Đất đang thế chấp ngân hàng có được xây dựng nhà ở hay không?

Đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể được xây dựng nhà ở, nhưng cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Chủ đất phải được sự đồng ý của ngân hàng và thực hiện đầy đủ thủ tục cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, tránh rủi ro pháp lý sau này.

1. Đất đang thế chấp ngân hàng có được xây dựng nhà ở hay không?

Thế nào là đất đang thế chấp tại ngân hàng? Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, có thể hiểu đất đang thế chấp là thửa đất mà cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có quyền có quyền sử dụng hợp pháp và họ dùng thửa đất này để làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay đối với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 về các quyền của bên thế chấp như sau: “Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.” 

Bên cạnh đó, tại Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:

“2. Việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp:

b)  Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.”

Như vậy, nếu mảnh đất của bạn đang được thế chấp tại ngân hàng, thì để xây dựng nhà trên mảnh đất đó, bạn cần sự đồng ý của ngân hàng. 

Xem thêm: Nhà đang thế chấp ngân hàng có được mua bán không?

2. Thủ tục xây dựng nhà trên đất đang thế chấp ngân hàng 

2.1. Thủ tục xin phép ngân hàng:

Do đất đang thế chấp tại Ngân hàng, nên về thủ tục, ngoài việc xin giấy phép xây dựng tại UBND thì cần thông báo cho Ngân hàng về việc xây dựng nhà trên đất và yêu văn bản chấp thuận từ phía ngân hàng. 

Đề nghị Ngân hàng tạo điều kiện cung cấp các hồ sơ, tài liệu để bạn có thể thực hiện được việc xin Giấy phép xây dựng. 

Thông thường, Ngân hàng sẽ yêu cầu bạn ký thêm phụ lục hợp đồng để thế chấp cả ngôi nhà mới xây dựng trên đất nhằm tránh tranh chấp phát sinh sau này khi xử lý tài sản thế chấp.

2.2. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở tại cơ quan nhà nước

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

3. Vì sao nên kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi xin giấy phép xây dựng nhà ở

Khi xin phép xây dựng, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau:

- Chi tiết chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông).

3.1. Chi tiết chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được chi tiết chức năng sử dụng đất, từ đó biết được chức năng mảnh đất dùng để làm gì, có được phép xây nhà ở không.

Ví dụ về một số loại chi tiết chức năng sử dụng đất:

- Đất ở hiện hữu - cải tạo: Pháp luật hiện hành chưa đưa ra khái niệm cụ thể về loại đất này. Tuy nhiên, dựa theo cách gọi thì có thể hiểu đất ở hiện hữu - cải tạo là khu đất nằm trong quy hoạch đất nhà ở theo kế hoạch sử dụng đất cụ thể của từng địa phương. Đối với các khu đất ở hiện hữu cải tạo, những dự án nhà ở thường được thực hiện, quy hoạch theo hướng gia tăng chiều cao, giảm diện tích mặt đất nhằm tiết kiệm không gian sinh hoạt chung.

- Đất ở cải tạo - chỉnh trang: Là phần đất nằm trong khu quy hoạch, được định hướng để thiết kế, xây dựng mới, thiết kế bố cục của các khu nhà ở nhằm mục đích tạo tính thẩm mỹ, nâng cao mỹ quan, cùng sự hài hòa và phù hợp với những khu vực xung quanh đồng thời tạo môi trường sống tốt hơn.

- Đất phức hợp: Là phần đất được tiến hành quy hoạch dựng xây khu phức hợp, tùy mục đích của dự án, hay theo chính sách ở địa phương. Đất phức hợp không được ký hiệu quy hoạch riêng trên các bản đồ quy hoạch nhưng lại được tách nhỏ một cách cụ thể như: đất giáo dục, đất y tế, đất giải trí,…

- Đất hỗn hợp: Thực chất là đất nằm trong quy hoạch, do vậy việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất hỗn hợp tại nhiều địa phương vẫn chưa chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm.

- Đất ở: Gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.

- Đất ở xây dựng mới: Là một loại đất thuộc nhóm đất dân cư hiện hữu và bao gồm một số loại đất được cấp phép xây dựng chính thức như Đất ở cải tạo - chỉnh trang, Đất hỗn hợp, Đất dân cư xây dựng mới, Đất nhóm nhà ở cao tầng, thấp tầng. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới đôi khi gặp phải nhiều vướng mắc và khó khăn.

3.2. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Ngoài chi tiết chức năng sử dụng đất, bạn còn cần phải hết sức lưu ý đến quy hoạch lộ giới.

Bởi vì dù chi tiết chức năng sử dụng đất cho phép xây dựng nhà ở nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được xây nhà chỉ còn dưới 15 mét vuông thì sẽ không thể thực hiện xin phép xây dựng nhà ở

Ví dụ:

Bạn có một mảnh đất ở 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 90 mét vuông khiến diện tích còn lại được xây nhà chỉ còn 10 mét vuông thì bạn không thể xin phép xây dựng nhà ở.

Lưu ý:

- Đối với chi tiết chức năng sử dụng đất, nếu chức năng sử dụng đất không cho phép xây nhà thì bạn vẫn có thể xin phép xây dựng tạm theo giấy phép xây dựng có thời hạn.

- Còn khi đất nằm trong quy hoạch lộ giới, bạn sẽ không thể xin phép xây dựng, kể cả xin phép xây dựng tạm cũng không được.

Xem thêm: Không kiểm tra lộ giới hẻm, người mua “mất” nửa căn nhà

4. Khó khăn khi tự kiểm tra thông tin quy hoạch bên ngoài

Khi tự kiểm tra quy hoạch bên ngoài, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm. Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu?

Tóm lại, bạn không biết được có xin phép xây dựng nhà ở được hay không?

5. Khác biệt khi kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn

Thông qua bộ công cụ kiểm tra pháp lý BĐS trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết được có thể xin phép xây dựng nhà ở hay không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông? 

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? (có đủ 15 mét vuông để xây nhà hay không)

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao? 

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?
 

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm sơ bộ xem mình có thể xin giấy phép xây dựng nhà ở được hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ khi nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

6. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha 

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu? 

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế.

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939