MUA ĐẤT NỀN – PHẢI BIẾT NHỮNG ĐIỀU NÀY ĐỂ KHÔNG MẤT TIỀN TỶ

9 months ago

Nhắc đến việc đầu tư, mua đất nền thì không thể không nhắc đến rủi ro mua phải “dự án ma”. Dù hiện tại thị trường khá trầm lắng nhưng đây vẫn là khoản đầu tư hấp dẫn vì khả năng sinh lời trong tương lai, và phân khúc đất nền là một ví dụ điển hình trong số đó. Khả năng sinh lời cao tất nhiên sẽ đi kèm với rủi ro tiềm ẩn không nhỏ. Người mua hoàn toàn có thể lâm vào cảnh mất trắng hàng tỷ đồng nếu không biết những điều này khi mua đất.

1. “Dự án ma” là gì?

“Dự án ma” còn có tên gọi khác là đất nền ảo. Có thể hiểu “dự án ma” là dự án không có thật và không được công nhận về mặt pháp lý. Chủ sở hữu không thể bán hay có bất kỳ quyền lợi hợp pháp nào. Nói cách khác, đây là những dự án được “vẽ” ra để đánh lừa khách hàng. Khi người mua đặt cọc và xuống tiền mua, họ trở thành nạn nhân của vấn nạn thu lợi bất chính này.

2. Những điều phải biết khi mua đất nền

2.1. Phải biết rõ toàn bộ thông tin, giấy tờ pháp lý của tài sản trước khi mua

a.     Giấy chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai đã quy định rõ ràng không cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm, mà chỉ có đất thổ cư (đất ở) mới được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Vì vậy, điều đầu tiên mà người mua cần phải quan tâm, làm rõ đó là lô đất dự định mua đã được chủ đầu tư xin giấy phép chuyển sang đất có mục đích để ở hay chưa?

b.     Quy hoạch chi tiết 1/500

Về cơ bản, quy hoạch chi tiết 1/500 là hình thức cụ thể hóa của quy hoạch đô thị tỉ lệ 1/2000. Quy hoạch này do các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương tổ chức và lập nên. Đây được xem là điều kiện rất quan trọng, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng cho dự án. Vì vậy, người mua cần phải đặc biệt quan tâm đến loại giấy tờ này nếu không muốn vướng rủi ro mua phải dự án treo, bị đình chỉ vì không có giấy phép.

Xem thêm Tránh MẤT TIỀN TỶ khi hiểu rõ quy hoạch 1/2.000, 1/500

Bên cạnh đó, khi nhìn vào quy hoạch chi tiết 1/500 người mua sẽ biết được từng vị trí tuyến đường, bố trí cụ thể các công trình có trên đất, cột điện, hệ thống chiếu sáng, hệ thống xử lý nước thải...

Ngoại lệ: Các dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha (đối với dự án chung cư là nhỏ hơn 2ha), các công trình đơn lẻ thì không cần lập quy hoạch chi tiết 1/500. Nhưng phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt.

c.     Giấy xác nhận chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ thuế với cơ quan Nhà nước

Chủ đầu tư dự án nếu muốn được cấp phép xây dựng thì cần phải đảm bảo mình đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ người sử dụng đất, bao gồm việc nộp thuế. Vì thế người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh vấn đề này trước khi quyết định xuống tiền, nếu không có thể rơi vào tình trạng không được xây dựng nhà vì không có giấy phép.

2.2. Phải “né” 4 loại đất nền sau

a.     Đất nền chưa được cấp phép phân lô, tách thửa:

Nếu mua phải các mảnh đất chưa được phân lô, tách nền sẽ mang lại những rủi ro rất lớn cho người đầu tư. Nguy cơ chôn vốn sẽ rất cao, bởi các mảnh đất này rất khó để có thể bán ra và cũng không thể xây dựng trên mảnh đất này vì không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần nên xem xét, cân nhắc cẩn thận mảnh đất mình dự định xuống tiền đã được phân lô, tách thửa chưa.

b.     Đất nền gắn mác “thanh lý giá rẻ”

Sau các cơn sốt đất, không thiếu trường hợp các nhà đầu tư chấp nhận bán đất với giá thấp hơn so với giá thị trường khi đó chỉ để nhanh chóng thu hồi lại vốn. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các đối tượng lừa đảo nhà đất lợi dụng.

