Phát hiện đất bị quy hoạch: Có được lấy lại cọc hay không?

Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch phổ biến, nhưng thường phát sinh nhiều vấn đề có thể dẫn đến tranh chấp. Trong trường hợp đã đặt cọc nhưng phát hiện đất bị quy hoạch, liệu người mua có được lấy lại tiền cọc hay không? 

1. Quy định về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tài sản (tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác) trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

- Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện: Tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.  

- Khi bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (trừ khi có thoả thuận khác). 

- Khi bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: Phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (hay còn gọi là đền cọc), trừ khi có thoả thuận khác.

2. Phát hiện đất thuộc quy hoạch có được lấy lại cọc hay không? 

Tùy từng tình huống cụ thể, người đặt cọc có thể đòi lại tiền đặt cọc như sau: 

2.1. Khi có thỏa thuận trong hợp đồng 

Trong hợp đồng đặt cọc, nếu các bên ký kết điều khoản về quy hoạch, cam kết thửa đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch:

- Trường hợp bên nhận đặt cọc (bên bán) cam kết đất không thuộc quy hoạch: Khi phát hiện đất thuộc quy hoạch, bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc không trả, người đặt cọc có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự. 

Do vậy, để đảm bảo tính thiện chí khi chuyển nhượng và tránh phát sinh tranh chấp khi đặt cọc, thì các bên nên thỏa thuận các điều khoản cần thiết 

2.2. Khi bên nhận đặt cọc có hành vi lừa dối

Trường hợp bên đặt cọc phát hiện bên nhận đặt cọc lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”

Thêm vào đó, căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu thì bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ trả lại tiền cho bên đặt cọc.

Dù pháp luật quy định rõ ràng, tuy nhiên trên thực tế, việc chứng minh bên nhận đặt cọc lừa dối thường rất khó khăn và tốn nhiều thời gian. Nhiều trường hợp, do số tiền đặt cọc không lớn, người đặt cọc chấp nhận bỏ cọc thay vì theo đuổi vụ kiện (chi phí vụ kiện có thể lớn hơn số tiền cọc).

Tóm lại: Khi đặt cọc mua bất động sản nhưng phát hiện đất thuộc quy hoạch là tình huống rất thường xuyên xảy ra, xuất phát từ tâm lý chủ quan của người mua. Thậm chí, có nhiều trường hợp đã thực hiện đặt cọc rồi mới kiểm tra quy hoạch, dẫn đến bỏ cọc hoặc mất tiền tỷ mua bất động sản nhưng không được sử dụng theo nhu cầu (không được xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà; có nguy cơ bị thu hồi đất,...) 

Do đó, trước khi đặt cọc hoặc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bên mua nên tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý thửa đất để tránh những rủi ro không đáng có.

Xem thêm: Quy hoạch ảnh hưởng đến giá trị đất như thế nào? 

3. Rủi ro khi mua phải nhà đất bị quy hoạch

Mua phải nhà đất thuộc khu vực quy hoạch là một trong những rủi ro lớn trong giao dịch bất động sản.Việc này không chỉ gây mất mát tài chính mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất của người mua. 

3.1. Mua phải đất dính quy hoạch giải tỏa trắng, bị thu hồi đất

Như đã phân tích, nếu bỏ qua việc kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ không biết BĐS mà mình mua có chức năng sử dụng đất là gì? Dẫn đến có thể mua phải nhà đất thuộc quy hoạch đất giáo dục, đất giao thông, đất công viên cây xanh,... tiềm ẩn rủi ro mất nhà khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất

3.2. Không được sử dụng đất, xây dựng nhà theo mong muốn

Vì không kiểm tra thông tin quy hoạch nên bạn sẽ không nắm được nhà đất có dính quy hoạch lộ giới hay không. Nếu mua đất dính lộ giới đồng nghĩa với việc phần diện tích nhà, đất nằm trong khu vực quy hoạch lộ giới sẽ không được phép xây dựng.

Như trường hợp của anh L. (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính lộ giới hẻm. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L. chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, diện tích được phép xây dựng chỉ được trong phạm vi ½ căn nhà, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.

Xem chi tiết Không kiểm tra lộ giới hẻm, người mua “mất” nửa căn nhà

3.3. Nhà đất dính quy hoạch thường khó bán, giá thấp

Khi mua phải nhà đất dính quy hoạch, nếu muốn bán lại thường sẽ gặp nhiều khó khăn vì ít người dám bỏ tiền ra mua, thêm vào đó để bán được thì giá cũng phải tương đối thấp.

