NHỮNG LƯU Ý KHÔNG NÊN BỎ QUA KHI MUA NHÀ ĐẤT
Dù là nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp hay người lần đầu mua nhà đất, đều cần phải lưu ý những điều dưới đây khi giao dịch mua bán nhà đất để tránh rủi ro mất trắng tiền tỷ.
1. Lưu ý chỉ mua nhà đất có sổ đỏ/sổ hồng riêng
Không ít trường hợp người mua đã ra bỏ tiền tỷ nhưng không được đứng tên trên giấy tờ vì mảnh đất mà họ mua là đất “ảo”, nằm trong mảnh đất lớn hơn, không có sổ riêng.
Ví dụ: bạn đi mua đất và được người bán giới thiệu mảnh đất 50m² (ghi trên sơ đồ). Nhưng bên bán cho xem sổ có diện tích lớn hơn (nghĩa là phần đất mà họ rao bán là phần đất nhỏ nằm trong sổ lớn này, và phần này chưa được tách sổ), nói thẳng ra sổ hiện tại là “sổ chung”. Họ lấy lý do đang chờ tách sổ và dụ dỗ bạn mua bán bằng hình thức lập “giấy tờ tay” trước để giữ chỗ, khi nào tách thành sổ riêng xong sẽ lập hợp đồng mua bán, tiến hành công chứng và đăng bộ sang tên như bình thường. Nhưng có rủi ro đất này không đủ điều kiện để tách thành sổ riêng (vì không đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu khi tách thửa; vướng các vấn đề pháp lý,...)
Hơn nữa, bạn mua đất bằng hình thức lập “giấy tờ tay”, do người khác đứng tên, nếu chủ sở hữu lấy lại đất và bán cho người khác thì pháp luật không thể căn cứ trên giấy tờ tay này để giải quyết giúp bạn. Ngoài ra, người mua còn dễ bị lừa mua nhà đất sổ chung bằng chiêu trò SỔ HỒNG RIÊNG. Một thửa đất không đủ điều kiện tách thửa, người ta xây nhiều nhà trên đó, rồi chủ đất làm nhiều sổ hồng riêng – thực chất là SỔ PHỤ. Trên một thửa đất có thể làm được nhiều sổ phụ, và trên tất cả các sổ này đều ghi rằng: SỬ DỤNG CHUNG.
Ví dụ có 10 người cùng sở hữu mảnh đất:
+ Sau này một người mua muốn tặng lại ngôi nhà đó cho con mình, hay muốn bán ra, thì phải được tất cả 9 người còn lại đồng ý, ra công chứng ký tên.
+ Nếu 1 trong 10 người mua kia đã chết, thì khi đó sẽ phát sinh thừa kế, lúc này lại phải tìm cho đủ tất cả các đồng thừa kế của người đã chết cùng ra công chứng ký tên.
Còn trường hợp bạn mua đất sổ chung để đầu tư, kỳ vọng rằng sau khi tách sổ sẽ bán lại được giá cao thì cũng nên cân nhắc vấn đề thời gian. Việc tách sổ thường mất thời gian khá lâu, sẽ gây ảnh hưởng đến dòng vốn của bạn.
Vì vậy, khi mua nhà đất phải đảm bảo tài sản có sổ hồng riêng, tránh rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang"
2. Lăn tay công chứng
Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn nên yêu cầu “lăn tay tại phòng công chứng” trước khi giao hết số tiền còn lại, đồng thời giữ lại một bản.
Chỉ có nhà đất đã có sổ riêng thì bên bán mới dám cùng bạn đến phòng công chứng để lăn tay. Điều này, giúp bạn tránh được tình trạng mua bán dưới hình thức sổ chung, giấy tay.
3. Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất
Khi mua nhà đất, vấn đề mà bạn cần phải rất chú ý đó là tính pháp lý của tài sản. Vì nếu không kiểm tra các thông tin này, bạn có thể gặp rất nhiều rủi ro khó lường, thiệt hại tiền tỷ:
- Mua phải nhà, đất dính quy hoạch toàn phần, có nguy cơ bị Nhà nước thu hồi đất dù đã bỏ tiền tỷ ra mua. Nếu muốn xin phép xây dựng nhà thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm, khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thì buộc phải tháo dỡ nhà và không được đền bù phần nhà đó. Ví dụ như mua phải đất dính quy hoạch giao thông.