Thủ đoạn tiến hành lừa đảo thường khá đơn giản, lợi dụng tâm lý người mua chuộng giá rẻ, các đối tượng sẽ rao bán các mảnh đất với mức giá thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá chung với các lý do không thể hợp lý hơn như: "Chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn”, “Ngân hàng thanh lý đất nền giá siêu rẻ chỉ 300 – 400 triệu/nền”,…

Xem thêm về trường hợp này, CẢNH GIÁC VỚI NHÀ ĐẤT “PHÁT MẠI", “THU HỒI VỐN” CUỐI NĂM

Những tin này được gửi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên các tin quảng cáo dán ở khắp nơi. Về phía các Ngân hàng cũng đã khẳng định, nếu bất động sản nằm trong diện phát mãi, được ngân hàng thanh lý sẽ luôn có pháp lý minh bạch, được công khai rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, chứ không thông qua trung gian môi giới.

Thực chất, đa phần các lời mời gọi kiểu này thường không đúng với thực tế, chỉ nhằm thu hút sự chú ý. Nhưng cá biệt cũng có trường hợp người mua vì ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý nên vướng phải các mảnh đất gặp vấn đề về pháp lý như đất đang tranh chấp.

c.     Đất “dự án ma”

Thủ đoạn thường thấy là các đối tượng này sẽ mời gọi, lôi kéo khách hàng đến xem thực tế một dự án đất nền nào đó để tạo lòng tin nhưng nếu bạn tra cứu lại thông tin quy hoạch tại các cơ quan hành chính địa phương thì thực chất đó là đất được quy hoạch dành cho mục đích công cộng và không có một dự án đất nền nào tồn tại cả.

Hoặc có trường hợp dự án một nơi, nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác.

Thậm chí, nhiều đối tượng còn tổ chức dàn dựng cho người đóng giả làm khách hàng tranh nhau đặt cọc, mua bán sôi nổi nhằm kích động, tạo niềm tin cho bạn đây là dự án thực sự và nếu không mua nhanh sẽ mất cơ hội. Hay cá biệt hơn, một số đối tượng còn sẵn sàng làm giả giấy tờ, hồ sơ pháp lý nhằm lừa đảo, chiếm đoạt tiền cọc của người mua.

Do đó, khi mua đất nền dự án, người mua cần tỉnh táo kiểm tra thông tin quy hoạch đồng thời xem kĩ giấy tờ pháp lý để xác thực thông tin trước rồi mới đi xem đất.

d.     Đất nền bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng

Trong trường hợp lô đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự đồng ý của ngân hàng.

Thông thường, nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì việc mua đất thế chấp ngân hàng đều lợi cho cả ba bên. Tuy nhiên, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo.

Ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất. Đó là chưa kể người mua cũng có thể mất trắng nếu chủ đầu tư phá sản và ngân hàng phát mãi tài sản.

Xem chi tiết 4 loại đất nền cần “né” khi đầu tư bất động sản

3. Cách mua bán nhà đất an toàn, giảm thiểu rủi ro

Kết luận

Mua bán bất động sản là một quá trình phức tạp vì giá trị giao dịch rất lớn. Không ít trường hợp người mua do không đủ kinh nghiệm và kiến thức nên đã thiệt hại hàng tỷ đồng khi chưa kiểm tra các thông tin pháp lý của nhà đất mà đã vội xuống tiền. Sau khi giao tiền cho bên bán thì mới nhận thấy rủi ro, dẫn đến các tranh chấp phức tạp.

Do đó, để đảm bảo an toàn cũng như tránh các tranh chấp không đáng có, giảm thiểu rủi ro, thì việc đầu tiên và bắt buộc bạn phải làm đó là kiểm tra pháp lý nhà đất, kiểm tra tính minh bạch của tài sản trước khi xuống tiền.

Về GNha

Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:

-     Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…

-     Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…

-     Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

-     Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

-     Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM