Mua đất bằng giấy tay qua nhiều đời chủ, có được cấp sổ đỏ?

Mua đất bằng giấy tay qua nhiều đời chủ, liệu có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ? Bài viết này sẽ phân tích kỹ lưỡng các điều kiện pháp lý, hướng dẫn bạn cách kiểm tra quy hoạch online để biết có được cấp sổ đỏ lần đầu không, nhằm đảm bảo quyền sở hữu đất hợp pháp theo quy định hiện hành.

Tuỳ vào thời điểm mua đất, người chủ đầu tiên đã được cấp sổ đỏ hay chưa mà sẽ có cách giải quyết khác nhau để được cấp hoặc sang tên sổ đỏ.

1. Mua đất bằng giấy tay trước ngày 01/7/2014

1.1. Mua đất bằng giấy tay, người bán trước đó chưa được cấp sổ đỏ

Theo quy định, người đang sử dụng đất do mua trước ngày 01/7/2014 mà đất đó chưa được cấp sổ đỏ (người bán chưa có sổ đỏ) thì được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện. Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà sẽ có các điều kiện khác nhau được quy định, ví dụ như:

- Đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Người được cấp sổ đỏ trong trường hợp này là người đang sử dụng đất hiện tại chứ không phải người chủ đầu tiên dù hợp đồng mua bán giữa các bên được lập bằng giấy viết tay hoặc đánh máy nhưng không có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều nơi lại yêu cầu cấp cho người chủ đầu tiên, sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất hiện tại; khi theo cách này thì dễ xảy ra tranh chấp nếu người đầu tiên đứng tên sổ đỏ nhưng không bán lại cho người đang sử dụng đất, nhất là khi đất tăng giá lên nhiều lần.

Nếu thuộc trường hợp này thì bạn cần phải xem xét 02 vấn đề sau để được cấp sổ đỏ:

- Điều kiện cấp sổ đỏ khi đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi được cấp sổ đỏ.

1.2. Mua đất bằng giấy tay, có sổ đỏ đang đứng tên người bán trước đó

Trong trường hợp này, bạn đang sử dụng đất do mua bằng giấy tay trước ngày 01/7/2014, nếu thửa đất đã được cấp sổ đỏ mà bạn chỉ có sổ đỏ đứng tên người bán trước đó (do mua bằng giấy tay nên không thể đăng bộ sang tên) hoặc không có sổ đỏ nhưng có hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, chứng thực thì thực hiện các thủ tục cần thiết tuỳ theo trường hợp cụ thể để có sổ đỏ mới đứng tên mình.

2. Mua đất bằng giấy tay từ ngày 01/7/2014 đến nay

Việc mua bán đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nếu các bên lập hợp đồng mua bán nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc mua bán đó chưa hoàn tất.

Đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng vì mua bán bằng giấy tay nên không thể sang tên sổ đỏ thì giải quyết theo 02 cách sau:

Cách 1: Nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, cách này khó thực hiện và mất nhiều thời gian vì phải thông qua Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó, nhất là khi đất chuyển nhượng qua nhiều người sẽ phải yêu cầu công nhận hiệu lực của nhiều giao dịch.

Cách 2: Người đang sử dụng đất liên hệ với người đang đứng tên trên sổ đỏ để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng hợp đồng thì khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên.

Đây là phương án xử lý mà hầu hết mọi người đều lựa chọn, nhưng sẽ khó khăn nếu không biết chủ cũ đang ở đâu, thậm chí còn có nhiều trường hợp chủ cũ đã chết.

Do đó, GNha khuyên bạn nên mua bán BĐS đã có sổ đỏ và lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực theo quy định. Sau đó khai thuế và đăng bộ sang tên để xác lập quyền sở hữu hợp pháp.

3. Cách kiểm tra quy hoạch để biết có được cấp sổ đỏ lần đầu không?

Đối với nhà đất chưa được cấp sổ đỏ từ trước đến nay, việc cấp sổ đỏ lần đầu phụ thuộc vào nhiều yếu tố và điều kiện. Tuy nhiên, điều đầu tiên bạn cần làm chính là kiểm tra quy hoạch để biết BĐS có đáp ứng được các điều kiện cơ bản hay không? Từ đó, xác định có được cấp sổ đỏ lần đầu hay không?

3.1. Mục đích kiểm tra thông tin quy hoạch khi xin cấp sổ đỏ lần đầu

Khi thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau:

- Chi tiết chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông).

3.2. Chi tiết chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được chi tiết chức năng sử dụng đất, từ đó biết được chức năng mảnh đất dùng để làm gì, có được cấp sổ đỏ lần đầu không?

Cụ thể, nếu nhà đất của bạn nằm trong khu vực quy hoạch, ví dụ như quy hoạch đất giáo dục, đất giao thông, đất công viên cây xanh,... thì sẽ không được cấp sổ đỏ.

3.3. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Ngoài chi tiết chức năng sử dụng đất, bạn còn cần phải hết sức lưu ý đến quy hoạch lộ giới.

Bởi vì dù chi tiết chức năng sử dụng đất thể hiện tài sản của bạn có thể được cấp sổ đỏ nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được công nhận chỉ còn dưới 15 mét vuông thì sẽ không được cấp sổ.

Ví dụ:

Bạn có một mảnh đất 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 90 mét vuông khiến diện tích còn lại được công nhận chỉ còn 10 mét vuông thì dù cho là đất thổ cư (đất ở) cũng không thể xin cấp sổ đỏ.

Lưu ý:

- Đối với trường hợp nhà đất có giấy tờ chủ quyền của chế độ cũ (giấy chứng nhận chế độ cũ) thì dù nằm trong quy hoạch vẫn có thể được cấp sổ đỏ do đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế sử dụng đất). Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ được đền bù, bồi thường.

- Còn trường hợp chỉ có giấy tờ kê khai năm 77, 99, nếu nhà đất nằm trong quy hoạch thì sẽ không được cấp sổ đỏ do không có căn cứ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế sử dụng đất).

Xem chi tiết Vì sao xin cấp sổ đỏ cần kiểm tra thông tin quy hoạch?

4. Cách kiểm tra quy hoạch online để biết có được cấp sổ đỏ lần đầu

Thông qua bộ công cụ kiểm tra pháp lý BĐS trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được có thể xin cấp sổ đỏ lần đầu được không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông?

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? (có đủ 15 mét vuông để được cấp sổ đỏ không)

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao?

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ biết được nhà đất của mình có được cấp sổ đỏ lần đầu hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ khi nộp đơn xin cấp sổ đỏ.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

5. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý BĐS tại GNha

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939