Bài học từ việc xây biệt thự trái phép ở Cà Mau

Việc xây dựng biệt thự trái phép ở Cà Mau là lời cảnh tỉnh cho những ai không kiểm tra quy hoạch trước khi khởi công. Chủ đầu tư đối mặt với hàng loạt quyết định xử lý từ chính quyền, gây tranh chấp pháp lý kéo dài. Bài học rút ra: Tuân thủ quy định xây dựng ngay từ đầu để tránh rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính.

1. Vụ việc xây biệt thự trái phép ở Cà Mau

Cuối năm 2022, ông T. (42 tuổi) liên tục đăng tải hình ảnh, livestream quá trình xây biệt thự, rồi giới thiệu "đẹp nhất tỉnh Cà Mau". Cơ quan chức năng sau đó phát hiện căn biệt thự xây trái phép trên phần đất “nuôi trồng thủy sản” có diện tích hơn 3.000 m2, giáp tuyến Quản Lộ - Phụng Hiệp. Công trình gồm khối nhà chính ba tầng, cùng dãy nhà sát hàng rào với diện tích xây dựng hơn 339 m2, trên thửa đất rộng hơn 2.000 m2.

Tháng 1/2023, ông T. bị chính quyền xử phạt 22,5 triệu đồng vì sử dụng đất sai mục đích, kèm theo biện pháp buộc khôi phục hiện trạng đất nuôi trồng thủy sản (tức tháo dỡ biệt thự).

Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Cà Mau có văn bản xác định phần lớn diện tích đất được chuyển mục đích sang đất ở tại nông thôn. Căn cứ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của TP.Cà Mau, ông T. được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở tại nông thôn 70m tính từ lề đường Quản Lộ - Phụng Hiệp vào trong. Phần xây dựng biệt thự, nhà mồ và một số công trình phụ của ông T. là khoảng 103m, tức ông có thể giữ được 2/3 căn biệt thự.

Tháng 11/2023, Chủ tịch TP Cà Mau ban hành Quyết định 7309 sửa một phần quyết định ban đầu, không buộc khôi phục hiện trạng mà thay bằng biện pháp "thực hiện thủ tục về đất đai" - tức chuyển mục đích sử dụng đất từ nuôi trồng thủy sản lên đất ở tại nông thôn theo hiện trạng đã xây dựng công trình vừa bị xử phạt.

Cụ thể, công trình của ông T. xây trên diện tích hơn 3.600 m2; trong đó có 1.300 m2 là không phù hợp quy hoạch, nên buộc khôi phục hiện trạng. Như vậy ông T. phải thực hiện thủ tục đất đai đối với hơn 2.000 m2 còn lại.

Tuy nhiên, ông T. đề nghị "chỉ chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 580m2" do khó khăn về tài chính. Yêu cầu này không được chính quyền TP Cà Mau chấp thuận do không đúng quy định, bởi cho rằng việc nộp tiền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan diện tích đất xây biệt thự không được phép ghi nợ, theo Nghị định 45 và 79.

Sau khi thời hạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã hết, ngày 20/8/2024, Chủ tịch UBND TP.Cà Mau đã có quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với ông T. (theo nội dung của Quyết định 7309). Sau đó, ông T. xin gia hạn thời gian để thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Ngày 17/9/2024, UBND TP Cà Mau ban hành Quyết định số 407 cho phép ông T. chuyển đổi mục đích sử dụng đất diện tích hơn 2.000 m2. Sau đó, cơ quan thuế thông báo ông T. phải nộp tiền sử dụng đất là hơn 8,3 tỷ đồng và tiền lệ phí trước bạ nhà đất hơn 42 triệu đồng.

Trong đơn khởi kiện, ông T. cho rằng mình chỉ làm nhà chính, nhà phụ trên diện tích 583m2, phần còn lại là ao cá, vườn cây nên cơ quan chức năng buộc ông phải chuyển lên thổ cư hết 2.000 m2 là không hợp tình, hợp lý. Ngoài ra, ông không đủ khả năng đóng số tiền hơn 8,3 tỷ đồng để chuyển đổi mục đích.

Ngoài ra, ông T. cho biết, toàn bộ quyết định hành chính, công văn của cơ quan chức năng TP Cà Mau đều không đề cập đến bà Kiều T. - vợ ông. Trong khi biệt thự được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và được xây dựng trên hai thửa đất do bà T. đứng tên một thửa, ông T. đứng tên thửa còn lại.

Do đó, ông T. đề nghị TAND tỉnh Cà Mau hủy Quyết định số 407/QĐ-UBND ngày 17/9/2024, Công văn 5453/UBND-TNMT ngày 22/11/2024, Quyết định 7309/QĐ-SĐBSHB ngày 15/11/2023 của UBND TP Cà Mau; hủy thông báo của Chi cục Thuế khu vực II liên quan việc nộp hơn 8,3 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Ông cũng đề nghị tòa buộc chính quyền TP.Cà Mau thực hiện công vụ theo quy định - cho vợ chồng ông chuyển mục đích sử dụng hơn 580 m2 từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở tại nông thôn trên phần đất đã xây dựng nhà.

Chiều 27/2, liên quan đến vụ kiện, một lãnh đạo UBND TP Cà Mau cho biết thành phố đã giao cơ quan chuyên môn cung cấp những thông tin, tài liệu tòa yêu cầu.

"Trước khi ban hành các quyết định hành chính, UBND TP.Cà Mau cũng đã rà soát, nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật. Còn vấn đề ông T. kiện, đúng sai ra sao cần chờ phán quyết của tòa", vị lãnh đạo này nói.

Nguồn: vnexpress.net

Việc ông T. xây dựng biệt thự trên đất nuôi trồng thủy sản mà không kiểm tra thông tin quy hoạch đã dẫn đến hàng loạt hệ lụy pháp lý, từ bị xử phạt, buộc khôi phục hiện trạng đến tranh chấp kéo dài với chính quyền. Nếu ngay từ đầu ông T. tìm hiểu kỹ về mục đích sử dụng đất, quy hoạch đô thị và tuân thủ thủ tục pháp lý, có thể ông đã tránh được những rắc rối này. Vậy, vì sao trước khi xây dựng nhà ở cần kiểm tra thông tin quy hoạch?

2. Vì sao trước khi xây dựng nhà ở cần kiểm tra thông tin quy hoạch?

Khi xin phép xây dựng nhà ở, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau:

- Chi tiết chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông).

2.1. Chi tiết chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được chi tiết chức năng sử dụng đất, từ đó biết được chức năng mảnh đất dùng để làm gì, có được phép xây nhà ở không?

Như trường hợp trên, người sử dụng đất xây dựng biệt thự trên đất nuôi trồng thủy sản - loại đất không được phép xây nhà ở. Hậu quả là phải đối mặt với hàng loạt quyết định xử lý từ chính quyền, gây tranh chấp pháp lý kéo dài.

2.2. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Ngoài chi tiết chức năng sử dụng đất, bạn còn cần phải hết sức lưu ý đến quy hoạch lộ giới.

Bởi vì, mặc dù mảnh đất có chức năng sử dụng đất cho phép xây dựng nhà ở, nhưng nếu toàn bộ hoặc phần lớn diện tích đất rơi vào quy hoạch lộ giới, khiến phần đất còn lại để xây dựng quá nhỏ (dưới 15m²), thì sẽ không thể xin giấy phép xây dựng nhà ở.

Ví dụ: Bạn sở hữu mảnh đất 100m², nhưng 90m² nằm trong quy hoạch lộ giới. Khi đó, phần đất còn lại chỉ còn 10m² – quá nhỏ để xây nhà – nên bạn không thể xin phép xây dựng nhà ở.

Lưu ý:

- Nếu chức năng sử dụng đất không cho phép xây nhà, bạn vẫn có thể xin giấy phép xây dựng tạm (giấy phép có thời hạn).

- Nhưng nếu đất nằm trong quy hoạch lộ giới, thì dù là xây dựng chính thức hay tạm thời, bạn cũng không thể xin phép xây dựng.

Xem thêm Không kiểm tra lộ giới hẻm, người mua “mất” nửa căn nhà

3. Khó khăn khi tự kiểm tra thông tin quy hoạch bên ngoài

Khi tự kiểm tra quy hoạch bên ngoài, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm. Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Có đủ 15m² để xây dựng nhà ở không?

Tóm lại, bạn không biết được có xin phép xây dựng nhà ở được hay không?

4. Khác biệt khi kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gluat.vn

Thông qua bộ công cụ kiểm tra pháp lý BĐS trực tuyến trên website gluat.vn, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được có thể xin phép xây dựng nhà ở hay không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông?

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GLuat còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông?

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao?

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

✅ Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gluat.vn, bạn sẽ biết được mình có xin phép xây dựng nhà ở được hay không?

✅ Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ khi nộp đơn xin phép xây dựng nhà ở.

Xem thêm 5 Rắc Rối Khi Tự Xin Phép Xây Dựng

5. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý BĐS tại GLuat

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GLuat

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GLuat mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website Gluat.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GLuat. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GLuat: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939