Cụ thể, giá của nhà đất nằm trong khu vực quy hoạch đất giáo dục, đất công viên cây xanh,... sẽ thấp hơn giá của nhà đất không bị quy hoạch nhiều lần.

Ngoài ra, dù chức năng sử dụng đất thể hiện tài sản của bạn có giá trị cao (ví dụ như đất thổ cư tại TP.HCM) nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được công nhận nhỏ hơn thì giá trị của nhà, đất sẽ giảm đi rất nhiều so với BĐS không bị dính lộ giới.

Ví dụ: 2 căn nhà có diện tích tương đương nhau nằm đối diện trên 1 con phố. 1 căn không dính quy hoạch lộ giới nên có giá 5 tỷ. Trong khi đó, căn còn lại vì bị quy hoạch lộ giới cắt ngang qua nên diện tích được công nhận trên sổ đỏ chỉ còn lại phân nửa. Lúc này, giá trị của căn bị dính quy hoạch lộ giới nhiều khả năng chỉ bằng 1/2 căn kia (tức 2,5 tỷ).

3.4. Khó thực hiện các nhu cầu pháp lý

Khi có nhu cầu thực hiện các thủ tục pháp lý như cấp sổ đỏ lần đầu, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, xin phép xây dựng,... sẽ rất khó để người sử dụng đất được đáp ứng nhu cầu.

Ví dụ: Đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu, nếu nhà đất của bạn nằm trong khu vực quy hoạch (như quy hoạch đất giáo dục, đất giao thông, đất công viên cây xanh,...) thì sẽ không được cấp sổ đỏ.

Ngoài ra, khi muốn xây dựng nhà mới, kể cả khi chức năng sử dụng đất thể hiện tài sản của bạn có thể được cấp phép xây dựng nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được công nhận chỉ còn dưới 15 mét vuông thì sẽ không được xây dựng nhà. 

Cụ thể, bạn có một mảnh đất 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 90 mét vuông khiến diện tích còn lại được công nhận chỉ còn 10 mét vuông thì dù cho là đất thổ cư (đất ở) cũng không thể xin phép xây dựng mới. 

Không chỉ vậy, bạn có thể gặp phải nhiều rủi ro, thiệt hại tiền tỷ khác nếu không kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi mua nhà.

4. Cách nhận biết đất có bị dính quy hoạch hay không

Để biết đất của bạn có dính quy hoạch, bạn cần biết được thông tin về quy hoạch theo một số cách sau: 

Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất: Bạn cần tra cứu quy hoạch sử dụng đất tại khu vực mình sinh sống. Thông tin này thường có sẵn tại các cơ quan quản lý đất đai ở cấp quận, huyện (như Phòng Tài nguyên và Môi trường). 

Liên hệ với chính quyền địa phương: Hãy đến Ủy ban Nhân dân xã/phường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để hỏi trực tiếp về tình trạng quy hoạch của đất. Cơ quan này có thể cung cấp thông tin về các dự án sắp triển khai tại khu vực của bạn.

Kiểm tra quy hoạch online trên các trang web bất động sản hoặc ứng dụng di động: Sự phát triển và hiện đại hoá của công nghệ thông tin đã làm cho việc kiểm tra quy hoạch trở nên dễ dàng và nhanh chóng. Bên cạnh những cách tra cứu truyền thống thông thường, các trang web BĐS và ứng dụng di động hiện nay cũng có thể cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất. 

Tuy nhiên, cần thận trọng và kiểm tra kỹ càng vì các thông tin trực tuyến có thể không chính xác hoặc không đầy đủ các thông tin quan trọng.

Ngoài ra, khi bạn kiểm tra quy hoạch theo các cách thức trên, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm. Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu?

Tóm lại, bạn không hiểu được thông tin quy hoạch ảnh hưởng cụ thể như thế nào đến thửa đất của mình, kết quả kiểm tra quy hoạch có ý nghĩa gì?

5. Khác biệt khi kiểm tra quy hoạch online tại website GNha.vn 

Tại website Gnha.vn, khi kiểm tra quy hoạch, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được đất có bị dính quy hoạch dẫn đến nguy cơ bị thu hồi hay không.

Cụ thể, bạn sẽ nhận được các thông tin sau: 

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông?

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? (có đủ 15 mét vuông để xin phép xây dựng hay không)

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao?

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website Gnha.vn, bạn sẽ biết đất có dính quy hoạch hay không.

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin dẫn đến nhưng rủi ro khi mua phải đất bị dính quy hoạch.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

6. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha 

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939