TRƯỚC KHI MUA NHÀ, CẦN KIỂM TRA NHỮNG GÌ?

a year ago

Mua nhà là quyết định rất quan trọng, nhất là với những người không tham gia thị trường BĐS hoặc không quá dư dả về tài chính, vì giá trị giao dịch nhà đất rất lớn. Nếu không kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý tài sản hoặc bỏ sót các thông tin quan trọng, người mua có thể gặp phải rủi ro mất trắng tiền tỷ.

1. Kiểm tra sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)

Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính sổ hồng (Giấy chứng nhận). Nếu người bán không xuất trình được thì có thể nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, đang cầm cố hoặc có tranh chấp trong nội bộ gia đình. Khi đó, giao dịch có thể không được công nhận.

Rất nhiều trường hợp sổ là tài sản chung của hai vợ chồng sau khi kết hôn nhưng thông tin trên sổ lại chỉ ghi tên vợ hoặc chồng. Hoặc trường hợp căn nhà là tài sản chung sau ly hôn nhưng chưa có biên bản phân chia tài sản. Lúc này, nếu người mua không am hiểu về pháp lý, thấy thông tin trên sổ trùng khớp với người bán, liền xuống tiền cọc thì có khả năng giao dịch sẽ không thể thực hiện được và bị vô hiệu khi một trong hai người không đồng ý.

Tương tự, trong trường hợp nhà có nhiều người sở hữu do thừa kế, cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng thừa kế về việc bán nhà. Nếu không, giao dịch có thể không thực hiện được và phải qua quá trình phân chia giá trị tài sản cũng như các quy trình, thủ tục khác.

Trường hợp người mua được xem sổ hồng nhưng nghi ngờ về giá trị pháp lý của sổ hồng đó, bạn có thể đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận. Nếu bên bán từ chối thực hiện, rất có khả năng Giấy chứng nhận đó có vấn đề về mặt pháp lý.

Cụ thể, vấn nạn lừa đảo bán nhà bằng sổ hồng giả khiến người dân mất trắng tiền tỷ: Chị P., đã gặp và thỏa thuận mua một căn nhà tại Quận 7 của ông T. giá 3.7 tỷ đồng. Chị P. chủ quan đã đồng ý với yêu cầu của Ông T. là trả trước 1/3 giá trị căn nhà và chị P giữ sổ hồng. Sau khi nhận tiền và giao sổ, ông T cao chạy xa bay. Lúc này chị P. mới biết đó là sổ giả, Chị P lập tức báo công an nhưng tới nay, 2 tháng trôi qua nhưng chị vẫn chưa lấy lại được số tiền đã mất.

Xem thêm THOÁT NẠN NHỜ 3 CÁCH “SOI” SỔ HỒNG THẬT HAY GIẢ

2. Kiểm tra quy hoạch

Đây cũng là bước rất quan trọng. Trước khi đặt cọc mua nhà, bạn nên hỏi thêm về vấn đề quy hoạch tại nơi có tài sản để xem nhà có đang thuộc diện quy hoạch giải tỏa trắng hay không, nhà có bị dính quy hoạch lộ giới không.

- Rủi ro khi mua nhà không kiểm tra quy hoạch:

+ Mua phải nhà bị dính quy hoạch toàn phần (ví dụ: toàn bộ diện tích nhà nằm trong quy hoạch đất giao thông), sau này có thể bị Nhà nước thu hồi khiến người mua không còn nhà đất.

+ Mua phải nhà bị dính quy hoạch lộ giới. Như trường hợp của anh L (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, nhưng chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính quy hoạch lộ giới hẻm tới hơn ½ diện tích mảnh đất. Giờ nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng chỉ có thể sửa chữa hoặc xây mới trên ½ diện tích nhà ở còn lại.

Xem chi tiết trường hợp này TẠI ĐÂY

Vì vậy, người mua nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất (có trả phí) để được cung cấp thông tin chính thống hoặc thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch.

Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo, không có tính ràng buộc đối với người cung cấp. Bạn có thể liên hệ GNha để kiểm tra nhanh chóng, chính xác thông tin quy hoạch.

3. Kiểm tra hiện trạng thực tế so với trên sổ hồng

3.1 Rủi ro nếu mua phải nhà sai hiện trạng:

- Không thể thực hiện việc đăng bộ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai vì hiện trạng nhà ở không đúng như trên giấy chứng nhận và Cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu phải hủy hợp đồng, hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho đúng hiện trạng thì mới được chuyển nhượng.

- Rủi ro cho bên mua: không biết nên xoay xở thế nào vì đã thanh toán, hợp đồng cũng đã công chứng mới phát hiện nhà chuyển nhượng sai hiện trạng, chưa thực hiện hoàn công và chưa làm sổ hồng mới.

- Mất thời gian và chi phí: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phát hiện nhà xây dựng sai hiện trạng sẽ yêu cầu tháo dỡ, xử phạt vi phạm hành chính gây tốn thời gian và chi phí cho các bên.

