Ít người biết: Cách mua đất đang thế chấp an toàn

Mua đất đang thế chấp tại ngân hàng là một giao dịch phức tạp, yêu cầu người mua phải nắm rõ pháp lý để tránh rủi ro. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn cách thực hiện giao dịch này một cách an toàn và hiệu quả.

1. Điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp

1.1 Điều kiện chung: 

Đối với bên bán (bên chuyển nhượng): 

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quy định điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:

- Thứ nhất, đất thế chấp phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng).

- Thứ hai, đất này không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết thông qua thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án/quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực; 

- Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác nhằm mục đích bảo đảm thi hành án;

- Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất. 

- Cuối cùng, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. 

Đối với bên mua (bên nhận chuyển nhượng):

Thông thường khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng không cần đáp ứng điều kiện gì, ngoài việc có năng lực hành vi dân sự và không thuộc các trường hợp hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, như mua đất trồng lúa, người mua phải đảm bảo đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp để được chuyển nhượng.

1.2 Điều kiện riêng: 

Theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì bạn cần phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng).

Xem thêm: Có được đăng bán nhà đang thế chấp ngân hàng?

2. Cách mua đất đang thế chấp an toàn 

Cách 1: Mua đất khi bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý cho chuyển nhượng.

Như đã phân tích ở trên, chỉ cần bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý cho chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể toàn hoàn yên tâm khi chuyển nhượng. 

Nếu ngân hàng đồng ý thì thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo đúng quy định, gồm:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Bước 2: Khai thuế, phí chuyển nhượng 

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng bộ sang tên)

Cách 2: Đặt cọc cao để giải chấp (nếu bên nhận thế chấp không đồng ý)

Mặc dù trong hợp đồng thế chấp có thể không có điều khoản đồng ý cho chuyển nhượng nhưng trên thực tế bên thế chấp có thể trả trước để rút Sổ đỏ, Sổ hồng (giải chấp) rồi sau đó mới·thực hiện việc chuyển nhượng.

Do đó, để đảm bảo việc chuyển nhượng đất đang thế chấp một cách an toàn thì các bên cần thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1: Đặt cọc

Bên đặt cọc (người dự định mua) đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng số tiền mà người có đất còn nợ.

Lưu ý: Ngay cả trong cách 1 vẫn nên đặt cọc cao để bảo đảm người có đất phải bán đất cho mình.

Mức đặt cọc cao xuất phát từ những lý do sau:

(1) Có đủ tiền để giải chấp (đủ tiền rút Sổ đỏ về)

Người muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp chủ yếu là người rất cần tiền, sẵn sàng chuyển nhượng với giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, họ là người không có đủ tiền, thậm chí là không có tiền để trả cho bên nhận thế chấp.

Do vậy, cần thiết phải đặt cọc bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ để có đủ điều kiện giải chấp.

(2) Đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao nên bên nhận đặt cọc ít có khả năng không bán hoặc bán cho người khác.

Bước 2: Trả nợ, rút Sổ đỏ và giải chấp (xóa đăng ký thế chấp)

Tại bước này người mua nên đi cùng người thế chấp để thực hiện các thủ tục trả nợ, rút Sổ đỏ, Sổ hồng và tiến hành xóa đăng ký thế chấp (giải chấp).

Sau khi tiến hành xóa đăng ký thế chấp thì các bên thực hiện chuyển nhượng như trường hợp thông thường, cụ thể:

Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất

Bước 4: Khai thuế, phí chuyển nhượng

Bước 5: Đăng ký biến động (đăng bộ sang tên) 

Lời khuyên: Dù là thực hiện theo cách thức nào, việc kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản là điều bắt buộc trước khi tiến hành giao dịch. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi của người mua mà còn giúp hạn chế các rủi ro tiềm ẩn như tài sản nằm trong khu vực bị quy hoạch (tiềm ẩn nguy cơ bị thu hồi hoặc không được xây dựng nhà theo nhu cầu), hoặc các vấn đề pháp lý khác. Đặc biệt, đối với đất đang thế chấp, việc kiểm tra kỹ càng sẽ giúp bạn nắm rõ các thông tin quan trọng như quyền sở hữu, tình trạng thế chấp và khả năng chuyển nhượng để từ đó có thể đưa ra phương án cho việc mua bán đất trở nên an toàn hơn.

Xem thêm: Rủi ro khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng

3. Làm thế nào để biết được nhà đang thế chấp tại ngân hàng?

Chỉ có chủ sở hữu mới được quyền kiểm tra thông tin này nên bạn buộc phải đi cùng người bán nếu muốn kiểm tra thông tin thế chấp bất động sản. Điều này dẫn đến những khó khăn khi người bán không thiện chí hợp tác hoặc muốn giấu thông tin.

Tra cứu tại phòng công chứng:

Yêu cầu người bán cung cấp bản photo sổ đỏ/sổ hồng, sau đó mang đến văn phòng công chứng để tra cứu thông tin thế chấp. Quy trình này phụ thuộc vào thiện chí của người bán trong việc cung cấp giấy tờ. Nếu giấy tờ không đầy đủ hoặc giả mạo, việc kiểm tra sẽ không thực hiện được. 

Kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền:

Đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất để xác minh thông tin. 

Việc kiểm tra tại cơ quan này thường mất thời gian do cần chờ đợi xử lý hồ sơ hoặc do lịch làm việc của cơ quan thẩm quyền, nên có thể gây chậm trễ trong quá trình giao dịch, đặc biệt nếu bạn cần thông tin gấp.   

Hỏi ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng

Nếu bạn biết ngôi nhà có thể liên quan đến ngân hàng nào, bạn có thể trực tiếp liên hệ ngân hàng để kiểm tra. Tuy nhiên, ngân hàng chỉ cung cấp thông tin khi bạn có ủy quyền từ chủ nhà hoặc khi bạn là bên liên quan trong giao dịch.

Cần nhắc lại rằng, với những cách kiểm tra trên, chỉ có chủ sở hữu nhà đất mới có quyền kiểm tra thông tin thế chấp tài sản của họ. Do đó, bạn có thể gặp khó khăn trong việc xác thực thông tin nếu người bán không thiện chí hợp tác hoặc cố tình giấu thông tin,...

Để tránh rủi ro và tiết kiệm thời gian, bạn có thể sử dụng dịch vụ tra cứu thông tin pháp lý nhà đất online tại GNha.vn. Đây là giải pháp tiện lợi, giúp kiểm tra thông tin nhanh chóng và chính xác.

4. Kiểm tra nhanh thông tin thế chấp nhà đất tại website GNha.vn

Bạn có thể kiểm tra nhanh chóng thông tin tình trạng nhà có đang thế chấp tại ngân hàng tại GNha.vn 

Chỉ cần có thông tin địa chỉ, số tờ số thửa hoặc hình ảnh sổ đỏ của nhà đất cần kiểm tra, bạn sẽ nhận được kết quả chính xác, chi tiết về tình trạng pháp lý của bất động sản. 

Cụ thể, khi kiểm tra tại GNha.vn, bạn không chỉ biết được căn nhà đó có đang thế chấp tại ngân hàng hay không, mà còn nhận được toàn bộ thông tin cần thiết để biết nhà đất có được phép giao dịch hay không, cụ thể:

- Thông tin chủ sở hữu tài sản, người này có quyền quyết định chuyển nhượng hay không?

- Tài sản thuộc về cá nhân hay thuộc đồng sở hữu của nhiều người?

- Tài sản có đang vướng tranh chấp tại Tòa án hay không?

- Tài sản có đang bị kê biên để thi hành án không?

- Tài sản có đang thế chấp tại ngân hàng hay không?

Tóm lại, khi kiểm tra tại GNha.vn, bạn sẽ biết được tài sản có an toàn để giao dịch hay không?

Lưu ý: Vì đây là thông tin cá nhân cần bảo mật nên chúng tôi không thể hiển thị trực tiếp trên website, để biết rõ thông tin này vui lòng liên hệ chúng tôi qua Hotline 1900588857 hoặc Zalo 0901627939

Xem thêm: Chỉ Trong 2 Giờ Kiểm Tra Toàn Bộ Thông Tin Pháp Lý BĐS Nhanh Nhất Tại Gnha.vn

5. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý BĐS tại GNha

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản. 

Nhất là khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bị kê biên để thi hành án tiềm ẩn nhiều rắc rối phức tạp và rủi ro không lường trước được. Liên hệ GNha để được hỗ trợ mua bán an toàn tuyệt đối. 

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939