Mua chung cư được ngân hàng bảo lãnh, vẫn có thể trắng tay

Khi mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (hiện tại vẫn chưa xây dựng xong), dự án nếu được ngân hàng bảo lãnh sẽ giúp đảm bảo việc chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm tài chính này với người mua. Tuy nhiên, người mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể “trắng tay” nếu không phân biệt được thỏa thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và thư bảo lãnh cho người mua.

1. Trắng tay khi mua dự án chung cư được ngân hàng bảo lãnh

Nhiều người mua căn hộ chung cư tại một dự án ở quận Bình Tân, TP.HCM đã tố cáo chủ đầu tư bàn giao chậm tiến độ, thậm chí mang 1 căn hộ bán cho 2 người.

Theo phản ánh của khách hàng, năm 2018 khi dự án khởi công, họ ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Chủ đầu tư cam kết đến quý 1/2019 sẽ bàn giao nhưng đến nay đã quá hẹn 3 năm, người mua vẫn không nhận được nhà, mà dự án thì đã dừng thi công.

Người mua cho biết họ yên tâm mua vì tiến độ thi công thời gian đầu rất tốt và chủ đầu tư cho biết dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Vì tin tưởng vào sự bảo lãnh đó nên nhiều khách hàng đã thanh toán 70-95% giá trị căn hộ.

Khi xây gần xong phần thô thì dự án dừng lại. Do dự án có nhiều sai phạm trong xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM đã xử phạt vi phạm hành chính, tạm dừng thi công dự án. Thậm chí, khách hàng còn cho biết chủ đầu tư mang bán 1 căn hộ cho 2 người. Trụ sở công ty này cũng đóng cửa còn lãnh đạo thì “biến mất”.

Phía ngân hàng bảo lãnh dự án thừa nhận có gửi văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu công ty này đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận bảo lãnh, công ty này chưa đáp ứng được các điều kiện cũng như không thực hiện cam kết nên ngân hàng không có cơ sở để phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà.

Nhìn từ sự việc trên, người mua nhà cần nắm rõ những thông tin về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, phân biệt thỏa thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và thư bảo lãnh cho người mua cũng như quy trình để được cấp bảo lãnh.

2. Điều kiện mở bán dự án chung cư, nhà ở hình thành trong tương lai

Để mở bán dự án chung cư, nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần đáp ứng những điều kiện sau:

-  Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất.

- Có đầy đủ hồ sơ dự án ( như giấy chứng nhận đầu tư, văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư,…).

- Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt (Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500).

- Có giấy phép xây dựng.

- Có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà đối với dự án chung cư/toà nhà hỗn hợp. Có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án đối với nhà ở liền kề/thấp tầng.

- Có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.

- Được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết. Khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh đã ký với ngân hàng cho khách hàng.

- Dự án không bị tranh chấp, không bị kê biên hoặc thế chấp ngân hàng.

3. Hiểu đúng về dự án được ngân hàng bảo lãnh

- Hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho người mua.

- Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết, nếu người mua yêu cầu thì ngân hàng phải hoàn lại tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua theo hợp đồng mua bán đã ký trước đó với chủ đầu tư.

4. Vì sao dự án được ngân hàng bảo lãnh, người mua vẫn có thể trắng tay?

Một số chủ đầu tư cung cấp cho người mua xem văn bản về mặt chủ trương thể hiện rằng: Ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu đáp ứng điều kiện.

Tức là chỉ khi chủ đầu tư, công ty đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định thì ngân hàng mới có cơ sở để phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà. Văn bản này không phải là thư bảo lãnh.

Tuy nhiên, không ít người mua lại lầm tưởng rằng văn bản này là hợp đồng bảo lãnh chính thức trong quá trình bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và là thư bảo lãnh mà ngân hàng cấp cho từng người mua căn hộ chung cư sau khi ký hợp đồng mua bán.

Người mua cần phân biệt thư bảo lãnh và các văn bản khác mà ngân hàng cấp cho chủ đầu tư.

Khoản phí cấp bảo lãnh sẽ do người mua nhà và chủ đầu tư thỏa thuận, thường là 1-2% giá trị căn nhà.

5. Phân biệt “thỏa thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư” và “thư bảo lãnh cho người mua”