NHỮNG QUY ĐỊNH MỚI NHẤT PHẢI BIẾT VỀ CHUNG CƯ MINI

7 months ago

Sau những vụ việc đáng tiếc vừa qua liên quan đến chung cư mini, Luật Nhà ở 2023 đã được thông qua và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, trong đó có một số quy định mới về chung cư mini mà bạn cần biết.

1. Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng, được bán, cho thuê

Theo đó, tại khoản 1 và khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê, cho thuê mua như sau:

“1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

+ Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

+ Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã quy định nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân đáp ứng điều kiện tại Khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 sẽ có cơ sở cấp sổ hồng, được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định pháp luật.

Đây là cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini, là điều quan trọng mà người có nhu cầu mua căn hộ chung cư mini cần biết.

2. Điều kiện để bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ chung cư mini

- Đối với cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên với thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê phải đáp ứng điều kiện:

+ Làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

+ Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Đối với cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có quy mô dưới 20 căn hộ và mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê phải:

+ Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

+ Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật;

+ Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có chung cư mini.

Các trường hợp chung cư mini như trên có căn hộ để bán, cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

3. Quy định về phòng cháy chữa cháy cho chung cư mini

Với các căn hộ của chung cư mini được sử dụng để bán, cho thuê thì phải đáp ứng điều kiện về phòng cháy, chữa cháy, cụ thể:

- Có lối ra thoát nạn:

+ Tại lối ra từ các tầng hầm đi qua các buồng thang bộ chung có lối đi riêng ra bên ngoài phải được ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ bằng vách đặc ngăn cháy loại 1.

+ Có chiều cao phòng cháy chữa cháy dưới 28m mà không thể bố trí lối đi riêng ra bên ngoài mà phải đi qua sảnh chung thì phải đi qua khoang điệm ngăn cháy loại 1, có vách ngăn cháy loại 1 ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ.

+ Phải có không ít hơn 02 lối ra thoát nạn khi tổng diện tích các căn hộ trên một tầng lớn hơn 500 mét vuông.

+ Phải có một lối ra khẩn cấp từ mỗi căn hộ ở độ cao lớn hơn 15m ngoài lối ra thoát nạn nếu tổng diện tích ≤ 500 mét vuông và chỉ có 01 lối ra thoát nạn từ một tầng.

- Bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn khi đảm bảo tất cả các điều kiện:

+ Thang cao không quá 9m; bán kính cong nhỏ nhất không nhỏ hơn 2 lần chiều rộng vế thang;

+ Cổ bậc cao trong khoảng từ 150mm - 190mm

+ Phía trong các mặt bậc rộng không nhỏ hơn 220m; đo tại giữa chiều dài của mặt bậc rộng không nhỏ hơn 250mm; phía ngoài của mặt bậc rộng không quá 450mm…

- Tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30; tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0

- Không cho phép các căn hộ trong tầng hầm và tầng nửa hầm…

Như vậy, từ 2025, chung cư mini không chỉ có thể được cấp Sổ hồng mà còn có các quy định cụ thể về phòng cháy chữa cháy, đảm bảo an toàn.

4. Rủi ro khi mua căn hộ chung cư mini

- Chất lượng căn hộ kém: Pháp luật quy định phải có bản sao giấy phép xây dựng (kèm theo các bản vẽ của từng tầng, từng căn hộ) và bản sao Giấy chứng nhận đảm bảo an toàn chịu lực. Tuy nhiên, không phải chung cư mini nào cũng đáp ứng được. Đa số các công trình có chất lượng xây dựng không tốt, nhiều điều kiện khác về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy… không đúng theo các tiêu chuẩn quy định. Điều này đồng nghĩa với việc người mua phải đối mặt với những rủi ro khi không được cấp Sổ hồng, cũng như nguy hiểm đến tính mạng khi sống trong điều kiện không đảm bảo an toàn. Khi xảy ra tranh chấp chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt bởi họ không có giấy tờ hợp pháp nào để được pháp luật bảo vệ.

- Bị hạn chế một số quyền: Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp Sổ hồng cho người mua thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ. Người mua chỉ được quyền sở hữu căn hộ mình đã giao dịch, như vậy, quyền của chủ sở hữu bị hạn chế hơn so với nhà đất riêng lẻ.

- Trách nhiệm chủ đầu tư yếu: Chung cư mini do hộ gia đình, cá nhân xây dựng và bán nên chủ đầu tư mang tính cá nhân riêng lẻ, do đó tính chịu trách nhiệm pháp lý không mạnh bằng các chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư bình thường khác.

Xem thêm Cách giảm rủi ro khi mua nhà chung cư mini

5. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Mô hình căn hộ này tuy được Nhà nước công nhận nhưng hầu hết các chung cư mini đều xây dựng không đủ điều kiện theo quy định. Do đó việc mua căn hộ chung cư mini nếu không tìm hiểu rõ sẽ rất dễ gặp rủi ro.

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình tham gia giao dịch.

Xem thêm NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý VỀ CHUNG CƯ MINI

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM