XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT CÓ QUY HOẠCH VẪN ĐƯỢC NHÀ NƯỚC ĐỀN BÙ

Ngược lại với việc xây dựng nhà trên đất có quy hoạch mà không tuân theo quy định, thực tế vẫn có nhiều trường hợp xây dựng nhà trên đất đã được quy hoạch nhưng vẫn được Nhà nước đền bù một cách hợp lý

1. Đất quy hoạch là gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích về quy hoạch sử dụng đất như sau:

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Quy định trên cho thấy, quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một thời gian nhất định và được chia thành từng kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể.

Vậy có thể hiểu đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong khoảng thời gian xác định.

2. Các trường hợp sử dụng đất quy hoạch theo quy định pháp luật 

Từ các quy định tại khoản 7, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sẽ có 3 trường hợp sử dụng đất quy hoạch:

Khoản 7: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Khoản 8: “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này”

Từ quy định trên ta chia thành 3 trường hợp sử dụng đất quy hoạch:

Trường hợp 1: đất thuộc khu vực quy hoạch được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp 2: đất thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp 3: đất đối với các dự án treo sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Xây nhà trên đất có quy hoạch có được Nhà nước đền bù không?

Căn cứ điều trên việc đền bù khi xây nhà trên đất có quy hoạch được pháp luật quy định như sau:

Trường hợp 1: Đất thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất đó.

Trường hợp 2: Đất thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.

Trường hợp này, nếu vẫn tự ý xây dựng nhà mới trên đất thì Căn cứ tại Điều 92 Luật Đất đai 2013, nhà ở thuộc trường hợp này sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp 3: Đối với các dự án treo nếu sau 03 chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013 đã được sửa đổi bổ sung.

4. Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với những hành vi xây dựng trái phép trên đất quy hoạch

Theo Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP có quy định mức xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép trên đất quy hoạch.

Chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng đến 60.000.000 (sáu mươi triệu) đồng nếu vi phạm một trong những trường hợp sau đây:

-     Thi công công trình xây dựng sai cốt;

-     Thi công công trình xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng;

-     Trong quá trình thi công xây dựng công trình trái với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

-     Có hành vi lấn chiếm, cơi nới diện tích và không gian làm ảnh hưởng đến cá nhân hay cơ quan tổ chức đang sử dụng, quản lý, hay ảnh hưởng đến khu vực công cộng, khu vực sinh hoạt chung;

5. Làm thế nào để biết đất nằm trong quy hoạch?

Để tránh tình trạng “mất bò mới lo làm chuồng” khi có nhu cầu mua đất để đầu tư hoặc nhà để ở điều cần thiết phải kiểm tra xem khu vực xung quanh là đất vướng quy hoạch gì, quy hoạch một nửa hay toàn bộ diện tích đất đó. Vậy làm thế nào để kiểm tra những thông tin quan trọng trên?

GNha mang đến quý khách hàng bộ công cụ MIỄN PHÍ kiểm tra trực tuyến thông tin quy hoạch, thông tin ngăn chặn, định giá bất động sản, thông tin xây dựng, thuế. Khách hàng có thể kiểm tra bất động sản bằng 4 cách:

- Nhập số tờ, số thửa

- Nhập toạ độ

- Chấm định vị vị trí hiện tại

- Đặc biệt là kiểm tra bất động sản bằng cách nhập ĐỊA CHỈ

Chỉ với 1 click chuột, bạn có thể dễ dàng tra cứu toàn bộ thông tin bất động sản, giúp tối ưu hoá chi phí, thời gian cũng như tránh các rủi ro, thiệt hại khi mua phải nhà đất vướng pháp lý. Truy cập website hoặc tải ứng dụng GNha để sử dụng miễn phí bộ công cụ của chúng tôi.

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, khi có nhu cầu kiểm tra chính xác các thông tin bất động sản, hãy liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể