NHÀ ĐANG CHO THUÊ, CÓ ĐƯỢC BÁN HOẶC THẾ CHẤP KHÔNG?
Là một trong những hình thức đầu tư phổ biến nhất, việc cho thuê nhà đất không chỉ mang lại nguồn thu nhập ổn định cho chủ nhà, mà còn đáp ứng được nhu cầu ở hoặc kinh doanh của người đi thuê. Từ đó, hợp đồng cho thuê cũng trở nên thông dụng hơn. Tuy nhiên trên thực tế, không ít trường hợp tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng cho thuê, đặc biệt là tranh chấp về việc bên cho thuê (chủ nhà) muốn bán nhà khi thời hạn cho thuê trong hợp đồng vẫn còn, hoặc chủ nhà muốn thế chấp tài sản khi vẫn đang cho thuê. Vậy khi chủ nhà muốn bán hoặc thế chấp tài sản, cần lưu ý những vấn đề sau để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê, tránh phát sinh những tranh chấp, rắc rối không đáng có.
1. Hiểu đúng về hợp đồng thuê nhà
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê nhà theo từng tháng hoặc theo kỳ hạn thanh toán đã thoả thuận.
Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể được công chứng, chứng thực tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng để tránh rủi ro.
Xem thêm Các loại thuế, phí cần biết khi cho thuê nhà.
2. Nhà đang cho thuê, chủ nhà có được bán không?
2.1. Trường hợp cụ thể của khách hàng
Anh Lâm hiện đang sở hữu một căn nhà ở quận 6, trường hợp của anh như sau: Anh đang cho thuê nhà của mình, bên thuê sử dụng để kinh doanh quán ăn, thời gian cho thuê theo hợp đồng là 4 năm. Vì đang cần tiền và nếu mọi chuyện như dự tính thì năm sau anh sang nước ngoài định cư nên anh muốn bán nhà nhưng hợp đồng thuê thì mới được 2 năm. Trong hợp đồng giữa anh và bên thuê cũng không thoả thuận về việc này. Vậy anh phải bán nhà như thế nào mới đúng mới quy định?
2.2. Giải đáp từ GNha
Về vấn đề này, GNha đưa ra quan điểm như sau:
- Căn cứ theo khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp anh bán nhà đang trong thời hạn cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và các điều kiện bán.
- Trường hợp bên thuê đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho anh thì bên thuê được quyền ưu tiên mua căn nhà này nếu có nhu cầu. Kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo, họ sẽ có 30 ngày để trả lời mua hay không. Nếu không mua thì anh được quyền bán cho người khác, trừ trường hợp anh và bên thuê có thỏa thuận khác về thời hạn trả lời đối với việc mua hay không mua nhà.
- Ngoài ra khi bên thuê không mua nhà và anh bán cho người khác thì căn cứ theo khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, chỉ khi anh, bên thuê nhà và chủ sở hữu mới thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn, thì chủ sở hữu mới của căn nhà không phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với bên thuê.
Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin quy hoạch, định giá nhà đất. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể biết rõ ràng các thông tin về nhà đất mà bạn đang tìm hiểu.
Hậu quả khi tự ý, đơn phương chấm hợp đồng thuê trước thời hạn
- Nếu không thoả thuận được việc chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn, chủ mới không đồng ý cho thuê và anh vẫn muốn bán thì anh buộc phải tự ý, đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật, cụ thể:
+ Anh không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà trong thời hạn đang cho thuê, trừ các trường hợp như: Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích như đã thỏa thuận; Bên thuê tự ý đục phá, cải tạo, phá dỡ nhà,…
+ Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật, anh phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà. Ví dụ như bên thuê có thể yêu cầu anh đền bù tiền thuê cho 2 năm còn lại, đền bù tổn thất thu nhập bị mất đi khi phải ngừng kinh doanh và tìm mặt bằng mới,…
3. Nhà đang cho thuê, chủ nhà có được thế chấp không?
Thế chấp là việc bên cần vay tiền sử dụng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện việc trả nợ và không chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản đó cho bên khác.
