Đất quy hoạch làm khu công nghiệp có mua bán được không?

Đất thuộc quy hoạch làm khu công nghiệp thường không được tự do mua bán do bị hạn chế về mục đích sử dụng. Tuy nhiên, vẫn có thể giao dịch nếu đảm bảo các điều kiện pháp lý. Người mua cần thận trọng kiểm tra thông tin quy hoạch và thủ tục pháp lý để tránh rủi ro.

1. Đất quy hoạch làm khu công nghiệp là gì?

Đất quy hoạch làm khu công nghiệp là loại đất được nhà nước hoặc các cơ quan quản lý quy hoạch sử dụng để phát triển khu công nghiệp – khu vực tập trung các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ liên quan đến công nghiệp.

Những khu vực này được quy hoạch và xây dựng nhằm mục đích thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo ra hạ tầng hỗ trợ cho các ngành công nghiệp như chế biến, sản xuất và công nghệ.

Hiện nay, có bốn loại đất quy hoạch phổ biến:

- Đất quy hoạch sử dụng cho mục đích công cộng: Xây dựng trường học, bệnh viện, công viên, giao thông, thủy lợi.

- Đất quy hoạch phát triển đô thị: Dùng để xây dựng nhà ở, khu đô thị và các dự án bất động sản.

- Đất quy hoạch phát triển công nghiệp: Dùng cho việc xây dựng khu công nghiệp, nhà máy.

- Đất quy hoạch nông nghiệp: Dành cho trồng trọt, chăn nuôi.

Đất nằm trong quy hoạch thường có giá trị thấp hơn so với đất cùng loại nằm ngoài quy hoạch, do tính linh hoạt khi môi giới hoặc sử dụng bị hạn chế, và rủi ro về việc thu hồi đất.

2. Đất quy hoạch làm khu công nghiệp có mua bán được không?

Theo quy định tại khoản 4, 6 và 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 thì nhà, đất nằm trong quy hoạch chỉ bị hạn chế một số quyền như: không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có,.. nhưng không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch.

Tuy nhiên, căn cứ tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất đó đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trừ trường hợp quá 03 năm kể từ khi có quyết định thu hồi mà nhà nước chưa thực hiện:

“1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;”

Tóm lại:

Nhà, đất nằm trong quy hoạch làm khu công nghiệp vẫn có thể chuyển nhượng, nhưng cần chú ý hai trường hợp sau:

1. Chuyển nhượng trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất: Người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Chuyển nhượng sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất: Người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, tuy pháp luật không cấm việc mua bán đất quy hoạch làm khu công nghiệp, nhưng người mua cần xem xét kỹ lưỡng về nguy cơ không được cấp sổ đỏ/sổ hồng hoặc bị thu hồi đất khi dự án được triển khai.

Xem thêm: Phát hiện đất bị quy hoạch: Có được lấy lại cọc hay không?

3. Rủi ro khi mua phải nhà đất bị quy hoạch

Mua phải nhà đất thuộc khu vực quy hoạch là một trong những rủi ro lớn trong giao dịch bất động sản. Việc này không chỉ gây mất mát tài chính mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất của người mua. 

3.1. Mua phải đất dính quy hoạch giải tỏa trắng, bị thu hồi đất

Như đã phân tích, nếu bỏ qua việc kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ không biết BĐS mà mình mua có chức năng sử dụng đất là gì? Dẫn đến có thể mua phải nhà đất thuộc quy hoạch đất giáo dục, đất giao thông, đất công viên cây xanh,... tiềm ẩn rủi ro mất nhà khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất

3.2. Không được sử dụng đất, xây dựng nhà theo mong muốn

Vì không kiểm tra thông tin quy hoạch nên bạn sẽ không nắm được nhà đất có dính quy hoạch lộ giới hay không. Nếu mua đất dính lộ giới đồng nghĩa với việc phần diện tích nhà, đất nằm trong khu vực quy hoạch lộ giới sẽ không được phép xây dựng.

Như trường hợp của anh L. (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính lộ giới hẻm. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L. chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, diện tích được phép xây dựng chỉ được trong phạm vi ½ căn nhà, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.

Xem chi tiết Không kiểm tra lộ giới hẻm, người mua “mất” nửa căn nhà 

3.3. Nhà đất dính quy hoạch thường khó bán, giá thấp

Khi mua phải nhà đất dính quy hoạch, nếu muốn bán lại thường sẽ gặp nhiều khó khăn vì ít người dám bỏ tiền ra mua, thêm vào đó để bán được thì giá cũng phải tương đối thấp.

