TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT

Hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và giá của đất luôn thay đổi liên tục, đặc biệt trong địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu tách thửa cũng được tăng cao. Vậy thì các cá nhân tách thửa cần những giấy tờ gì và nếu được thì cần lưu ý những điều kiện gì theo quy định của pháp luật. Bài viết dưới đây của GNha sẽ đi vào phân tích khái niệm tách thửa cũng như điều kiện để tách thửa theo quy định mới nhất.

1. Tách thửa là gì?

Hiện nay, khái niệm tách thửa chưa được văn bản pháp luật định nghĩa. Tuy nhiên, tách thửa có thể hiểu đơn giản là việc tách một thửa đất lớn thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn. Dựa vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, có thể biết được thủ tục tách thửa là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một mảnh đất thành nhiều phần khác nhau.

Để nhận biết dấu hiệu tách thửa là từ một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) thành hai hay nhiều Giấy chứng nhận. Việc tách thửa nhằm phân chia quyền sử dụng đất cho nhiều người cùng có quyền đối với mảnh đất đó.

Ví dụ ba người gồm A, B và C cùng sở hữu chung một mảnh đất 300m2 tại Quận X. và sổ đứng tên cả ba người. Sau khi thực hiện thủ tục tách thửa, mỗi người được cấp một sổ riêng đứng tên từng người. Đây chính là bản chất của việc tách thửa.

Xem thêm: Thực trạng tách thửa đất và những điều cần lưu ý

2. Điều kiện để tách thửa

Vì việc tách thửa là phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và gắn liền với đất thành nhiều phần khác nhau. Do đó, mảnh đất được tách cũng cần có đủ điều kiện để được chuyển đổi, chuyển nhượng. Cụ thể khoản 1 điều 188 Luật Đất đai quy định:

-        Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

-        Đất không có tranh chấp;

-        Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

-        Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài đáp ứng điều kiện trên, tình trạng thửa đất, người sử dụng đất phải tuân thủ quy định diện tích tối thiểu được tách thửa tùy theo khu vực . UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, điều kiện tách thửa đất (Khoản 23 điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).

Xem tiếp: Tách thửa đất đã có nhà

3. Trình tự thủ tục để tách thửa theo quy định hiện hành

Căn cứ theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất gồm có:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2:  Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất đo đạc địa chính để chia tách thửa đất

Bước 3: Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

+   Đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính để chuyển cho người sử dụng đất thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.

+   Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Thời gian trả kết quả tách thửa

Căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 2 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật Đất đai hiện hành quy định:

Tách thửa; hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày.

Như vậy, theo quy định mới nhất của Nghị định 01/2017, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (tách thửa) là không quá 15 ngày.

5. Tách thửa cần lưu ý những loại phí nào?

Việc tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho, một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên gia đình có chung quyền sử dụng đất. Do đó các chi phí nộp gồm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

(1) Phí đo đạc thửa đất

Phí đo đạc là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.

(2) Lệ phí cấp sổ đỏ

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.

(3) Lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

(4) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.

(5) Thuế thu nhập cá nhân

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập tính thuế x Thuế suất.

Trên đây là trình tự, thủ tục và các giấy tờ cần chuẩn bị cũng như các khoản phí phải nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa. Nếu bạn đọc có thắc mắc cũng như cần được tư vấn về tách thửa hoặc các vướng mắc liên quan đến pháp lý nhà đất (hợp thức hóa nhà đất, cấp, đổi sổ, kiểm tra thông tin pháp lý của một BĐS) liên hệ đến GNha bằng số hotline 1900588857.