Ví dụ bạn đang cho thuê nhà của mình, nay bạn có nhu cầu vay thế chấp căn nhà ấy cho ngân hàng thì với cách này, khi thế chấp, ngôi nhà vẫn do bạn quản lý, sử dụng hoặc có thể giao cho bên thứ ba bảo quản theo thỏa thuận giữa các bên.
Trường hợp 1: Thế chấp sau khi ký hợp đồng thuê nhà
Nếu tài sản đang được cho thuê thì bạn vẫn có quyền thế chấp tài sản và phải thông báo trước bằng văn bản cho người thuê về việc thế chấp. Bên thuê được tiếp tục thuê nhà cho đến khi hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Trường hợp 2: Thế chấp trước rồi mới ký hợp đồng thuê nhà
Nếu tài sản được thế chấp tại tổ chức tín dụng (ngân hàng) thì bạn có thể cho bên thứ ba thuê nhà khi:
+ Thông báo cho người thuê về tình trạng đang thế chấp tài sản
+ Thông báo cho bên tổ chức tín dụng (ngân hàng) tình trạng cho thuê tài sản đang thế chấp. Ngoài ra, phía ngân hàng còn có các quyền và nghĩa vụ như:
+ Không được cản trở hoặc gây khó khăn về việc bạn cho người khác thuê
+ Tuy nhiên, khi bạn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, phía ngân hàng có quyền yêu cầu bạn hoặc bên thuê phải giao căn nhà đó để xử lý theo quy định.
Tóm lại, khi đang cho thuê, chủ nhà vẫn được phép bán hoặc thế chấp tài sản. Tuy nhiên, nên lưu ý và thoả thuận đầy đủ các vấn đề pháp lý trong hợp đồng thuê, tránh xảy ra tranh chấp, rắc rối không đáng có, khiến việc bán nhà hoặc thế chấp trở nên khó khăn, mất thời gian.
Xem thêm: Có nên cho thuê nhà không?
4. Giải pháp bán hoặc thế chấp nhà đang cho thuê đơn giản, nhanh chóng
Đối với nhu cầu bán nhà, GNha mang đến giải pháp đơn giản, giúp bạn nhanh chóng bán được nhà như:
- Nếu tài sản của bạn vướng pháp lý như sai hiện trạng, đang tranh chấp với bên thuê,… GNha có thể hỗ trợ bạn giải quyết vấn đề, giúp việc bán nhà diễn ra thuận lợi, an toàn.
- Đăng tin bán nhà Miễn Phí trên website Gnha.vn. Mỗi ngày có khoảng 2 nghìn – 3 nghìn lượt truy cập trên website của chúng tôi, cơ hội tìm được người mua cao.
- Tại website của chúng tôi, một tài sản chỉ có một tin đăng duy nhất, tránh tình trạng cùng một căn nhà nhưng có quá nhiều tin đăng, gây nhiễu loạn thông tin hoặc thông tin không chính xác → giúp người mua dễ dàng xem thông tin nhà, liên lạc với bạn.
- Nhà đất hiển thị cụ thể trên bản đồ, người mua dễ dàng biết được hình dạng, vị trí nhà ra sao.
Đối với nhu cầu vay thế chấp nhà đang cho thuê, GNha có thể hỗ trợ bạn:
- GNha là đối tác của nhiều ngân hàng, đa dạng sản phẩm dịch vụ, các gói vay vốn.
- Tư vấn thẩm định hồ sơ tận nơi, nhân viên linh hoạt, tư vấn chuyên sâu và hướng dẫn chi tiết để hồ sơ có tỉ lệ đạt tốt nhất.
- Xử lý hồ sơ không đạt từ ngân hàng.
- Lựa chọn những ngân hàng phù hợp nhất cho khách hàng, tỉ lệ đạt trên 90%.
- Hỗ trợ chứng minh thu nhập, bổ sung nguồn thu đang có và những nguồn thu thật khác không chứng minh được.
- Hồ sơ có phát sinh về pháp lý, ngân hàng sẽ hoàn toàn không can thiệp nhưng GNha sẽ hỗ trợ khách hàng làm song song pháp lý và hồ sơ ngân hàng giúp tối ưu và tiết kiệm thời gian.
- Xử lý các hồ sơ có liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Để thực hiện các thủ tục nhanh gọn, tối ưu thời gian và chi phí, liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể hơn.