Rủi ro khi mua nhà bị dính một phần quy hoạch

Mua nhà nhưng không kiểm tra quy hoạch có thể dẫn đến việc diện tích đất dính một phần quy hoạch không mong muốn, khiến người mua gặp rủi ro về pháp lý, tài chính và khó khăn trong xây dựng. Tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch trước khi đặt cọc để tránh mất tiền oan.

1. Hiểu như thế nào là nhà bị dính một phần quy hoạch

Nhà dính quy hoạch một phần có nghĩa là một phần diện tích của thửa đất đó nằm trong phạm vi quy hoạch đã được phê duyệt. Điều này có nghĩa là:

- Một phần nhà đất sẽ được sử dụng cho mục đích quy hoạch: Phần đất này có thể được sử dụng để xây dựng công trình công cộng, đường giao thông, hoặc phục vụ các mục tiêu phát triển khác theo quy hoạch đã được phê duyệt.

- Phần còn lại có thể vẫn được sử dụng theo mục đích hiện tại: Tùy thuộc vào quy hoạch cụ thể, phần nhà đất không nằm trong phạm vi quy hoạch có thể vẫn được sử dụng cho mục đích như ở, kinh doanh...

2. Những rủi ro khi mua nhà bị dính một phần quy hoạch

2.1. Hạn chế quyền sử dụng, không được xây dựng theo nhu cầu

Cụ thể, tại Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Như trường hợp của anh L. (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết một nửa diện tích ngôi nhà này bị dính lộ giới hẻm. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L. chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, diện tích được phép xây dựng chỉ được trong phạm vi ½ căn nhà, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.

Xem thêm Không kiểm tra lộ giới hẻm, người mua “mất” nửa căn nhà

Cần lưu ý rằng:

- Đối với chi tiết chức năng sử dụng đất, nếu chức năng sử dụng đất không cho phép xây nhà thì bạn vẫn có thể xin phép xây dựng tạm theo giấy phép xây dựng có thời hạn. Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, bạn sẽ buộc phải tháo dỡ nhà và không được đền bù giá trị xây dựng.

- Còn khi đất nằm trong quy hoạch lộ giới, bạn sẽ không thể xin phép xây dựng, kể cả xin phép xây dựng tạm cũng không được.

2.2. Khó khăn trong việc mua bán:

Khách hàng e ngại: Rất ít người muốn mua nhà đất dính quy hoạch vì sợ rủi ro bị thu hồi hoặc hạn chế sử dụng.

Giá trị nhà giảm: Mặc dù pháp luật cho phép nhà bị dính quy hoạch vẫn được mua bán nhưng trên thực tế, việc mua bán thường diễn ra khá khó khăn. Vì người mua lo ngại sẽ khó xây dựng, tôn tạo hay bán lại cho người khác khi nhà đã bị dính quy hoạch một phần từ đó dẫn đến giá trị nhà sẽ giảm đáng kể.

2.3. Rủi ro mất tài sản

Thu hồi đất: Nếu quy hoạch được triển khai, phần đất của bạn có thể bị nhà nước thu hồi để thực hiện dự án.

Bồi thường thấp: Mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thiệt hại lớn về tài chính cho người mua.

Xem thêm Vì sao trước khi mua nhà cần kiểm tra thông tin quy hoạch?

3. Cách thức kiểm tra nhà bị dính một phần quy hoạch

Hiện nay có một số cách kiểm tra nhà bị dính một phần quy hoạch như sau:

3.1. Kiểm tra trực tiếp tại cơ quan quản lý đô thị:

UBND cấp xã, phường, thị trấn: Tại đây sẽ cung cấp thông tin sơ bộ về quy hoạch của khu vực.

Phòng Tài nguyên và Môi trường: Tại đây, bạn có thể yêu cầu xem bản đồ quy hoạch chi tiết của khu vực, so sánh với vị trí của ngôi nhà bạn quan tâm.

Với cách thức này, nguồn thông tin thu được chính xác nhất vì luôn được cập nhật, bổ sung thường xuyên. 

Tuy nhiên, người tra cứu phải đến trực tiếp cơ quan để tiến hành kiểm tra. Việc kiểm tra này thường mất vài tuần. Hơn nữa, không dễ để hiểu được thông tin quy hoạch trong trường hợp này vì văn bản trả lời sử dụng từ ngữ chuyên môn cao, không giải thích kết quả có ý nghĩa gì đối với BĐS, có thể gặp phải rủi ro gì,...

3.2. Tra cứu thông tin trực tuyến:

Cổng thông tin điện tử của UBND các cấp: Nhiều địa phương đã xây dựng cổng thông tin điện tử để người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến. Bạn chỉ cần truy cập vào cổng thông tin của địa phương đó và nhập thông tin về địa chỉ ngôi nhà.

Các trang web, ứng dụng chuyên về bất động sản: Một số trang web và ứng dụng cho phép người dùng tra cứu thông tin quy hoạch của một khu vực cụ thể.

Với cách thức này, người tra cứu có thể nhanh chóng tìm kiếm các thông tin liên quan thông qua các công cụ tìm kiếm ngay tại nhà. Tuy nhiên, không thể đảm bảo rằng thông tin quy hoạch trên các trang web này chính xác 100%, vì vậy bạn nên kiểm tra xác nhận lại thông tin.

4. Khó khăn khi tự kiểm tra thông tin quy hoạch bên ngoài

Khi tự kiểm tra quy hoạch bên ngoài, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm.

Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu?

Tóm lại, bạn không nắm được thông tin quy hoạch đó có ý nghĩa như thế nào, có nên xuống tiền mua nhà không? Với quy hoạch đó thì việc xây dựng nhà như thế nào? Giá trị của nhà đất có phù hợp với thông tin quy hoạch đó không?

5. Khác biệt khi kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn

Thông qua bộ công cụ kiểm tra pháp lý BĐS trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được có nên xuống tiền mua nhà đất đó hay không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông?

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông?

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao?

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ biết được có nên xuống tiền mua BĐS hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến gặp phải các rủi ro không lường trước được.

6. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý BĐS tại GNha

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939