RỦI RO KHI KHAI GIÁ MUA BÁN NHÀ ĐẤT THẤP HƠN GIÁ THỰC TẾ
Khi mua bán giao dịch bất động sản, đặc biệt đối với các nhà đầu tư, việc giảm thiểu tối đa số tiền thuế phải nộp luôn là vấn đề rất được quan tâm. Hiện nay, rất nhiều trường hợp người mua và bán tự thỏa thuận khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế nhằm mục đích “trốn thuế”. Điều này mang lại lợi ích nhất thời cho các bên nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro khác.
1. Khai giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá thực tế có phải là hành vi vi phạm pháp luật?
Ví dụ: Anh H mua căn nhà ở Quận 3 của chị V với giá 6 tỷ nhưng trên hợp đồng mua bán chỉ ghi nhận 3 tỷ
Căn cứ quy định tại Khoản 5, Điều 143 Luật quản lý thuế 2019. Hành vi trốn thuế là hành vi:
“Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”.
Đây là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
2. Rủi ro cho các bên khi khai giá mua bán nhà đất thấp hơn giá thực tế
2.1. Về vấn đề tranh chấp:
Vì bản chất hành vi này là sự thỏa thuận ngầm giữa các bên trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản. Việc kê khai giá trên hợp đồng mua bán sai lệch so với thực tế thì khi bên mua có hành vi “lật lọng” không trả đúng số tiền theo thỏa thuận ban đầu giữa các bên. Như ví dụ nêu trên anh H ban đầu thỏa thuận mua căn nhà ỏ Quận 3 của chị V với giá 6 tỷ nhưng vì trên hợp đồng mua bán cả 2 đã thống nhất ghi nhận 3 tỷ. Đến thời hạn thanh toán, anh H chỉ trả cho chị V 3 tỷ với lý do làm đúng theo ghi nhận trên hợp đồng. Lúc này, chị V sẽ rơi vào tình thế bất lợi vì không có cơ sở chứng minh thỏa thuận “ngầm” trước đó của 2 người và trên hợp đồng mua bán (là cơ sở pháp lý vững chắc có công chứng) chỉ ghi nhận giá 3 tỷ.
Do đó, việc tranh chấp lúc này là hoàn toàn có thể xảy ra nếu gặp phải người mua có ý định không tốt muốn chiếm hời từ người bán. Lợi ích từ việc trốn thuế trước mắt sẽ không đáng là bao so với thiệt hại thực tế khi tranh chấp phát sinh.
2.2. Về xử phạt hành chính:
Căn cứ theo điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt hành chính hành vi trốn thuế:
- Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
- Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên.
- Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.
- Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.
- Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên.
- Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước đối với các hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này.
Trường hợp hành vi trốn thuế theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 ,4, 5 Điều này đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định này.
2.3. Về xử lý hình sự:
Căn cứ theo điều 200 – Bộ Luật Hình sự 2015
- Trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
- Trốn thuế với số tiền dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
- Trốn thuế và thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:
+ Phạm tội có tổ chức;
+ Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;
+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
+ Phạm tội 02 lần trở lên;
+ Tái phạm nguy hiểm.
- Trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
3. Khai thuế mua bán cao hơn khung giá đất của nhà nước có được lấy đó làm cơ sở giá đền bù khi quy hoạch không?
Theo Điều 74 - Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Do đó, việc đền bù khi quy hoạch sẽ căn cứ theo giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chứ không theo giá thị trường.
4. Kiểm tra thông tin Thuế mua bán BĐS ở đâu?
Khi giao dịch nhà đất, bạn nên kiểm tra thông tin Thuế mua bán để tránh tình trạng bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế như trường hợp trên. Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra miễn phí thông tin Thuế mua bán của một BĐS bất kỳ tại TPHCM để thực hiện đúng nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, tối ưu khoản thuế phải nộp, đảm bảo an toàn khi giao dịch. Ngoài ra, bộ công cụ kiểm tra này còn thể hiện thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, thông tin ngăn chặn, giá trị của BĐS.
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, khi có nhu cầu kiểm tra chính xác các thông tin trên, hãy liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể.