8 trường hợp nhà ở chưa có sổ đỏ nhưng vẫn được giao dịch

Nhiều người lo lắng nhà chưa có sổ đỏ có thể mua bán, chuyển nhượng được không? Trên thực tế, pháp luật vẫn cho phép giao dịch trong một số trường hợp nhất định. Dưới đây là 8 trường hợp nhà ở chưa có sổ đỏ nhưng vẫn được giao dịch hợp pháp!

1. Trường hợp nhà ở chưa có sổ đỏ nhưng vẫn được giao dịch

Nhà ở chưa có sổ đỏ được phép mua bán, thế chấp nếu đáp ứng điều kiện giao dịch như có giấy phép xây dựng hoặc giấy xác nhận kinh doanh.

Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023, quy định 8 trường hợp nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng) vẫn có thể giao dịch:

1. Nhà ở trong dự án bất động sản: Chủ đầu tư phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Với nhà tái định cư hình thành trong tương lai, cần có giấy tờ hợp lệ và giấy nghiệm thu nếu muốn bán nhà đã xây xong.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch.

2. Nhà ở hình thành trong tương lai ngoài dự án: Người bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.

Nếu không thuộc diện bắt buộc xin giấy phép xây dựng, cần có giấy tờ chứng minh việc đầu tư hợp pháp.

3. Nhà ở thuộc tài sản công: Việc mua bán, thuê mua phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được giao dịch theo quy định.

4. Nhà tình nghĩa, nhà ở tặng cho: Cần giấy tờ chứng minh việc xây dựng để tặng, cho hợp pháp.

5. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư phải có giấy tờ hợp lệ, đảm bảo nhà ở đã hoàn thành phần móng và không thuộc dự án đã thế chấp trước đó.

6. Nhà ở cho thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý (trừ cho thuê nhà ở thuộc tài sản công): Bên cho thuê hoặc cho mượn cần có hợp đồng mua bán hoặc thuê với chủ đầu tư dự án.

Nếu chuyển nhượng hợp đồng, phải có thêm văn bản chuyển nhượng.

Với nhà ở tự xây, chủ nhà phải có giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.

7. Thừa kế nhà ở được tặng cho: Người tặng cho phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.

Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua bán, thuê mua, bên bán cần có hợp đồng mua bán, thuê mua và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc đầu tư xây dựng công trình.

Nếu thừa kế nhà xây mới, bên để thừa kế phải có giấy phép xây dựng và giấy chứng minh quyền sử dụng đất. Trường hợp nhà thừa kế theo phán quyết của tòa án, người nhận cần có bản án hoặc quyết định của tòa.

8. Nhà ở thuộc sở hữu của doanh nghiệp giải thể hoặc phá sản: Doanh nghiệp bị giải thể muốn bán nhà phải có quyết định hoặc thông báo việc này. Trường hợp phá sản, họ phải có quyết định của tòa án.

So với Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99, quy định mới chi tiết hơn về giao dịch nhà ở chưa có sổ đỏ, đặc biệt là mua bán, thuê mua nhà trên giấy. Đồng thời, quy định siết chặt việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhưng vẫn bán nhà, huy động vốn từ khách hàng.

Xem thêm Quy Định Mới Nhất Phải Biết Về Mua, Thuê Mua Nhà Hình Thành Trong Tương Lai

2. Thủ tục, quy trình đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu

Bước 1: Đăng ký đất đai lần đầu

Để được cho thuê đất, bạn cần thực hiện đăng ký đất đai lần đầu. Vui lòng chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

- Một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Bản sao căn cước công dân của đương sự.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Hồ sơ của bạn sẽ được tiếp nhận tại:

- Bộ phận một cửa, nơi tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính của UBND xã (phường), nơi có đất.

- Hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện (quận), nơi có đất.

+ Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ: Lúc này hồ sơ được ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và người nộp hồ sơ được nhận phiếu tiếp nhận.

+ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Trong thời hạn 10 - 15 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có văn bản trả lời, yêu cầu bổ sung các loại giấy tờ còn thiếu.

Lưu ý: Cơ quan Nhà nước không trả lời bằng văn bản cho toàn bộ các bước trong thủ tục, mà mỗi lần chỉ trả lời cho 1 bước, thời gian trả lời thông thường từ 10 - 15 ngày.

Ví dụ: Để thực hiện cấp sổ đỏ cần trải qua 4 bước. Nếu bước 1 hồ sơ không hợp lệ, cơ quan Nhà nước sẽ tiếp nhận thông tin trong 15 ngày làm việc và mất thêm 15 ngày nữa để ra văn bản trả lời. Như vậy, để bổ sung hồ sơ tại bước 1 sẽ mất khoảng 30 ngày. Nếu bước 2 không đạt, sẽ lại mất thêm 30 ngày nữa để bổ sung.

Bước 3: Quyết định yêu cầu đăng ký đất đai lần đầu

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu không quá 30 ngày làm việc tính từ ngày hồ sơ hợp lệ.

Sau khi giải quyết hồ sơ hợp lệ: Người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ.

3. Dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu - hợp thức hoá giấy tờ nhà đất

Như đã phân tích, nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc thiếu sót giấy tờ, bạn phải mất thời gian chờ đợi hàng tháng để bổ sung, tốn nhiều thời gian và công sức đi lại.

Đừng lo, GNha.vn sẽ giúp bạn tối ưu toàn bộ quy trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – từ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, chuẩn bị giấy tờ đầy đủ ngay từ đầu, đến theo dõi tiến độ và xử lý các vướng mắc phát sinh. 

🔹 Hạn chế tối đa sai sót – tránh mất thời gian bổ sung hồ sơ.

🔹 Đẩy nhanh tiến trình – rút ngắn thời gian xin cấp sổ đỏ nhờ kinh nghiệm hơn 10 năm trong nghề.

🔹 Tư vấn trọn gói – không phát sinh chi phí ẩn.

Đừng để thủ tục rườm rà làm chậm kế hoạch của bạn! Liên hệ ngay GNha.vn để được hỗ trợ nhanh chóng. Xem chi tiết dịch vụ TẠI ĐÂY.

4. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939