Đất không có sổ đỏ, có được cho thuê?

Sở hữu đất không có sổ đỏ liệu có thể cho thuê hợp pháp? Đây là vấn đề nhiều người gặp phải trong quá trình sử dụng đất. Cùng tìm hiểu quy định pháp luật liên quan và những rủi ro có thể gặp phải khi cho thuê đất không có sổ đỏ.

1. Đất không có sổ đỏ, có được cho thuê?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất, theo đó, người sử dụng đất được cho thuê đất khi:

“a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, người sử dụng đất không được cho thuê đất khi chưa được cấp sổ đỏ.

2. Mức xử phạt khi cho thuê đất không có sổ đỏ

Cho thuê đất khi không có sổ đỏ có thể bị xử phạt theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cụ thể hình thức và mức xử phạt như sau:

- Hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất mà tài sản không có sổ đỏ có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả sau:

- Buộc bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất.

- Buộc hoàn trả tiền cho thuê đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại (nếu có).

- Buộc bên cho thuê phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm.

- Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định.

3. Vì sao phải kiểm tra quy hoạch khi muốn xin cấp sổ đỏ lần đầu?

Khi thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau:

- Chi tiết chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông).

3.1. Chi tiết chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được chi tiết chức năng sử dụng đất, từ đó biết được chức năng mảnh đất dùng để làm gì, có được cấp sổ đỏ lần đầu không?

Cụ thể, nếu nhà đất của bạn nằm trong khu vực quy hoạch, ví dụ như quy hoạch đất giáo dục, đất giao thông, đất công viên cây xanh,... thì sẽ không được cấp sổ đỏ lần đầu.

Lưu ý:

- Đối với trường hợp nhà đất có giấy tờ chủ quyền của chế độ cũ (giấy chứng nhận chế độ cũ) thì dù nằm trong quy hoạch vẫn có thể được cấp sổ đỏ do đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế sử dụng đất). Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ được đền bù, bồi thường.

- Còn trường hợp chỉ có giấy tờ kê khai năm 77, 99, nếu nhà đất nằm trong quy hoạch thì sẽ không được cấp sổ đỏ do không có căn cứ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế sử dụng đất).

3.2. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Ngoài chi tiết chức năng sử dụng đất, bạn còn cần phải hết sức lưu ý đến quy hoạch lộ giới.

Bởi vì, dù điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu không yêu cầu về diện tích tối thiểu nhưng nhà đất dính quy hoạch lộ giới sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khả năng xây dựng nhà mới.

Cụ thể, khi đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được công nhận sử dụng chỉ còn dưới 15 mét vuông thì sẽ không được xây nhà.

Ví dụ: Bạn có một mảnh đất 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 90 mét vuông khiến diện tích còn lại được công nhận chỉ còn 10 mét vuông thì dù cho là đất thổ cư (đất ở) cũng không thể xây nhà mới.

Như trường hợp của anh L. (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính lộ giới hẻm. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L. chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, diện tích được phép xây dựng chỉ được trong phạm vi ½ căn nhà, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.

4. Kiểm tra quy hoạch online tại GNha.vn khi xin cấp sổ đỏ lần đầu

Tại website Gnha.vn, khi kiểm tra quy hoạch, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được có thể xin cấp sổ đỏ lần đầu được không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông?

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông?

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao?

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website Gnha.vn, bạn sẽ biết được nhà đất của mình có được cấp sổ đỏ lần đầu hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ khi nộp đơn xin cấp sổ đỏ.

Xem thêm: Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

5. Thủ tục, quy trình đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu

Bước 1: Đăng ký đất đai lần đầu

Để được cho thuê đất, bạn cần thực hiện đăng ký đất đai lần đầu. Vui lòng chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

- Một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Bản sao căn cước công dân của đương sự.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Hồ sơ của bạn sẽ được tiếp nhận tại:

- Bộ phận một cửa, nơi tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính của UBND xã (phường), nơi có đất.

- Hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện (quận), nơi có đất.

+ Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ: Lúc này hồ sơ được ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và người nộp hồ sơ được nhận phiếu tiếp nhận.

+ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Trong thời hạn 10 - 15 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có văn bản trả lời, yêu cầu bổ sung các loại giấy tờ còn thiếu.

Lưu ý: Cơ quan Nhà nước không trả lời bằng văn bản cho toàn bộ các bước trong thủ tục, mà mỗi lần chỉ trả lời cho 1 bước, thời gian trả lời thông thường từ 10 - 15 ngày.

Ví dụ: Để thực hiện cấp sổ đỏ cần trải qua 4 bước. Nếu bước 1 hồ sơ không hợp lệ, cơ quan Nhà nước sẽ tiếp nhận thông tin trong 15 ngày làm việc và mất thêm 15 ngày nữa để ra văn bản trả lời. Như vậy, để bổ sung hồ sơ tại bước 1 sẽ mất khoảng 30 ngày. Nếu bước 2 không đạt, sẽ lại mất thêm 30 ngày nữa để bổ sung.

Bước 3: Quyết định yêu cầu đăng ký đất đai lần đầu

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu không quá 30 ngày làm việc tính từ ngày hồ sơ hợp lệ.

Sau khi giải quyết hồ sơ hợp lệ: Người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ.

6. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939