KIỂM TRA NHỮNG THÔNG TIN PHÁP LÝ NÀO TRƯỚC KHI MUA NHÀ?
Không ít trường hợp người mua nhà vì chủ quan hoặc không biết phải kiểm tra pháp lý nên mua phải nhà bị vướng quy hoạch, nhà bị ngăn chặn không được giao dịch, nhà sai hiện trạng, nhà chưa hoàn công, hoặc thậm chí mua bán với người không phải chủ nhà,... dẫn đến thiệt hại hàng tỷ đồng mà lại không được sử dụng nhà như mong muốn. Để tránh các rủi ro không đáng có, bạn cần kiểm tra những thông tin pháp lý này trước khi mua nhà.
1. Kiểm tra sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)
Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính Giấy chứng nhận, bản gốc sổ hồng. Nếu người bán không cho bạn xem, hoặc tìm cách lảng tránh thì có thể nhà đất đó chưa được cấp sổ, hoặc đang cầm cố, thế chấp tại ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng,...
Đây đều là những trường hợp người bán không được tự ý chuyển nhượng tài sản. Do đó, không ít trường hợp người mua bị “dụ dỗ" giao dịch bằng giấy tờ tay.
Mua nhà bằng giấy tờ tay là việc 2 bên giao dịch mua bán nhà đất nhưng không lập hợp đồng công chứng theo quy định mà chỉ tự viết, tự ký và thoả thuận với nhau. Do không có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên giấy tờ này không có giá trị pháp lý, không được Pháp luật công nhận mà chỉ đơn thuần dựa trên sự tự thỏa thuận của 2 bên.
Đây là hình thức mua bán vô cùng rủi ro. Xem chi tiết MẤT TRẮNG TIỀN TỶ, ÔM HẬN VÌ MUA NHÀ QUA GIẤY TỜ TAY
Trường hợp người bán cho xem sổ hồng thì bạn cũng đừng vội vàng xuống tiền mà hãy kiểm tra xem sổ có giá trị pháp lý không. Thời gian qua rất nhiều trường hợp lừa đảo bằng sổ hồng giả, khiến nhiều người mất trắng hàng tỷ đồng.
Như trường hợp của chị P., chị đã gặp và thỏa thuận mua một căn nhà tại Quận 7 của ông T. giá 3.7 tỷ đồng. Ông T. yêu cầu chị trả trước 1/3 giá trị căn nhà và giao sổ hồng cho chị giữ, sau đó các bên tiến hành làm thủ tục công chứng chứng thực. Do tin tưởng nên chị đã đồng ý. Sau khi nhận tiền và giao sổ, bên bán cao chạy xa bay. Lúc này chị mới biết mình đã bị lừa vì đây là sổ giả. Chị lập tức báo công an về hành vi lừa đảo của ông T. Tuy nhiên, tới nay đã 2 tháng trôi qua nhưng chị vẫn chưa lấy lại được số tiền đã mất.
Bạn có thể đề nghị bên bán hợp tác cùng đến cơ quan chức năng để kiểm tra, xác nhận (vì khả năng cao bên bán sẽ không cho bạn mượn sổ để tự đem đi kiểm tra).
Hoặc đơn giản nhất, bạn có thể gửi hình ảnh sổ đến GNha, bằng chuyên môn nghiệp vụ, chúng tôi có thể kiểm tra nhanh chóng xác định sổ thật hay sổ giả.
Xem thêm THOÁT NẠN NHỜ 3 CÁCH “SOI” SỔ HỒNG THẬT HAY GIẢ
2. Kiểm tra quy hoạch
Khi mua nhà, cần đặc biệt lưu ý đến quy hoạch đất đai. Nếu ngôi nhà nằm trong khu vực có quy hoạch, bạn có thể gặp khó khăn trong việc cải tạo, sửa chữa và không được ngân hàng hỗ trợ vay vốn. Ngoài ra, nguy cơ phải giảm giá và khả năng bị tháo dỡ nhà cũng là những vấn đề đáng lưu ý.
Như trường hợp của anh L. (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, nhưng chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính quy hoạch lộ giới hẻm, “ăn” vào phân nửa diện tích đất. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch thì sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L. chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, anh chỉ được phép xây dựng trong phạm vi ½ diện tích căn nhà ban đầu, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.
Xem chi tiết trường hợp này TẠI ĐÂY.
Đặc biệt, khi cơ quan Nhà nước thực hiện kế hoạch sử dụng đất cũng chính là lúc các phần diện tích đất nằm trong quy hoạch được khoanh vùng để triển khai. Tuy nhiên, vì lý do khách quan lẫn chủ quan mà phần đất quy hoạch có khả năng bị “treo”, chưa sử dụng.
Ví dụ: Công viên cây xanh, mở rộng lộ giới, đất hỗn hợp,… theo quy định sẽ không được xây dựng mới cũng như khó khăn cho chủ sở hữu trong việc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Hơn thế nữa, kể cả khi được phép xây dựng trên mảnh đất này cũng chỉ là xin được Giấy phép xây dựng tạm thời và khi có Quyết định của cơ quan Nhà nước, buộc phải tháo dỡ và không được đền bù.
Khi kiểm tra quy hoạch, cần xác định vị trí của khu vực có bất động sản mà bạn đang quan tâm. Vì mỗi khu vực sẽ có thông tin quy hoạch khác nhau theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cơ quan Nhà nước.
Ngoài ra, bạn nên tìm hiểu về các kế hoạch phát triển, các dự án, cơ sở hạ tầng và những thay đổi có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong tương lai. Những yếu tố trên là một trong những điều kiện giúp tài sản của bạn phát triển bền vững và có tiềm năng tăng giá.
3. Kiểm tra nhà có đang vướng tranh chấp không? (Thông tin ngăn chặn giao dịch)
Trước khi đặt cọc và xuống tiền mua nhà đất, ngoài việc kiểm tra cẩn thận giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng), các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu (nếu có), bạn còn phải kiểm tra thông tin Ngăn Chặn để biết:
- Căn nhà đó có đang vướng tranh chấp về quyền sở hữu với bên thứ ba hay không;
- Có đang bị kê biên để thi hành án không;
- Có bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không;…
Rủi ro
Nếu mua phải nhà đang bị ngăn chặn giao dịch, các bên sẽ không được ký công chứng hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, đồng nghĩa quá trình mua bán sẽ không thể tiếp tục.
Lúc này, người mua phải thương lượng với chủ nhà để lấy lại số tiền cọc vì không biết bao lâu mới giải quyết được vấn đề ngăn chặn. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua bị cắt đứt liên lạc hoặc bên bán viện nhiều lý do để tránh mặt, không trả lại tiền. Nếu người mua khởi kiện thì phải mất công thực hiện các thủ tục phức tạp, mất rất nhiều thời gian để lấy lại tiền.
Do đó, để đảm bảo an toàn, bạn nên kiểm tra thông tin ngăn chặn của tài sản trước khi xuống tiền. Tuy nhiên, không dễ để kiểm tra thông tin này vì khi đến cơ quan chức năng, chỉ chủ sở hữu tài sản mới được quyền kiểm tra.
4. Kiểm tra thông tin chủ sở hữu, có bao nhiêu đồng sở hữu?
Kiểm tra vấn đề này để biết người mình đang giao dịch là ai, chủ sở hữu tài sản chỉ có 1 người hay còn những người khác nữa,... Nếu không kiểm tra mà đã vội đặt cọc, bạn có thể đối mặt với nguy cơ mất trắng khoản tiền cọc, cụ thể:
- Đặt cọc nhưng người nhận cọc không phải là chủ nhà. Không ít trường hợp kẻ xấu lừa đảo, tự nhận mình là chủ nhà hoặc là người quen, người thân của chủ nhà để đứng ra nhận cọc. Sau khi nhận tiền, đối tượng liền “mất tích” và cắt đứt mọi liên lạc.
- Thậm chí có trường hợp nhiều người mua không đặt cọc với chính chủ nhà mà lại thông qua công ty môi giới bất động sản hoặc “cò đất”. Vì tin rằng công ty thì sẽ uy tín, hoặc chủ quan rằng “cò đất” chỗ quen biết thì sẽ không có rủi ro. Lợi dụng lòng tin, phía “cò đất” lừa đảo đứng ra nhận tiền cọc dùm bên bán. Sau khi nhận cọc, phía “cò đất” môi giới biến mất không rõ lý do, còn chủ nhà thì phủ nhận mối quan hệ giữa họ với bên môi giới.
Trong trường hợp này, bên mua gần như mất trắng số tiền đặt cọc vì chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua.
- Tài sản có nhiều chủ sở hữu nhưng không thể hiện thông tin trên sổ. Ví dụ nhà đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng trên sổ chỉ đứng tên mỗi người chồng. Nếu không kiểm tra thông tin chủ sở hữu mà chỉ nhìn vào sổ, người mua dễ lầm tưởng rằng nhà này chỉ có 1 chủ và xuống tiền đặt cọc. Đến khi thực hiện thủ tục ký công chứng hợp đồng mua bán thì người vợ mới phát hiện và không đồng ý bán căn nhà đó. Lúc này, giao dịch không thể thực hiện được và người mua lại phải mất công đòi lại tiền.
Xem thêm Các trường hợp lừa đảo đặt cọc, tranh chấp khiến người mua mất trắng tiền tỷ
Do đó, trước khi đặt cọc, bạn cần đối chiếu thông tin của người bán (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân) và thông tin trên sổ đỏ để đảm bảo người đang giao dịch với bạn đích thị là chủ sở hữu bất động sản đó.
Trường hợp nhờ người thân, người quen thực hiện dùm việc đặt cọc thì phải có giấy uỷ quyền. Nội dung uỷ quyền có bao gồm việc nhận tiền cọc không? Bạn bắt buộc phải làm rõ vấn đề này trước khi giao tiền.
Nếu người bán đã có vợ/chồng, cần xem xét thông tin cả 2 người như đã phân tích.
5. Kiểm tra hiện trạng nhà so với trên sổ
Rủi ro nếu mua phải nhà sai hiện trạng:
- Không thể thực hiện việc đăng bộ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai vì hiện trạng nhà ở không đúng như trên giấy chứng nhận và Cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu phải hủy hợp đồng, hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho đúng hiện trạng thì mới được chuyển nhượng.
- Rủi ro cho bên mua: không biết nên xoay xở thế nào vì đã thanh toán, hợp đồng cũng đã công chứng mới phát hiện nhà chuyển nhượng sai hiện trạng, chưa thực hiện hoàn công và chưa làm sổ hồng mới.
- Mất thời gian và chi phí: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phát hiện nhà xây dựng sai hiện trạng sẽ yêu cầu tháo dỡ, xử phạt vi phạm hành chính gây tốn thời gian và chi phí cho các bên.
- Cấu trúc nhà, hiện trạng nhà sẽ bị buộc thay đổi cho đúng với hiện trạng ghi nhận trên sổ
- Trường hợp bên bán không thiện chí hợp tác, hoặc đã định cư ở nước ngoài bên mua có thể sẽ phát sinh rắc rối, chi một khoản chi phí không nhỏ trong việc tháo dỡ, thay đổi hiện trạng, hoàn công,…
Cách kiểm tra hiện trạng nhà:
- Đọc sổ và so sánh với hiện trạng thực tế sơ đồ trên sổ hoặc bản vẽ xây dựng. Đây là cách nhanh chóng và thuận tiện nhất vì không mất công sức kiểm tra tại cơ quan nhà nước hoặc các đơn vị pháp lý. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi người mua phải có kỹ năng và hiểu biết nhất định, tránh bỏ qua nhiều chi tiết quan trọng khi chưa có kiến thức đo vẽ hay có đơn vị chuyên môn hỗ trợ.
- Liên hệ các cơ quan địa chính tại phường, xã: việc này có giới hạn người yêu cầu kiểm tra chỉ chủ sở hữu mới có thể liên hệ để yêu cầu kiểm tra hiện trạng và phải mất một khoảng thời gian dài để có kết quả theo yêu cầu
- Liên hệ các công ty xây dựng, công ty đo đạc có chuyên môn để kiểm tra hiện trạng.
- Hoặc đơn giản nhất, bạn có thể liên hệ GNha để kiểm tra hiện trạng. Bằng chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm lâu năm, chúng tôi có thể trả kết quả nhanh chóng, linh động thời gian giao file kiểm tra và tư vấn cụ thể, bảo vệ bạn khỏi mọi rủi ro pháp lý khi mua nhà.
Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.
6. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha
Có 5 thông tin pháp lý quan trọng mà bạn buộc phải kiểm tra TRƯỚC KHI giao dịch mua bán nhà, đất:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?
Về GNha
GNha mang đến giải pháp kiểm tra toàn bộ 5 thông tin trên tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, giúp bạn mua nhà an toàn, tránh được những rủi ro thiệt hại tiền tỷ.
Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Ngoài ra, thông tin ngăn chặn thuộc về vấn đề cá nhân, không thể công khai trên website, do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha.
Chỉ trong 2 giờ (đối với trường hợp khó thì tối đa 1 ngày), bạn sẽ nhận được kết quả kiểm tra toàn bộ thông tin pháp lý BĐS nhanh nhất. Để hiểu được các từ ngữ chuyên môn trong Pháp lý cũng là điều gây khó cho người sử dụng. Chính vì điều đó, trong kết quả kiểm tra, GNha đã đơn giản hóa các từ ngữ chuyên môn để người sử dụng dễ hiểu hơn và nắm được các yếu tố đặc biệt quan trọng.
Hơn thế nữa, sau khi người sử dụng nhận được kết quả kiểm tra, chúng tôi vẫn cử nhân viên tư vấn đến tận nơi, giải thích cặn kẽ từng hạng mục, để đảm bảo 100% khách hàng đã hiểu và bảo vệ TUYỆT ĐỐI khỏi mọi rủi ro.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939