt cọc 500 triệu mua một căn nhà giá 2,8 tỷ ở quận Tân Phú. Tuy nhiên, sau đó giá nhà đất tăng mạnh nên chủ nhà đổi ý không chịu bán nữa và cũng không chịu đền bù theo hợp đồng. Các bên phát sinh tranh chấp, không thoả thuận được nên chị X. đã khởi kiện lên Toà để đòi tiền đền cọc. Kể cả khi đòi được khoản tiền này thì chị X. cũng phải mất không ít thời gian (thời gian từ khi nộp đơn yêu cầu đến khi ra bản án kéo dài bao lâu phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, cùng với việc thực hiện các thủ tục phức tạp, giải quyết các vấn đề rắc rối liên quan.
Nếu hợp đồng cọc không chặt chẽ, thiếu sót về các vấn đề như:
- Hình thức thanh toán và các đợt thanh toán.
- Chứng cứ chứng minh đã đặt cọc.
- Thời điểm tiến hành giao kết hợp đồng mua bán.
- Bên chịu thuế phí, trường hợp vi phạm hợp đồng và khoản phạt,...
Người mua hoàn toàn có thể gặp bất lợi dẫn đến mất trắng khoản tiền đã đặt cọc.
Xem thêm CẨN TRỌNG 4 VẤN ĐỀ NÀY KHI ĐẶT CỌC MUA NHÀ ĐẤT
5. Thanh toán và ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng
Dựa theo hợp đồng đặt cọc đã giao kết trước đó, hai bên tiến hành thanh toán đợt 1 và xác lập hợp đồng mua bán.
Bạn nên liên hệ trước với văn phòng công chứng để soạn sẵn khung hợp đồng và chuẩn bị các thông tin, giấy tờ yêu cầu.
Những loại giấy tờ mà bên bán cần mang theo:
- Sổ đỏ hoặc sổ hồng: bản gốc
- CMND/ Hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân: 1 bản gốc và 04 bản photo công chứng
- Giấy đăng ký kết hôn: 1 bản gốc và 04 bản photo công chứng
Lưu ý: Một số trường hợp đặc biệt sẽ có phát sinh thêm các loại giấy tờ khác như: Giấy xác nhận độc thân, quyết định ly hôn và phân chia tài sản từ tòa án, quyết định phân chia tài sản theo di chúc,…
Những loại giấy tờ mà bên mua cần mang theo:
- CMND/ Hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân: 1 bản gốc và 04 bản photo công chứng
Thông thường, việc tiến hành ký và công chứng hợp đồng được tiến hành gần như đồng thời với việc bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán, cũng như bên bán bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo yêu cầu của văn phòng công chứng cho bên mua.
6. Khai thuế
Các khoản thuế, phí khi mua bán nhà đất gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% tổng giá trị tài sản. (Bên bán chịu)
- Lệ phí trước bạ: 0,5% tổng giá trị tài sản. (Bên mua chịu)
- Lệ phí thẩm định hồ sơ, Lệ phí địa chính, Lệ phí cấp sổ đỏ, Phí công chứng thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ: Người mua và người bán cần có sự trao đổi để quyết định ai sẽ là người chịu các khoản phí này.
Xem thêm TẤT CẢ CÁC KHOẢN THUẾ, PHÍ CẦN ĐÓNG KHI MUA NHÀ
Về việc nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), bên bán thường khấu trừ số tiền nộp thuế cho bên mua để bên mua tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp quy trình sang tên sổ đỏ.
7. Sang tên
Sau khi đã có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, người mua cần sang tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch. Các bước thực hiện như sau:
- Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN. Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.
- Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
- Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu (thủ tục đăng bộ sang tên)
8. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha
Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, các thủ tục pháp lý nhà đất.
Về GNha
Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939