HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (CÓ CÔNG CHỨNG) CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ?
Bước ký HĐ cọc giữa các bên mua và bán, đóng vai trò rất quan trọng trong việc ghi nhớ (hứa mua – hứa bán) về giá mua bán và các thỏa thuận quan trọng để tiến hành các bước tiếp theo như: thời gian thanh toán – ký HĐ công chứng mua bán – bàn giao tài sản và các thỏa thuận liên quan khác giữa các bên.
Hợp đồng cọc là gì?
Là một trong những hình thức ký kết phổ biến trong các giao dịch Mua và bán thịnh hành hiện nay. Hợp đồng cọc thường dùng trong giao dịch như Nhà, Đất, Xe và các tài sản có giá trị khác với mục đích đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người tham gia (hứa mua – hứa bán). Trong thực tế, người tham gia tiến hành thực hiện giao kết trên Hợp đồng cọc rất đơn giản, thiếu hiểu biết và sơ sài, điều này dẫn đến nhiều hệ lụy về tranh chấp bởi các sai phạm trên phạm vi Hợp đồng cọc mà giữa người tham gia mua và bán dễ bị lầm tưởng. Vì vậy, để có một Hợp đồng đặt cọc hợp pháp và có giá trị pháp lý người tham gia cần phải lưu ý như sau:
Cơ sở pháp lý cần tham khảo: Bộ luật dân sự 2015 và nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
· Hình thức của Hợp đồng cọc: Bộ luật dân sự hiện hành không quy định cụ thể về hình thức lập Hợp đồng cọc bằng văn bản hay nội dung cụ thể. Như vậy việc giao kết bằng hợp đồng bằng: Văn bản, bằng lời nói hoặc hành vi cụ thể (có thể chứng minh được)… tất cả đều có giá trị pháp lý và được pháp luật công nhận.
· Hợp đồng cọc bị vô hiệu: Hợp đồng cọc là một giao dịch mang tính chất dân sự. Vì vậy, khi các bên không đáp ứng đủ điều kiện thỏa thuận của một giao dịch dân sự trên Hợp đồng cọc thì Hợp đồng cọc đó sẽ được coi là vô hiệu.
· Hợp đồng cọc không bị vô hiệu: Theo Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau (Điều 117.1):
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Các ưu điểm và hạn chế của Hợp đồng cọc có công chứng và không có công chứng như sau:
Ưu điểm:
- Các bên mua bán đều phải cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ hợp lệ.
- Tài sản BĐS được kiểm tra về tính pháp lý và đồng thời tính sở hữu hợp pháp của từng người liên quan đến việc mua bán tài sản trên.
Hạn chế:
- Không kiểm tra được thông tin Quy hoạch – thông tin xây dựng (sai phép/chưa hoàn công).
- Không chịu trách nhiệm về việc thanh toán giữa các bên.
- Không chịu trách nhiệm về các tiêu chí – thỏa thuận “nhạy cảm” không được đưa vào HĐ công chứng cọc như: giá mua bán thỏa thuận trên HĐ mua bán công chứng.
Các bước kiểm tra - chuẩn bị an toàn như sau:
1. Kiểm tra tính nhân thân:
a) Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc:
Sau khi đặt cọc, bên nhận đặt cọc bắt buộc ngừng bán, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
– Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
– Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.
Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
– Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP;
– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định. (khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP)
b) Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc
– Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
– Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
– Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
– Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định. (khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP)
Các điểm lưu ý khác:
Giấy chứng nhận (sổ hồng) đang đứng tên bao nhiêu người thì trên hợp đồng cần có chữ ký xác nhận trên mỗi trang hợp đồng bấy nhiêu người (Trường hợp độc thân thì cần giấy xác nhận độc thân – trường hợp có gia đình thì cần sự có mặt của 2 vợ chồng và giấy đăng ký kết hôn/giấy ủy quyền/cam kết tài sản duy nhất. Tuy nhiên, các trường hợp vắng mặt có Giấy ủy quyền hoặc có yếu tố nước ngoài, Quý khách hàng nên cần sự hỗ trợ bởi đơn vị tư vấn chuyên nghiệp – văn phòng luật sư/đơn vị có đủ chuyên môn).
· Rủi ro: Một trong số những người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận vắng mặt không ký hợp đồng cọc sẽ dẫn đến các trường hợp tranh chấp như: người vắng mặt không đồng ý bán/không đồng ý ký hợp đồng công chứng/chưa nhận được số tiền cọc,…
2. Các điểm lưu ý trong hợp đồng đặt cọc:
- Nội dung của hợp đồng cọc phải thể hiện các đặc điểm quan trọng như sau: Thời gian ký, địa điểm ký, số tiền thanh toán các đợt, phạt cọc…
- Các trang của hợp đồng cọc: Phải ký nháy toàn bộ các trang của hợp đồng.
· Rủi ro: Trong trường hợp các trang bị thiếu sót chữ ký ghi nhận của một trong những thành viên ký bán sẽ dẫn đến các trường hợp bất lợi cho cả hai bên như: bằng cách tháo rời các trang thiếu sót chữ ký/không ký và thay đổi nội dung trong hợp đồng.
- Ký nhận tiền của bên bán: Ghi nhận lại việc nhận tiền của bên mua theo từng đợt bằng cách ghi tay trên hợp đồng cọc, kèm theo ngày tháng và lăn tay điểm chỉ.
· Rủi ro: Một trong số những người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận vắng mặt/không ký ghi nhận đã nhận đủ số tiền cọc trên hợp đồng sẽ dẫn đến các trường hợp tranh chấp như: khước từ việc đã nhận được số tiền cọc.
3. Các thỏa thuận cần phải đạt được giữa các bên khi lập hợp đồng đặt cọc:
- Thỏa thuận trong việc giao – nhận tài sản: Các nội thất, thiết bị và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Chi phí: Chi phí thanh toán tiền công chứng, các khoản cần thanh toán tiền thuế (Thu nhập cá nhân và Trước bạ).
* Lưu ý: Chữ ký có thể thay đổi nhưng lăn tay điểm chỉ, dấu vân tay sẽ không thay đổi. Vì vậy, GNha khuyến cáo nên sử dụng việc lăn tay điểm chỉ trên hợp đồng. Ngoài những điểm cần lưu ý, hợp đồng cọc còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu không cẩn thận bên mua hoàn toàn có thể mất trắng khoản tiền cọc này, hoặc bên bán phải đền cọc,... Xem thêm những rủi ro khó lường có thể gặp phải khi ký hợp đồng cọc tại đây.
4. Giải pháp đặt cọc mua bán an toàn
Để hoàn tất việc ký hợp đồng cọc tay này cần có đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, đồng thời đơn vị này cần có đủ chức năng làm chứng để chuẩn bị các khâu cho việc ký hợp đồng, tránh mất thời gian, giảm thiểu rủi ro không mong muốn và đạt được các thỏa thuận giữa các bên một cách nhanh chóng.
GNha mang đến giải pháp an toàn, tối ưu thời gian và chi phí cho bạn bằng cách:
- Hỗ trợ soạn hợp đồng đặt cọc chuẩn, cân bằng lợi ích giữa hai bên.
- Tư vấn các điều khoản cần thiết, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, giảm thiểu rủi ro.
Ngoài ra, trước khi xuống tiền đặt cọc thì việc kiểm tra pháp lý là điều đầu tiên và bắt buộc phải làm để tránh mất tiền oan, đặt cọc phải nhà không đủ điều kiện giao dịch, tranh chấp phức tạp,...
Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể tự mình kiểm tra Miễn Phí 5 thông tin pháp lý quan trọng mà bạn buộc phải biết:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, khi có nhu cầu kiểm tra chính xác các thông tin trên, hãy liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể.
Chúng tôi đảm bảo quy trình thực hiện hồ sơ theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước. Ngoài ra, trong các trường hợp “nhạy cảm/gấp” như việc mua bán thông qua Ngân hàng/ Vay vốn ngân hàng, giải chấp – đáo hạn,… chúng tôi cung cấp thêm các dịch vụ đi kèm khác hỗ trợ bạn: Thực hiện thủ tục nhanh từ 5 – 7 ngày, ký công chứng tận nơi 24/7,...