Nhà ở không có giấy phép có được bồi thường khi thu hồi?

Giấy phép xây dựng không chỉ là văn bản pháp lý quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của công trình mà còn là cơ sở để nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vậy, trường hợp không có giấy phép xây dựng, người dân có được bồi thường hay không?

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng được định nghĩa như sau:

"Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình."

Hiểu đơn giản, giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp, cho phép chủ đầu tư thực hiện các hoạt động xây dựng, sửa chữa hoặc thay đổi công trình. Đây là giấy tờ quan trọng đảm bảo công trình tuân thủ các quy định pháp luật.

2. Nhà ở không có giấy phép xây dựng có được bồi thường khi thu hồi đất?

Theo Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định:

Nhà nước sẽ không bồi thường tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp:

- Tài sản được tạo lập trái quy định pháp luật.

- Tài sản được tạo lập trong thời gian đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nói cách khác, chỉ những tài sản được xây dựng hợp pháp mới được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu bạn xây nhà trên đất thuộc diện cần có giấy phép xây dựng, mà không có giấy phép, thì khi thu hồi, Nhà nước chỉ bồi thường giá trị đất, không bồi thường giá trị căn nhà.

Ví dụ thực tế:

Anh A xây một căn nhà trên mảnh đất của mình nhưng không xin giấy phép xây dựng, dù pháp luật yêu cầu phải có. Khi Nhà nước thu hồi đất, anh A chỉ được bồi thường giá trị mảnh đất, còn căn nhà sẽ không được bồi thường vì xây dựng không hợp pháp.

Xem thêm: Xây dựng nhà cấp 4 có cần xin giấy phép xây dựng hay không?

3. Trường hợp nào vẫn được đền bù dù không có giấy phép xây dựng?

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có quy định nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại đây thì công trình xây dựng trên đất vẫn sẽ được đền bù khi bị thu hồi đất ở, cụ thể:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Theo đó, nếu thuộc một trong những trường hợp như đã nêu trên thì sẽ vẫn có thể được đền bù dù không có giấy phép xây dựng.

Lưu ý quan trọng:

Việc xây dựng nhà ở cần tuân thủ các quy định pháp luật, trong đó giấy phép xây dựng đóng vai trò quan trọng để đảm bảo quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất. Để tránh rủi ro mất quyền bồi thường hoặc chỉ được bồi thường một phần, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch đất và tiến hành xin giấy phép xây dựng trước khi bắt đầu xây dựng nhà. 

4. Vì sao nên kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi xin giấy phép xây dựng nhà ở

Khi xin phép xây dựng, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau: 

- Chi tiết chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông). 

4.1. Chi tiết chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được chi tiết chức năng sử dụng đất, từ đó biết được chức năng mảnh đất dùng để làm gì, có được phép xây nhà ở không.

Ví dụ về một số loại chi tiết chức năng sử dụng đất: 

- Đất ở hiện hữu - cải tạo: Pháp luật hiện hành chưa đưa ra khái niệm cụ thể về loại đất này. Tuy nhiên, dựa theo cách gọi thì có thể hiểu đất ở hiện hữu - cải tạo là khu đất nằm trong quy hoạch đất nhà ở theo kế hoạch sử dụng đất cụ thể của từng địa phương. Đối với các khu đất ở hiện hữu cải tạo, những dự án nhà ở thường được thực hiện, quy hoạch theo hướng gia tăng chiều cao, giảm diện tích mặt đất nhằm tiết kiệm không gian sinh hoạt chung.

- Đất ở cải tạo - chỉnh trang: Là phần đất nằm trong khu quy hoạch, được định hướng để thiết kế, xây dựng mới, thiết kế bố cục của các khu nhà ở nhằm mục đích tạo tính thẩm mỹ, nâng cao mỹ quan, cùng sự hài hòa và phù hợp với những khu vực xung quanh đồng thời tạo môi trường sống tốt hơn.

- Đất phức hợp: Là phần đất được tiến hành quy hoạch dựng xây khu phức hợp, tùy mục đích của dự án, hay theo chính sách ở địa phương. Đất phức hợp không được ký hiệu quy hoạch riêng trên các bản đồ quy hoạch nhưng lại được tách nhỏ một cách cụ thể như: đất giáo dục, đất y tế, đất giải trí,…

- Đất hỗn hợp: Thực chất là đất nằm trong quy hoạch, do vậy việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất hỗn hợp tại nhiều địa phương vẫn chưa chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm.

- Đất ở: Gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.

- Đất ở xây dựng mới: Là một loại đất thuộc nhóm đất dân cư hiện hữu và bao gồm một số loại đất được cấp phép xây dựng chính thức như Đất ở cải tạo - chỉnh trang, Đất hỗn hợp, Đất dân cư xây dựng mới, Đất nhóm nhà ở cao tầng, thấp tầng. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới đôi khi gặp phải nhiều vướng mắc và khó khăn.

4.2. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Ngoài chi tiết chức năng sử dụng đất, bạn còn cần phải hết sức lưu ý đến quy hoạch lộ giới.

Bởi vì dù chi tiết chức năng sử dụng đất cho phép xây dựng nhà ở nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được xây nhà chỉ còn dưới 15 mét vuông thì sẽ không thể thực hiện xin phép xây dựng nhà ở

Ví dụ:

Bạn có một mảnh đất ở 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 90 mét vuông khiến diện tích còn lại được xây nhà chỉ còn 10 mét vuông thì bạn không thể xin phép xây dựng nhà ở.

Lưu ý:

- Đối với chi tiết chức năng sử dụng đất, nếu chức năng sử dụng đất không cho phép xây nhà thì bạn vẫn có thể xin phép xây dựng tạm theo giấy phép xây dựng có thời hạn.

- Còn khi đất nằm trong quy hoạch lộ giới, bạn sẽ không thể xin phép xây dựng, kể cả xin phép xây dựng tạm cũng không được.

Xem thêm: Không kiểm tra lộ giới hẻm, người mua “mất” nửa căn nhà

5. Khó khăn khi tự kiểm tra thông tin quy hoạch bên ngoài

Khi tự kiểm tra quy hoạch bên ngoài, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm. Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu?

Tóm lại, bạn không biết được có xin phép xây dựng nhà ở được hay không?

6. Khác biệt khi kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn

Thông qua bộ công cụ kiểm tra pháp lý BĐS trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được có thể xin phép xây dựng nhà ở hay không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông? 

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? (có đủ 15 mét vuông để xây nhà hay không)

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao? 

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm sơ bộ xem mình có thể xin giấy phép xây dựng nhà ở được hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ khi nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

7. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha 

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu? 

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939