QUY ĐỊNH MỚI NHẤT PHẢI BIẾT VỀ MUA, THUÊ MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

a year ago

Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được bảo vệ và hưởng lợi từ quy định được ban hành mới đây. Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 đã điều chỉnh và thay đổi một số quy định quan trọng về việc mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Đúng với tên gọi của nó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).

Ví dụ: mua căn hộ hình thành trong tương lai trong một tòa nhà chung cư (chung cư đang được xây dựng và chưa hoàn thành).

2. Quy định mới ban hành

2.1. Đặt cọc

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023:

“Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở,... Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở,...”

- Theo đó, người dân khi đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ phải đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai khi chúng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như:

+ Có giấy phép xây dựng;

+ Thông báo khởi công xây dựng;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ hồng);...

Ví dụ: Khi mua căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án chung cư giá 5 tỷ, người mua chỉ phải đặt cọc không quá 250 triệu (5% của 5 tỷ), chủ đầu tư không được yêu cầu thu cao hơn.

- Trong đó, hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cùng diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Như vậy, việc quy định mức đặt cọc 5% sẽ giúp bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua, cụ thể:

+ Kiểm soát thời điểm nhận cọc và mức đặt cọc của chủ đầu tư.

+ Tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

2.2. Giảm số tiền phải thanh toán trước

Khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có những quy định mới so với trước đây về tiến độ thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần số tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng:

- Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc).

Ví dụ: tương tự như tình huống trên, khi mua căn hộ hình thành trong tương lai giá 5 tỷ và đã đặt cọc 250 triệu, ở lần thanh toán đầu tiên, người mua chỉ phải trả thêm không quá 1 tỷ 250 triệu. (không quá 30% của 5 tỷ, bao gồm 250 triệu tiền cọc đã thanh toán)

- Những lần thanh toán tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách (so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung căn cứ là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình cho bên mua).

- Bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Nếu người mua, thuê mua chưa được cấp sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng.

Đồng thời, Luật mới năm 2024 bổ sung thêm quy định về việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Với trường hợp này, bên thuê mua cũng thanh toán nhiều lần và các lần được quy định như sau:

- Thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng gồm cả tiền cọc. (tương tự như ví dụ đã phân tích)

- Các lần tiếp theo: Phù hợp tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để thanh toán trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

Như vậy, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ quy định việc thanh toán lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng thì Luật mới đã quy định rõ 30% giá trị thanh toán lần đầu đã bao gồm cả tiền đặt cọc.

Ngoài ra, Luật mới cũng quy định tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thay vì 70% như hiện nay, thanh toán phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở.

→ Điều này giúp giảm áp lực tài chính của người thuê mua nhà ở,... trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

3. Lợi ích khi mua nhà hình thành trong tương lai

- Đối với chủ đầu tư: Khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ có thể huy động thêm nhiều nguồn vốn từ người mua để triển khai dự án, ngoài vốn vay từ ngân hàng.

- Đối với người mua:

+ Giảm bớt áp lực tài chính vì được trả tiền nhiều lần thay vì trả tiền một lần như mua nhà ở sẵn có;

+ Giá thường thấp hơn công trình đã hình thành, tạo cơ hội cho người mua tiếp cận với việc sở hữu nhà ở.

4. Rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai

- Dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn bán. Ví dụ: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rao bán. Ví dụ: Thể hiện ở việc bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ. Thậm chí, chủ đầu tư ủy quyền cho đơn vị môi giới hoặc công ty con đứng ra ký hợp đồng nhận tiền của bên mua khi chưa đủ điều kiện cho huy động. Điều này nhằm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng đây lại là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.

- Dự án vướng kiện tụng, tranh chấp giữa các bên liên quan nhưng người mua không biết. Hậu quả sau vụ kiện của dự án chính là tổn thất cho bên mua.

- Hợp đồng không đúng: Trong trường hợp này, chủ đầu tư áp đặt luật chơi, hợp đồng đa nghĩa. Nếu có vướng mắc thì hợp đồng không bảo vệ được bên mua khi kiện tụng.
- Dự án chậm bàn giao: Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn, cũng không muốn bồi thường mà trì hoãn kéo dài.

- Nhà không đúng cam kết ban đầu: Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, quảng cáo, nhà mẫu; tiện ích và dịch vụ đính kèm không đúng với giới thiệu ban đầu.

Và còn nhiều rủi ro pháp lý khác khiến người mua dễ mất trắng một khoản tiền lớn. Xem thêm RỦI RO LỚN KHI ĐẦU TƯ VÀO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

5. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Kết Luận: Mua Nhà Là Một Hành Trình Phức Tạp, Hãy Bắt Đầu Bằng Phương Pháp Đúng Đắn!

Hãy nhớ rằng thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, và việc tìm kiếm thông tin và có sự tư vấn của chuyên gia là quan trọng khi tham gia vào thị trường bất động sản, giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý gây thiệt hại tài chính.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể biết rõ ràng các thông tin về nhà đất mà bạn đang tìm hiểu. Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM