XÂY DỰNG SAI PHÉP CÓ BUỘC PHẢI THÁO DỠ NHÀ?

a year ago

Hiện nay, thực trạng nhà xây dựng sai phép diễn ra khá phổ biến. Để quản lý chặt chẽ và hạn chế việc xây nhà không đúng theo giấy phép xây dựng, Pháp luật đã quy định các biện pháp xử lý hành vi vi phạm này như xử phạt hành chính (phạt tiền), tháo dỡ phần nhà sai phép. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào việc xây dựng sai phép cũng buộc phải tháo dỡ. Dưới đây là các điều kiện để được công nhận và không phải tháo dỡ nhà.

1. Xây dựng sai phép là gì?

Nhà xây dựng sai phép là nhà có một số chi tiết xây dựng không đúng với các thông tin trên giấy phép xây dựng đã được nhà nước cấp phép.

Theo quy định hiện hành, xây dựng sai phép là vi phạm một trong những nội dung sau của giấy phép xây dựng:

- Thay đổi vị trí xây dựng công trình;

- Sai cốt nền xây dựng công trình (cột, móng, loại vật liệu xây dựng);

- Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng. Xem hình minh hoạ dưới đây:

Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở trong đô thị sai nội dung giấy phép còn thuộc các trường hợp sau:

- Sai diện tích xây dựng (tầng một);

- Chiều cao công trình vượt quá chiều cao được quy định trong giấy phép xây dựng;

- Xây dựng vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng;

- Vi phạm những quy định về quản lý kiến trúc đô thị (đối với những khu vực đã có thiết kế đô thị được duyệt).

2. Phân biệt xây dựng SAI PHÉP và xây dựng KHÔNG PHÉP

Nhà xây dựng sai phép:

- Có giấy phép xây dựng.

- Có thể hoàn công xây dựng: Nếu trả lại hiện trạng cho đúng giấy phép xây dựng.

- Nhà nước công nhận phần xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng, còn phần xây sai phép thì không được công nhận.

- Có thể bị nhà nước cưỡng chế dỡ bỏ 1 phần nhà xây không đúng.

- Nếu bị quy hoạch: Ngoài việc đền bù giá trị đất, nhà nước sẽ đền bù phần nhà xây dựng đúng giấy phép khi thực hiện thu hồi đất, phần sai phép không được đền bù.

Nhà xây dựng không phép:

- Không có giấy phép xây dựng hoặc không thể xin giấy phép xây dựng (Do không đủ điều kiện)

- Không thể hoàn công.

- Toàn bộ phần xây dựng đều không được nhà nước công nhận

- Có thể bị nhà nước cưỡng chế dỡ bỏ hoàn toàn căn nhà.

- Nếu bị quy hoạch: Nhà nước chỉ đền bù giá trị đất, phần nhà xây sai phép bị phá bỏ hoàn toàn mà không được đền bù.

3. Điều kiện xây dựng sai phép nhưng không bị tháo dỡ nhà

Thay vì phải tháo dỡ phần nhà sai phạm, để được cấp giấy phép hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, cần đáp ứng đủ 06 điều kiện sau:

- Vi phạm xảy ra từ 4/1/2008 và kết thúc trước ngày 15/1/2018 nhưng sau ngày 15/1/2018 mới bị phát hiện hoặc bị phát hiện trước ngày 15/1/2018 và đã có biên bản xử phạt.

– Không vi phạm chỉ giới xây dựng.

– Không ảnh hưởng các công trình lân cận.

– Không có tranh chấp.

– Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.

– Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài trường hợp nêu trên, từ ngày 15/01/2018, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép; xây dựng sai thiết kế, sai quy hoạch… phải tháo dỡ công trình nhà ở vi phạm.

4. Các trường hợp tháo dỡ nhà xây dựng sai phép

- Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;

- Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;

- Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng;

- Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;

- Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

- Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.

5. Trách nhiệm trong việc phá dỡ nhà xây dựng sai phép

Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.

6. Xử phạt khi xây dựng nhà sai phép tại TP.HCM

Trường hợp xây dựng sai nội dung trên giấy phép xây dựng để sửa chữa, cải tạo

- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị

Trường hợp xây dựng sai nội dung trên giấy phép xây dựng để xây dựng mới

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

7. Tư vấn chuyên gia

Lưu ý rằng việc xây dựng nhà sai phép có thể gây thiệt hại không nhỏ và ảnh hưởng nhiều đến khả năng mua bán căn nhà đó khi có nhu cầu thực hiện giao dịch. Việc tham khảo ý kiến của một luật sư chuyên nghiệp là quan trọng để hiểu rõ về quy định pháp luật cụ thể áp dụng cho từng trường hợp.

Nếu bạn không chắc chắn hoặc còn thắc mắc vấn đề gì, hãy tham khảo ý kiến của chuyên gia pháp lý để đảm bảo bạn có thông tin đầy đủ và chính xác.

8. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể biết rõ ràng các thông tin về nhà đất mà bạn đang tìm hiểu. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM