XÂY NHÀ KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ: THỦ TỤC XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG VÀ GIẢI PHÁP TẠI TP.HỒ CHÍ MINH

Trên thực tế, có rất nhiều chủ sở hữu chưa có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mong muốn xây dựng nhà ở nhưng còn băn khoăn về thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp này.

1. Xây Nhà Không Có Sổ Đỏ: Thủ Tục và Giải Pháp

Tình huống thực tế

Anh B. tại Quận 12, có một mảnh đất do ba mẹ để lại từ năm 1990, nhưng không có sổ đỏ. Năm 2024 anh có dự định xây dựng căn nhà trên mảnh đất đó nhưng băn khoăn liệu anh có thể xin được giấy phép xây dựng? 

Đối diện với thách thức xây nhà không có sổ đỏ, bài viết này giải đáp thắc mắc về thủ tục xin giấy phép xây dựng tại Quận 12 và cung cấp giải pháp cho bạn. Cùng khám phá trình tự, thủ tục và cách giải quyết tại GNha, đội ngũ chuyên viên kinh nghiệm với dịch vụ xin cấp phép xây dựng tại thành phố Hồ Chí Minh

2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng quy định cụ thể tại Điều 93 Luật xây dựng 2014, cụ thể các giấy tờ như sau:

-     Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

-     Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

-     Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

-     Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

3. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Theo đó, giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng căn cứ theo quy định tại chi tiết tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP ngoài các giấy như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;.... thì còn các loại giấy tờ khác như các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận,....

4. Có được cấp giấy phép xây dựng khi không có sổ đỏ hay không?

Nếu người sử dụng không có các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) nhưng người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ thuộc các trường hợp quy định tại điều trên thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu đáp ứng đủ các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp của anh B. có thể được xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà ở khi không có sổ đỏ. Anh B. cần xem xét các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp xem có thuộc các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng hay không. Nếu đủ điều kiện, anh có thể tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng.

5. Công trình được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ vào khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

- Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

6. Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

Bước 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện

Nộp 01 hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.

Bước 2: Kiểm tra và bổ sung hồ sơ (nếu cần)

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.

Bước 3: Nhận giấy biên nhận và đợi kết quả

Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

7. Thực trạng xin giấy phép xây dựng

Theo quy định của pháp luật, hồ sơ xin giấy phép xây dựng bao gồm nhiều loại giấy tờ, văn bản, bản vẽ,... Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định là điều bắt buộc. Tuy nhiên, việc này có thể mất nhiều thời gian và công sức của người dân, tùy thuộc vào loại công trình và địa điểm xây dựng xây dựng mà phải bổ sung những giấy tờ cần thiết.

Ví dụ:

- Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại nội dung này là các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, hồ sơ còn phải bổ sung văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận. 

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Trên thực tế, thủ tục xin giấy phép xây dựng thường kéo dài hơn so với thời hạn quy định và không phải ai cũng có thể hiểu rõ những quy trình cũng như yêu cầu cung cấp các giấy tờ cần thiết. Vì vậy, cần phải có những đơn vị có chuyên môn tư vấn cho bạn để tránh mất thời gian, công sức và tiền bạc, đem lại kết quả như ý muốn.

GNha đối tác an toàn cho mọi giải pháp pháp lý

Từ những thông tin trên, bạn có thể tự tin hơn khi đối mặt với thủ tục xin giấy phép xây dựng khi không có sổ đỏ. GNha luôn sẵn lòng hỗ trợ bạn cùng đội ngũ chuyên viên kinh nghiệm, nghiệp vụ chuyên môn cao về việc xin cấp phép xây dựng tại thành phố Hồ Chí Minh. Am hiểu từng khu vực, GNha cam kết thực hiện hồ sơ nhanh, an toàn, hợp pháp, tiết kiệm thời gian và chi phí phát sinh không đáng có, giảm rắc rối trong quá trình thực hiện hồ sơ. Đừng để thủ tục trở thành trở ngại, hãy chọn giải pháp đơn giản và an toàn tại GNha.