Đầu tư xây nhà máy trên đất nông nghiệp được không?

Để xây nhà máy chế biến trên đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật, đảm bảo phù hợp với quy hoạch địa phương và được cấp giấy phép xây dựng hợp lệ. Điều này giúp dự án được triển khai đúng pháp lý và bền vững.

1. Đất xây dựng nhà máy chế biến là đất gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;” 

Đất xây dựng nhà máy chế biến là loại đất dùng để xây dựng các nhà máy sản xuất từ nguyên liệu thô thành sản phẩm hoàn chỉnh. Loại đất này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng cho mục đích sản xuất, chế biến và kinh doanh.

Ví dụ, đất này có thể được dùng để xây dựng nhà máy chế biến gỗ thành đồ nội thất hoặc nhà máy chế biến cà phê từ hạt cà phê tươi thành cà phê bột. 

2. Đầu tư xây dựng nhà máy chế biến trên đất nông nghiệp có được không?

Theo quy định của Luật Đất đai, đất nông nghiệp được sử dụng cho các mục đích như: trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và các hoạt động sản xuất nông nghiệp khác. 

Do đó, nếu muốn xây dựng nhà máy chế biến (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) trên đất nông nghiệp, bạn phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cụ thể tại Điều 5 và khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, về nguyên tắc sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải: 

- Người sử dụng đất phải tuân thủ đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

- Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới thửa đất, và các quy định liên quan như độ sâu, chiều cao, bảo vệ công trình công cộng.

- Tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Ví dụ:

- Đất trồng cây hàng năm chỉ được dùng để trồng các loại cây ngắn ngày (lúa, ngô, rau màu,...).

- Đất phi nông nghiệp có mục đích phục vụ cho các hoạt động phi nông nghiệp: xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, công trình công cộng,...

Tóm lại, nếu muốn xây dựng nhà máy chế biến trên đất nông nghiệp, bạn cần làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp theo quy định pháp luật. Sau khi được phê duyệt, bạn mới có thể sử dụng đất để xây dựng nhà máy. 

Xem thêm: Đất tôn giáo có chuyển sang đất ở được không?

3. Tự ý xây dựng nhà máy chế biên trên đất nông nghiệp sẽ bị xử lý như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, việc tự ý chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sẽ bị xử phạt như sau:

Phạt tiền:

- Mức phạt thấp nhất: 3.000.000 đồng (diện tích dưới 0,05 héc ta).

- Mức phạt cao nhất: 150.000.000 đồng (diện tích từ 02 héc ta trở lên).

Biện pháp khắc phục hậu quả: 

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai; 

- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. 

Như vậy, việc tự ý xây dựng nhà máy chế biến trên đất nông nghiệp sẽ bị phạt từ 3.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng tùy diện tích vi phạm. Ngoài ra, còn phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.

Xem thêm: Làm sao để biết có được chuyển mục đích sử dụng đất?

4. Vì sao phải kiểm tra thông tin quy hoạch khi chuyển mục đích sử dụng đất?

Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau:

- Chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông).

4.1. Chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được chi tiết chức năng sử dụng đất, từ đó biết được chức năng mảnh đất dùng để làm gì, có được phép chuyển mục đích sử dụng không?

Bởi vì, nếu nhà đất của bạn nằm trong khu vực quy hoạch, ví dụ như quy hoạch đất giáo dục, đất giao thông, đất công viên cây xanh,... thì sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất.

4.2. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Ngoài chức năng sử dụng đất, bạn còn cần phải hết sức lưu ý đến quy hoạch lộ giới.

Bởi vì dù chức năng sử dụng đất thể hiện tài sản của bạn có thể được chuyển mục đích sử dụng nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được công nhận quá ít thì nhiều khả năng sẽ không được chuyển mục đích sử dụng.

Ví dụ: Bạn có một mảnh đất 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 95 mét vuông khiến diện tích còn lại được công nhận chỉ còn 5 mét vuông (hoặc trường hợp toàn bộ diện tích đất nằm trong quy hoạch lộ giới) thì nhiều khả năng bạn sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Khó khăn khi tự kiểm tra thông tin quy hoạch bên ngoài 

Khi tự kiểm tra quy hoạch bên ngoài, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm. Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu?

Tóm lại, do không được giải thích các vấn đề chuyên môn pháp lý, bạn khó xác định có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

6. Khác biệt khi kiểm tra thông tin quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn

Thông qua bộ công cụ kiểm tra pháp lý BĐS trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết sơ bộ có thể chuyển mục đích sử dụng đất được hay không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông?

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? 

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao? 

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm sơ bộ có thể chuyển mục đích sử dụng đất được hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ khi nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

7. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha 

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu? 

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939