Cụ thể, giá của nhà đất nằm trong khu vực quy hoạch đất giáo dục, đất công viên cây xanh,... sẽ thấp hơn giá của nhà đất không bị quy hoạch nhiều lần.

Ngoài ra, dù chức năng sử dụng đất thể hiện tài sản của bạn có giá trị cao (ví dụ như đất thổ cư tại TP.HCM) nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được công nhận nhỏ hơn thì giá trị của nhà, đất sẽ giảm đi rất nhiều so với BĐS không bị dính lộ giới.

Ví dụ: 2 căn nhà có diện tích tương đương nhau nằm đối diện trên 1 con phố. 1 căn không dính quy hoạch lộ giới nên có giá 5 tỷ. Trong khi đó, căn còn lại vì bị quy hoạch lộ giới cắt ngang qua nên diện tích được công nhận trên sổ đỏ chỉ còn lại phân nửa. Lúc này, giá trị của căn bị dính quy hoạch lộ giới nhiều khả năng chỉ bằng 1/2 căn kia (tức 2,5 tỷ).

3.4. Khó thực hiện các nhu cầu pháp lý

Khi có nhu cầu thực hiện các thủ tục pháp lý như cấp sổ đỏ lần đầu, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, xin phép xây dựng,... sẽ rất khó để người sử dụng đất được đáp ứng nhu cầu.

Ví dụ: Đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu, nếu nhà đất của bạn nằm trong khu vực quy hoạch (như quy hoạch đất giáo dục, đất giao thông, đất công viên cây xanh,...) thì sẽ không được cấp sổ đỏ.

Ngoài ra, khi muốn xây dựng nhà mới, kể cả khi chức năng sử dụng đất thể hiện tài sản của bạn có thể được cấp phép xây dựng nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được công nhận chỉ còn dưới 15 mét vuông thì sẽ không được xây dựng nhà. 

Cụ thể, bạn có một mảnh đất 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 90 mét vuông khiến diện tích còn lại được công nhận chỉ còn 10 mét vuông thì dù cho là đất thổ cư (đất ở) cũng không thể xin phép xây dựng mới. 

Không chỉ vậy, bạn có thể gặp phải nhiều rủi ro, thiệt hại tiền tỷ khác nếu không kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi mua nhà.

4. Cách nhận biết đất có bị dính quy hoạch hay không

Để biết đất của bạn có dính quy hoạch, bạn cần biết được thông tin về quy hoạch theo một số cách sau: 

Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất: Bạn cần tra cứu quy hoạch sử dụng đất tại khu vực mình sinh sống. Thông tin này thường có sẵn tại các cơ quan quản lý đất đai ở cấp quận, huyện (như Phòng Tài nguyên và Môi trường). 

Liên hệ với chính quyền địa phương: Hãy đến Ủy ban Nhân dân xã/phường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để hỏi trực tiếp về tình trạng quy hoạch của đất. Cơ quan này có thể cung cấp thông tin về các dự án sắp triển khai tại khu vực của bạn.

Kiểm tra quy hoạch online trên các trang web bất động sản hoặc ứng dụng di động: Sự phát triển và hiện đại hoá của công nghệ thông tin đã làm cho việc kiểm tra quy hoạch trở nên dễ dàng và nhanh chóng. Bên cạnh những cách tra cứu truyền thống thông thường, các trang web BĐS và ứng dụng di động hiện nay cũng có thể cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất. 

Tuy nhiên, cần thận trọng và kiểm tra kỹ càng vì các thông tin trực tuyến có thể không chính xác hoặc không đầy đủ các thông tin quan trọng.

Ngoài ra, khi bạn kiểm tra quy hoạch theo các cách thức trên, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm. Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu?

Tóm lại, bạn không hiểu được thông tin quy hoạch ảnh hưởng cụ thể như thế nào đến thửa đất của mình, kết quả kiểm tra quy hoạch có ý nghĩa gì?

5. Khác biệt khi kiểm tra quy hoạch online tại website GNha.vn 

Tại website Gnha.vn, khi kiểm tra quy hoạch, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được đất có bị dính quy hoạch dẫn đến nguy cơ bị thu hồi hay không.

Cụ thể, bạn sẽ nhận được các thông tin sau: 

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông?

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? (có đủ 15 mét vuông để xin phép xây dựng hay không)

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao?

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website Gnha.vn, bạn sẽ biết đất có dính quy hoạch hay không.

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin dẫn đến nhưng rủi ro khi mua phải đất bị dính quy hoạch.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

6. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha 

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939