4 VẤN ĐỀ PHẢI KIỂM TRA TRƯỚC KHI ĐẶT CỌC ĐỂ ĐẢM BẢO AN TOÀN
Không ít trường hợp mất tiền tỷ oan uổng vì thiếu kinh nghiệm và kiến thức pháp lý khi đặt cọc mua bán nhà đất như: bị kẻ xấu lừa tiền cọc nhà đất không đủ điều kiện giao dịch; đặt cọc nhà vướng tranh chấp khiến giao dịch không thể tiếp tục; hợp đồng cọc sơ sài và nhiều lỗ hổng khiến người mua mất trắng tiền cọc; chỉ có 1 lô đất nhưng nhiều người cùng đặt cọc mua, kẻ xấu gom tất cả tiền cọc rồi “mất tích”;… và còn nhiều trường hợp khó lường khác. Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua nhất định phải kiểm tra và xác thực 4 vấn đề này để đảm bảo an toàn.
1. Kiểm tra vấn đề pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc
Trước khi đặt cọc và xuống tiền mua nhà đất, ngoài việc kiểm tra cẩn thận giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng), các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu (nếu có), bạn còn phải kiểm tra thông tin Ngăn Chặn để biết:
- Căn nhà đó có đang vướng tranh chấp về quyền sở hữu hay không;
- Có đang bị kê biên để thi hành án không;
- Có bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không;…
Rủi ro
Nếu đặt cọc phải nhà đang bị ngăn chặn giao dịch, các bên sẽ không được ký công chứng hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, đồng nghĩa quá trình mua bán sẽ không thể tiếp tục.
Lúc này, người mua phải thương lượng với chủ nhà để lấy lại số tiền cọc vì không biết bao lâu mới giải quyết được vấn đề ngăn chặn. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua bị cắt đứt liên lạc hoặc bên bán viện nhiều lý do để tránh mặt, không trả lại tiền. Nếu người mua khởi kiện thì phải mất công thực hiện các thủ tục phức tạp, mất rất nhiều thời gian để lấy lại tiền.
Do đó, để đảm bảo an toàn, bạn nên kiểm tra vấn đề pháp lý tài sản trước khi đặt cọc.
2. Kiểm tra vấn đề quy hoạch trước khi đặt cọc
Một vấn đề khác không thể bỏ qua đó là kiểm tra thông tin Quy Hoạch. Trước khi đặt cọc, bạn nên hỏi thêm về vấn đề quy hoạch tại nơi có tài sản để xem nhà có đang thuộc diện quy hoạch giải toả trắng hay không, nhà có bị dính quy hoạch lộ giới không.
Rủi ro
Vấn đề này có thể ảnh hưởng trực tiếp tới quyền sử dụng nhà đất của người mua. Cụ thể:
- Đặt cọc nhà bị dính quy hoạch toàn phần (ví dụ: toàn bộ diện tích nhà nằm trong quy hoạch đất giao thông), sau này có thể bị Nhà nước thu hồi khiến người mua không còn nhà đất.
- Đặt cọc nhà bị dính quy hoạch lộ giới. Như trường hợp của anh L (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính quy hoạch lộ giới hẻm. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, anh chỉ được phép xây dựng trong phạm vi diện tích ½ mảnh đất, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.
Xem chi tiết trường hợp này TẠI ĐÂY.
3. Kiểm tra vấn đề thông tin chủ sở hữu trước khi đặt cọc
Kiểm tra vấn đề này để biết người mình đang giao dịch là ai, chủ sở hữu tài sản chỉ có 1 người hay còn những người khác nữa,... Nếu không kiểm tra mà đã vội đặt cọc, bạn có thể đối mặt với nguy cơ mất trắng khoản tiền cọc, cụ thể:
- Đặt cọc nhưng người nhận cọc không phải là chủ nhà. Không ít trường hợp kẻ xấu lừa đảo, tự nhận mình là chủ nhà hoặc là người quen, người thân của chủ nhà để đứng ra nhận cọc. Sau khi nhận tiền, đối tượng liền “mất tích” và cắt đứt mọi liên lạc.
- Thậm chí có trường hợp nhiều người mua không đặt cọc với chính chủ nhà mà lại thông qua công ty môi giới bất động sản hoặc “cò đất”. Vì tin rằng công ty thì sẽ uy tín, hoặc chủ quan rằng “cò đất” chỗ quen biết thì sẽ không có rủi ro. Lợi dụng lòng tin, phía “cò đất” lừa đảo đứng ra nhận tiền cọc dùm bên bán. Sau khi nhận cọc, phía “cò đất” môi giới biến mất không rõ lý do, còn chủ nhà thì phủ nhận mối quan hệ giữa họ với bên môi giới.
Trong trường hợp này, bên mua gần như mất trắng số tiền đặt cọc vì chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua.
- Tài sản có nhiều chủ sở hữu nhưng không thể hiện thông tin trên sổ. Ví dụ nhà đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng trên sổ chỉ đứng tên mỗi người chồng. Nếu không kiểm tra thông tin chủ sở hữu mà chỉ nhìn vào sổ, người mua dễ lầm tưởng rằng nhà này chỉ có 1 chủ và xuống tiền đặt cọc. Đến khi thực hiện thủ tục ký công chứng hợp đồng mua bán thì người vợ mới phát hiện và không đồng ý bán căn nhà đó. Lúc này, giao dịch không thể thực hiện được và người mua lại phải mất công đòi lại tiền.
Xem thêm Các trường hợp lừa đảo đặt cọc, tranh chấp khiến người mua mất trắng tiền tỷ
Do đó, trước khi đặt cọc, bạn cần đối chiếu thông tin của người bán (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân) và thông tin trên sổ đỏ để đảm bảo người đang giao dịch với bạn đích thị là chủ sở hữu bất động sản đó.
Trường hợp nhờ người thân, người quen thực hiện dùm việc đặt cọc thì phải có giấy uỷ quyền. Nội dung uỷ quyền có bao gồm việc nhận tiền cọc không? Bạn bắt buộc phải làm rõ vấn đề này trước khi giao tiền.
Nếu người bán đã có vợ/chồng, cần xem xét thông tin cả 2 người như đã phân tích.
4. Lập hợp đồng cọc, kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi đặt cọc
4.1. Lập hợp đồng cọc
Sau khi kiểm tra các vấn đề trên, bước tiếp theo cần làm là lập hợp đồng cọc. Đặt cọc cũng cần có hợp đồng bằng văn bản, theo mẫu quy định của pháp luật thì mới có giá trị pháp lý và là cơ sở để đảm bảo an toàn cho khoản tiền cọc (dù không nhất thiết phải công chứng).
Nhiều người vì tin tưởng, chủ quan hoặc chưa đủ kiến thức pháp lý nên đặt cọc bằng thoả thuận miệng, giấy viết tay, văn bản không theo mẫu quy định. Những hình thức này tiềm ẩn rủi ro gây thiệt thòi cho người mua khi có tranh chấp, mâu thuẫn khiến vừa mất trắng tiền cọc vừa không đảm bảo quyền lợi sở hữu nhà, mất thời gian kiện tụng giải quyết tranh chấp.
4.2. Kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi đặt cọc
Những điều khoản buộc phải có bao gồm: thông tin cá nhân các bên, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao nhà, thuế, lệ phí... Dù là hợp đồng đặt cọc cũng cần có chữ ký của cả vợ và chồng (nếu người bán có vợ/chồng) để tránh rắc rối và đặc biệt là phải ký nháy tất cả các trang của hợp đồng cọc. Tránh tình trạng một trong các bên có thể bỏ đi trang cũ hoặc bổ sung trang mới, gây bất lợi cho bên còn lại.
Ngoài ra, người mua nhà cần có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng sau khi đã giao tiền cho bên bán.
Xem thêm HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (CÓ CÔNG CHỨNG) CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ?
5. Giải pháp đặt cọc mua nhà an toàn
GNha mang đến giải pháp an toàn, nhanh chóng, giúp giao dịch đảm bảo diễn ra thuận lợi, đồng thời giảm thiểu rủi ro tranh chấp, mất trắng tiền cọc. Cụ thể:
- Soạn hợp đồng cọc chặt chẽ, an toàn, lường trước những rủi ro có thể xảy ra.
- Nội dung hợp đồng cân bằng lợi ích giữa các bên, tránh phát sinh tranh chấp.
Ngoài ra, trước khi xuống tiền mua nhà đất, điều đầu tiên và bắt buộc bạn phải làm đó là kiểm tra các thông tin pháp lý về tài sản (kiểm tra quy hoạch, ngăn chặn như đã phân tích ở trên). Điều này giúp bạn xác thực được tính minh bạch của nhà đất, có an toàn để mua hay không, tránh rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.
Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể tự mình kiểm tra Miễn Phí 5 thông tin pháp lý quan trọng mà bạn buộc phải biết TRƯỚC KHI mua nhà, đất:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939