- Cấu trúc nhà, hiện trạng nhà sẽ bị buộc thay đổi cho đúng với hiện trạng ghi nhận trên sổ

- Trường hợp bên bán không thiện chí hợp tác, hoặc đã định cư ở nước ngoài bên mua có thể sẽ phát sinh rắc rối, chi một khoản chi phí không nhỏ trong việc tháo dỡ, thay đổi hiện trạng, hoàn công,…

Xem thêm TRẢ HỒ SƠ DO NHÀ SAI HIỆN TRẠNG - NGƯỜI MUA TỔN THẤT NẶNG NỀ

3.2 Cách kiểm tra hiện trạng nhà:

- Đọc sổ và so sánh với hiện trạng thực tế sơ đồ trên sổ hoặc bản vẽ xây dựng. Đây là cách nhanh chóng và thuận tiện nhất vì không mất công sức kiểm tra tại cơ quan nhà nước hoặc các đơn vị pháp lý. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi người mua phải có kỹ năng và hiểu biết nhất định, tránh bỏ qua nhiều chi tiết quan trọng khi chưa có kiến thức đo vẽ hay có đơn vị chuyên môn hỗ trợ.

- Liên hệ các cơ quan địa chính tại phường, xã: việc này có giới hạn người yêu cầu kiểm tra chỉ chủ sở hữu mới có thể liên hệ để yêu cầu kiểm tra hiện trạng và phải mất một khoảng thời gian dài để có kết quả theo yêu cầu

- Liên hệ các công ty xây dựng, công ty đo đạc có chuyên môn để kiểm tra hiện trạng.

- Hoặc đơn giản nhất, bạn có thể liên hệ GNha để kiểm tra hiện trạng.

4. Kiểm tra tài sản có vướng tranh chấp, có bị ngăn chặn giao dịch không?

Nếu mua phải nhà đang bị ngăn chặn giao dịch, các bên sẽ không được ký công chứng hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, đồng nghĩa quá trình mua bán sẽ không thể tiếp tục. Người mua phải thương lượng với chủ nhà để lấy lại số tiền cọc hay khoản tiền đã ứng trước vì không biết bao lâu mới giải quyết được vấn đề ngăn chặn. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua bị cắt đứt liên lạc hoặc bên bán viện nhiều lý do để tránh mặt, không trả lại tiền. Nếu người mua khởi kiện thì phải mất công thực hiện các thủ tục phức tạp, mất rất nhiều thời gian để lấy lại tiền.

Do đó, trước khi đặt cọc và xuống tiền mua nhà đất, ngoài việc kiểm tra cẩn thận giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng), các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu (nếu có), bạn còn phải yêu cầu bên bán hợp tác kiểm tra các thông tin ngăn chặn tại các cơ quan chức năng, để biết:

- Căn nhà đó có đang vướng tranh chấp về quyền sở hữu hay không;

- Có đang bị kê biên để thi hành án không;

- Có bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không;…

5. Kiểm tra thông tin chủ sở hữu trước khi đặt cọc mua nhà

Trước khi đặt cọc, bạn phải kiểm tra xem người mình đang giao dịch là ai, chủ sở hữu tài sản chỉ có 1 người hay còn những người khác nữa,... để tránh các rủi ro:

- Đặt cọc nhưng người nhận cọc không phải là chủ nhà.

- Thậm chí có trường hợp nhiều người mua không đặt cọc với chính chủ nhà mà lại thông qua công ty môi giới bất động sản hoặc “cò đất”. Vì tin rằng công ty thì sẽ uy tín, hoặc chủ quan rằng “cò đất” chỗ quen biết sẽ không có rủi ro. Lợi dụng lòng tin, phía “cò đất” lừa đảo đứng ra nhận tiền cọc dùm bên bán. Sau khi nhận cọc, phía “cò đất” môi giới biến mất không rõ lý do, còn chủ nhà thì phủ nhận mối quan hệ giữa họ với bên môi giới.

Trong trường hợp này, bên mua gần như mất trắng số tiền đặt cọc vì chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua.

Do đó, trước khi đặt cọc, bạn cần đối chiếu thông tin của người bán (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân) và thông tin trên sổ đỏ để đảm bảo người đang giao dịch với bạn đích thị là chủ sở hữu bất động sản đó.

Trường hợp nhờ người thân, người quen thực hiện dùm việc đặt cọc thì phải có giấy ủy quyền. Nội dung ủy quyền có bao gồm việc nhận tiền cọc không? Bạn bắt buộc phải làm rõ vấn đề này trước khi giao tiền.

6. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Việc kiểm tra các vấn đề trên không phải dễ dàng vì các thông tin pháp lý nhà đất khá hạn chế trên thị trường. Nhất là khi có một số thông tin, chỉ chủ sở hữu mới được quyền kiểm tra. Do đó, bạn có thể liên hệ với GNha để kiểm tra toàn bộ thông tin nhanh chóng, chính xác.

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM