CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ KHI CÒN NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT?

Nợ tiền sử dụng đất có thể ảnh hưởng và làm hạn chế một số quyền của chủ sở hữu như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,… quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này lại không ảnh hưởng đến việc xây nhà như nhiều người vẫn nghĩ.

1.     Tiền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi:

-     Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng.

-     Được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

-     Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ, sổ hồng cho đất có nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê).

2.     Phân biệt tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất

Tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất đều là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, nhưng khác nhau ở chỗ:

-     Tiền sử dụng đất là số tiền phải trả cho Nhà nước và chỉ thực hiện khi thuộc một trong ba trường hợp trên, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp.

-     Còn thuế sử dụng đất là khoản nộp vào ngân sách nhà nước và nộp hàng năm.

3.     Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất

3.1. Miễn tiền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, một số trường hợp sau được miễn tiền sử dụng đất:

-     Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với: Người có công với cách mạng; Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số

-     Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội.

-     Sử dụng đất để làm nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

-     Khi cấp sổ hồng lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn,…

Và các trường hợp khác được pháp luật quy định.

3.2. Không phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

a.    Trường hợp 1: Không phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 02 điều kiện sau:

-     Điều kiện 1: Đang sử dụng đất ổn định.  

-     Điều kiện 2: Có một trong các loại giấy tờ được quy định tại điều khoản này.

* Nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đứng tên người khác thì phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

-     Điều kiện 1: Phải có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan kèm theo

-     Điều kiện 2: Đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

b.   Trường hợp 2: Không phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

c.   Trường hợp 3: Không phải nộp khi được Nhà nước giao đất.

Căn cứ Điều 54 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

-   Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.

-   Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.

Và các trường hợp khác được pháp luật quy định.

4.     Trường hợp được nợ tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/ NĐ-CP, các trường hợp được nợ tiền sử dụng đất là:

- Hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; người đồng bào dân tộc thiểu số; người có hộ khẩu thường trú tại địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, hoặc đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

- Việc xác định người có công với cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công.

- Việc xác định hộ nghèo; người đồng bào dân tộc thiểu số hoặc hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5.     Nợ tiền sử dụng đất có được xây nhà không?

Khách hàng H. cần tư vấn: “Gia đình tôi có một mảnh đất gần 100 m2 (được Nhà nước giao đất tái định cư), đã làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư (đất ở) vào năm ngoái.

Tuy nhiên do điều kiện tài chính chưa đủ nên tôi có xin nợ tiền sử dụng đất (gia đình tôi thuộc trường hợp được nợ do có điều kiện kinh tế khó khăn). Hiện nay, tôi có tích lũy được một khoản vừa đủ để xây nhà, tuy nhiên tiền sử dụng đất vẫn còn đang nợ. Do nhu cầu sinh hoạt gia đình nên tôi muốn xây nhà trước. Xin hỏi, tôi có được xây nhà khi vẫn còn nợ tiền sử dụng đất không?”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, khi nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ bị hạn chế các quyền của mình đó là quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Chứ không bị hạn chế về việc xin cấp phép xây dựng trên đất đó. Do đó, khi bạn có Giấy chứng nhận (sổ hồng) mà còn nợ tiền sử dụng đất thì bạn vẫn có thể xin giấy phép xây dựng và được phép xây nhà.

6.     Nợ tiền sử dụng đất có được mua bán, sang tên sổ đỏ không?

Như đã phân tích, trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng mua bán, sang tên sổ đỏ,… khi nộp đầy đủ số tiền còn nợ. Nếu không thì bạn không thể mua bán tài sản này.

7.     Thời hạn trả nợ tiền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được nợ tiền sử dụng đất có thể trả nợ dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất và không phải nộp tiền chậm nộp trong thời hạn 05 năm này.

Trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất mà hộ gia đình, cá nhân chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận (sổ hồng) thì phải nộp đủ số tiền còn nợ và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ theo mức quy định của pháp luật, từ thời điểm hết thời hạn 05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ.

8.     Cách xóa nợ tiền sử dụng đất

- Sau khi hoàn thành trả nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ gồm: Giấy chứng nhận (sổ hồng bản gốc), chứng từ nộp tiền sử dụng đất (bản gốc) tại Văn phòng để được xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp bị mất, thất lạc chứng từ thì phải đến kho bạc để được xác nhận số tiền sử dụng đất đã nộp.

- Văn phòng có trách nhiệm rà soát, đối chiếu hồ sơ mà hộ gia đình, cá nhân nộp để thực hiện xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận và trả lại Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ngay trong ngày làm việc.

Tóm lại, khi nợ tiền sử dụng đất, chủ sở hữu vẫn có thể xin phép xây dựng và xây nhà, chỉ bị hạn chế các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp,…

Xem thêm bài viết liên quan: CÓ ĐƯỢC PHÉP TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CÒN ĐANG NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT?

Do pháp luật quy định tương đối nhiều và phức tạp về các vấn đề tiền sử dụng đất, nên nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ GNha để được giải đáp chi tiết, cụ thể nhất.