- Mua phải nhà, đất dính quy hoạch một phần. Ví dụ: quy hoạch lộ giới hẻm. Như trường hợp của anh L (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính quy hoạch lộ giới hẻm. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, anh chỉ được phép xây dựng trong phạm vi diện tích ½ mảnh đất, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.
Xem chi tiết trường hợp này TẠI ĐÂY
- Mua phải tài sản bị ngăn chặn không được giao dịch như: Đang vướng tranh chấp về quyền sở hữu; Đang bị kê biên để thi hành án; Đang bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Lúc này các bên sẽ không được ký công chứng hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, đồng nghĩa quá trình mua bán sẽ không thể tiếp tục dù đã cọc tiền cho bên bán.
Xem thêm Rủi ro mất trắng tiền tỷ khi không kiểm tra thông tin ngăn chặn
- Mua phải nhà sai hiện trạng. Ví dụ trên Sổ hồng, nhà có 2 tầng nhưng ngoài thực tế lại là 3 tầng. Lúc này, các bên cũng không được ký công chứng và thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, mà phải khắc phục vấn đề bằng cách đóng phạt vi phạm hành chính hoặc thậm chí phải tháo dỡ 1 tầng, đưa về đúng hiện trạng ban đầu thì mới được tiếp tục giao dịch. Ảnh hưởng đến giá trị và kết cấu an toàn của ngôi nhà.
- Không định giá nhà đất dẫn đến nguy cơ mua “hớ giá” quá cao, hoặc bán nhà với giá quá thấp.
- Nhiều trường hợp khai giá mua bán để tính thuế thấp hơn giá giao dịch thực tế, khai không đúng với quy định pháp luật dẫn đến các rủi ro tiềm ẩn như: Bị huỷ hợp đồng mua bán; Bị gán vào tội trốn thuế; Không cập nhật mua bán được.
Và còn rất nhiều rủi ro không lường trước được có thể khiến người mua thiệt hại hàng tỷ đồng.
4. Hợp đồng mua bán nhà đất phải có chữ ký của tất cả những người liên quan
Khi mua nhà đất thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình, cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua nhà đất như hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng.
Tương tự, đối với trường hợp nhà đất là tài sản thừa kế, tài sản có nhiều đồng sở hữu, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế, các đồng sở hữu phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có như vậy bạn mới chắc chắn và tránh được những tranh chấp không đáng có.
5. Lối đi vào không có tranh chấp
Trên thực tế, ở những đô thị lớn có rất nhiều mảnh đất, nhà ở mà lối vào đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Rất nhiều gia đình cũng vì nguyên nhân này mà phải rao bán tài sản.
Vì vậy, nếu bạn không để ý, không tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định mua thì có thể gặp phải các rủi ro tranh chấp không đáng có
6. Phải tìm hiểu kỹ về địa chất mảnh đất
Đây là vấn đề vô cùng quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến việc xây dựng nhà sau này.
Nếu mua phải các mảnh đất nằm trên khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu, bạn có thể tốn kém rất nhiều về chi phí gia cố nền đất về sau.
7. Phải tìm hiểu nhà đất có nằm trên hệ thống cống thoát nước không?
Có rất nhiều ngôi nhà cũ, nhất là ở những khu tập thể cũ ngày xưa vì nhiều lý do cơi nới, thay đổi hình dạng mảnh đất nên có những trường hợp nhà đất nằm trên hệ thống thoát nước thải của khu.
Đây là vấn đề rất đau đầu bởi không những ảnh hưởng không tốt tới vấn đề phong thủy mà còn gây cản trở rất lớn khi bạn có ý định xây sửa nhà, đào móng,...
8. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha
Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.
Về GNha
Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.
Thông tin liên hệ
Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM
Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM
Hotline: 1900.58.88.57
Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn
Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet
Zalo: 0901627939