NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý VỀ CĂN HỘ MINI
I. Căn hộ mini được cấp sổ đỏ không?
1. Căn hộ mini là gì?
Căn hộ mini (hay còn được gọi là căn hộ nhỏ, căn hộ studio) là loại căn hộ có diện tích nhỏ, thường tối thiểu 30 mét vuông theo quy định của Luật nhà ở. Đặc điểm chung của căn hộ mini là không có phòng ngủ riêng biệt, không gian sống, bếp và phòng tắm thường được kết hợp vào một không gian duy nhất.
Căn hộ mini thường được thiết kế để phù hợp với nhu cầu của các cá nhân. Do có diện tích nhỏ gọn, căn hộ mini thường có giá thuê hoặc giá mua thấp hơn so với các căn hộ có diện tích lớn hơn, giúp người thuê hoặc mua có cơ hội tiết kiệm chi phí và tiện ích. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc không gian sống và tiện nghi có thể bị hạn chế đối với người sử dụng.
2. Căn hộ mini được cấp sổ đỏ không?
Quy định tại khoản 2 điều 46 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
“Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”
Theo quy định trên có thể thấy căn hộ mini được Nhà nước công nhận quyền sở hữu khi đáp ứng các điều kiện như sau:
- Nhà ở xây 2 tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế theo kiểu khép kín.
- Đạt đủ diện tích sàn xây dựng tối thiểu của mỗi căn hộ theo quy định.
- Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định của Luật nhà ở.
Khi đáp ứng đủ hết tất cả các điều kiện nêu trên, thì người mua sẽ được công nhận quyền sở hữu. Trước đó Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2010 đã tạo ra khung pháp lý đầu tiên quản lý loại hình nhà kiểu này. Được biết Nghị định trên đã quy định cho phép “cấp sổ” cho căn hộ mini, để cá nhân có thể được chứng nhận quyền sở hữu và đem vào giao dịch. Thêm nữa, Luật nhà ở 2014 đã kế thừa quy định này và đã nâng lên thành luật (khoản 2 điều 46). Tiếp đến, tại dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, đang trình quốc hội xem xét dự kiến thông qua vào tháng 11/2023 cũng tiếp tục đề xuất hợp pháp hóa các loại hình nhà ở kiểu này dưới cái tên “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”.
Chung quy lại từ điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, khoản 2 điều 46 Luật Nhà ở 2014 cho đến điều 57 Luật Nhà ở 2023 đều cho phép chủ đầu tư đầu tư vào căn hộ mini được lựa chọn cấp sổ hồng riêng đối với từng căn hộ và được phép chuyển quyền sở hữu (đem bán, tặng cho, chuyển nhượng,…) không khác căn hộ chung cư thông thường. Điều này lại mang tín hiệu tích cực lớn cho các cá nhân mong muốn được nơi có diện tích khiêm tốn, vừa túi tiền thay vì mua nhà ở riêng lẻ, nhà phố vì cho rằng giá thị trường rất là đắt.
II. Diện tích xây dựng được quy định như thế nào mới đạt chuẩn.
Như đã nói ở trên, quy định tại nghị định 71/2010/NĐ-CP đã tạo ra khung pháp lý quản lý đầu tiên về loại hình căn hộ mini. Trong đó có quy định về diện tích tối thiểu xây dựng được quy định cụ thể, rõ ràng để chủ đầu tư không được mắc sai phạm trong quá trình xây dựng. Cụ thể, quy định tại khoản 3 điều 43 quy định Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.”
Theo quy định trên, diện tích tối thiểu để xây dựng căn hộ mini là 30m. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có quy định về diện tích tối thiểu để xây, vì thế cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể để dựa vào đó xác định.
III. Tại sao trước đó căn hộ mini không được cấp GCN bây giờ lại được cấp
Trước khi nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực, thực tế cho thấy đã xuất hiện loại hình căn hộ mini này rất là nhiều. Theo thống kê, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 42.200 cơ sở nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê theo dạng chung cư mini. Con số này không hề nhỏ và có phần nào khó kiểm soát khi hàng lang pháp lý còn chưa quy định về loại nhà này. Vì những lý do phát sinh khác như tình trạng người mua căn hộ mini bằng giấy tờ tay, chỉ có các bên tự thỏa thuận với nhau không có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Khi đó các bên sẽ rất dễ phát sinh tranh chấp khi bên bán cho rằng không có xác lập giao dịch căn hộ đó bao giờ, bên còn lại (bên mua) đã khăng khăng khẳng định rằng đã thực hiện giao dịch, đã thanh toán hết từng đợt. Do không có giấy tờ chứng nhận bên mua đã có giao dịch căn hộ này dẫn tới các cán bộ ở cơ quan Tòa án cũng rất đau đầu và không biết phân xử ra sao để cân bằng được lợi ích của các bên. Mặt khác việc mua căn hộ, chung cư mini nếu không tìm hiểu rõ sẽ rất dễ gặp rủi ro, người mua sẽ lâm vào tình trạng ở không được mà bán cũng không xong do không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Trước những vấn đề đó, hành lang pháp lý quản lý việc cấp GCN cho chung cư mini đã được quy định tại khoản 5 điều 43. Cụ thể:
“Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định tại khoản 3 điều này mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.”
Dựa vào quy định trên, căn hộ mini cũng được cấp GCN khi chủ sở hữu làm đơn đề nghị cấp từng GCN cho từng căn hộ đó. Quy định này cũng được kế thừa bởi quy định khoản 2 điều 46 Luật nhà ở 2014. Dù cho quy định cấp GCN cho chung cư mini tồn tại để có được sự xác nhận từ phía cơ quan có thẩm quyền, bên cạnh đó tỷ lệ cấp sổ đỏ cho chung cư lại quá ít do không đủ điều kiện để xây, không phù hợp với quy hoạch nên vẫn còn không ít chung cư mini không được cấp sổ bởi vì những trường hợp xây tùy tiện.
Việc đầu tư, kinh doanh nhà chung cư mini được điều chỉnh bởi pháp luật về xây dựng, pháp luật kinh doanh bất động sản. Điều kiện cấp sổ đỏ đối với nhà chung cư nói chung đã được quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, như giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, đầu tư, thực hiện nghĩa vụ tài chính, có hợp đồng mua bán nhà... Tuy nhiên, thực tế có tình trạng nhiều căn hộ chung cư mini đang rất thiếu các điều kiện như đã quy định như trên.
Do vậy, bản thân người mua nhà cần liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, ví dụ như Sở Xây dựng để được hướng dẫn.
Với những khu chung cư mini phù hợp quy hoạch, sử dụng đất hợp pháp, xây dựng có giấy phép..., cần xem xét, hướng dẫn để cấp sổ đỏ.
Kể cả với trường hợp chủ đầu tư là cá nhân, hộ gia đình thì cơ quan nhà nước tại địa phương cũng cần xem xét xử lý, hướng dẫn họ hoàn tất các thủ tục để cấp sổ đỏ cho những căn hộ đã bán để bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
IV. Hậu quả của việc mua căn hộ mini trước năm 2025?
Việc mua căn hộ mini trước ngày Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều sẽ có những hạn chế nhất định. Việc hạn chế ở đây là chứng nhận quyền sở hữu hay còn gọi là cấp sổ cho những loại hình căn hộ mini còn quá ít do thiếu điều kiện đáp ứng các tiêu chuẩn về xây dựng, quy hoạch, hơn nữa khi đã mua rồi thì cũng vướng phải rủi ro là người bán không thể cấp sổ đỏ như thỏa thuận ban đầu dẫn đến việc người mua bán cũng không được và ở cũng không xong do điều kiện, cơ sở vật chất và môi trường xung quanh rất là kém và xuống cấp hoặc chủ đầu tư không có đủ năng lực để vận hành mô hình kinh doanh căn hộ mini giống như các chủ đầu tư của dự án căn hộ, chung cư thông thường dẫn đến tranh chấp các bên. Chưa kể còn công tác phòng cháy chữa cháy chưa được quy định cụ thể, chặt chẽ nên dễ gây ra tình trạng cháy nổ, tính mạng của con người cũng không được đảm bảo.
Mới đây Thủ tướng chính phủ đã yêu cầu các Bộ rà soát, kịp thời đánh giá các quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế về PCCC, cấp phép, quản lý, sử dụng tên gọi với loại hình nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ và nhấn mạnh tinh thần kiên quyết xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp vi phạm về trật tự xây dựng, chấm dứt tình trạng xây dựng sai phép, không phép. Nhằm nâng cao an toàn của công trình, tránh những hệ lụy, tiềm ẩn nguy cơ gây sự cố.
V. Cần làm gì để giảm thiểu rủi ro khi mua căn hộ mini?
Cần làm rõ vấn đề về cấp sổ, xác định được căn hộ mini đó có đủ điều kiện để được cấp sổ không, tiêu chuẩn xây dựng có đúng theo quy định của pháp luật, hiện trạng của những loại hình căn hộ mini có đúng với giấy phép hay không. Từ thông tin xác nhận của chính quyền địa phương như: Cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng, giấy cam kết cấp sổ riêng cho từng căn, căn hộ cấp bao nhiêu tầng, mật độ xây dựng giữa căn hộ bạn mua với các căn hộ liền kề,… Ngoài ra, chất lượng và thiết kế của căn hộ mini cũng cần được đảm bảo, người mua có thể tìm hiểu về đơn vị tư vấn thiết kế, xây dựng thi công, công trình.
Về GNha
Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể biết rõ ràng các thông tin về nhà đất mà bạn đang tìm hiểu. Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ:
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939