CẨN TRỌNG 4 VẤN ĐỀ NÀY KHI ĐẶT CỌC MUA NHÀ ĐẤT

Rất nhiều trường hợp vướng vào các tranh chấp rắc rối không giải quyết được, hoặc phải tốn không ít thời gian, công sức mới giải quyết thành công khi đặt cọc mua nhà đất.

1.     Mức phạt cọc (đền cọc)

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, nếu việc mua bán không thành công do lỗi của một bên thì lúc này sẽ phát sinh mức phạt cọc. Mức phạt cọc được hiểu là khoản tiền mà bên có lỗi phải trả để đền bù cho việc không thực hiện hợp đồng của mình.

Cụ thể, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Nếu bên mua từ chối nhận chuyển nhượng nhà đất theo hợp đồng thì khoản tiền đã đặt cọc trước đó (hoặc tài sản đặt cọc khác) thuộc về bên bán, bên mua mất cọc.

- Nếu bên bán từ chối chuyển nhượng nhà đất theo hợp đồng thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên mua tiền đặt cọc và thêm một khoản tiền tương đương giá trị đó, bên bán phải đền cọc.

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác và có ghi nhận trong hợp đồng cọc về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Đây cũng chính là vấn đề thường xảy ra tranh chấp giữa các bên.

Đơn cử như trường hợp của chị X., chị có đặt cọc 500 triệu mua một căn nhà giá 2,8 tỷ ở quận Tân Phú. Tuy nhiên, sau đó giá nhà đất tăng mạnh nên chủ nhà đổi ý không chịu bán nữa và cũng không chịu đền bù theo hợp đồng. Các bên phát sinh tranh chấp, không thoả thuận được nên chị X. đã khởi kiện lên Toà để đòi tiền đền cọc. Kể cả khi đòi được khoản tiền này thì chị X. cũng phải mất không ít thời gian (thời gian từ khi nộp đơn yêu cầu đến khi ra bản án kéo dài bao lâu phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, cùng với việc thực hiện các thủ tục phức tạp, giải quyết các vấn đề rắc rối liên quan.

Các tranh chấp thường gặp từ vấn đề phạt cọc là:

- Bên bán có lỗi nhưng không chịu trả lại tiền cọc cho bên mua, không chịu đền bù thêm một khoản tiền tương ứng.  

- Bên mua không nhận được tiền phạt cọc theo thỏa thuận dù bên bán đơn phương thay đổi ý định, không bán nhà đất nữa.

- Bên mua có lỗi nhưng đòi lại tiền đặt cọc, thậm chí tìm đủ lý do để phạt ngược bên bán…

2.     Quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cọc

Khi mua, bán nhà đất không rõ ràng pháp lý, thường phát sinh loại tranh chấp này nguyên nhân là do một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên còn lại. Đây là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ví dụ như:

- Bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc.

- Bên mua không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán.

- Bên bán nhận cọc xong lại tiếp tục đưa nhà đất đó vào một giao dịch khác.

- Thông tin về nhà đất trong hợp đồng đặt cọc không đúng với thực tế, ví dụ như sai lệch diện tích, mốc ranh giới…

3.     Nhà đất không đủ điều kiện mua bán nhưng chủ vẫn nhận đặt cọc

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi nhận đặt cọc của bên mua để tiến hành chuyển nhượng thì bên bán phải đáp ứng được những điều kiện pháp lý cụ thể về tài sản của mình như:

- Có sổ hồng, sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Nhà đất không có tranh chấp

- Nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Đất còn thời hạn sử dụng

Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp bên bán cố tình che giấu thông tin để nhận đặt cọc, có dấu hiệu lừa đảo để chiếm đoạt tiền, dù nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Như trường hợp của chị V. (là khách hàng của GNha), chị đã đặt cọc trước 200 triệu để mua một căn nhà ở quận 6 theo hợp đồng đặt cọc. Sau khi nhận cọc thì bên bán nhiều lần trốn tránh, tỏ thái độ không thiện chí để tiếp tục thực hiện giao dịch. Nghi ngờ nên chị đã liên hệ GNha để kiểm tra pháp lý thì phát hiện nhà đang bị kê biên để thi hành án do chủ nhà thiếu nợ nhưng không có khả năng chi trả. Để lấy lại số tiền trên, trước tiên chị V. cần đàm phán, yêu cầu bên bán trả lại. Trường hợp bên bán cố tình không trả lại số tiền, chị V. có thể khởi kiện tại Toà án, để yêu cầu Toà tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, khi đó bên bán phải trả lại số tiền cọc kèm bồi thường cho chị một khoản tiền thiệt hại phát sinh. 

4.     Bên nhận cọc không có quyền tự mình bán nhà đất

Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do chủ sở hữu nhà đất thực hiện. Trường hợp người khác thực hiện thay hoặc nhà đất có nhiều đồng sở hữu thì cần phải được sự đồng ý của các chủ sở hữu thông qua văn bản ủy quyền được công chứng chứng thực.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những trường hợp người nhận đặt cọc, ký kết hợp đồng đặt cọc lại không có quyền sử dụng đất (do nghĩ là người thân quen nên không cần văn bản uỷ quyền) hoặc chỉ có quyền một phần (đất là tài sản chung của vợ chồng, đất chung sổ). Hậu quả là sau đó không thể thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng, phát sinh tranh chấp với bên mua.

Do đó, khi đặt cọc thường có giá trị lớn nên người mua trước khi xuống tiền cần kiểm tra thận trọng các thông tin pháp lý nhà đất để xác minh xem tài sản có an toàn để mua bán hay không, có đủ điều kiện giao dịch không, mình có đặt cọc với đúng chủ sở hữu không,… Tránh tình trạng đặt cọc xong, khi tranh chấp thì không lấy lại được tiền, hoặc phải rất vất vả, mệt mỏi mới đòi lại được. Ngoài ra, các bên cần chuẩn bị hợp đồng đặt cọc chuẩn, không có lỗ hổng để tránh phát sinh rắc rối không đáng có.

5.     Giải pháp đặt cọc mua nhà an toàn

GNha mang đến giải pháp an toàn, tối ưu thời gian và chi phí cho bạn bằng cách:

-       Hỗ trợ soạn hợp đồng đặt cọc chuẩn, cân bằng lợi ích giữa hai bên.
-       Tư vấn các điều khoản cần thiết, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, giảm thiểu rủi ro.

Như đã phân tích, việc kiểm tra pháp lý là điều đầu tiên và bắt buộc phải làm trước khi xuống tiền đặt cọc. Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể tự mình kiểm tra Miễn Phí 5 thông tin pháp lý quan trọng mà bạn buộc phải biết:

-       Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…

-       Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…

-       Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

-       Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

-       Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, khi có nhu cầu kiểm tra chính xác các thông tin trên, hãy liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể.