Xây dựng nhà trên 2 thửa đất liền kề có được không?

Bạn có hai thửa đất liền kề và đang băn khoăn liệu có thể xây dựng một ngôi nhà trên cả hai mảnh đất này không? Xem ngay bài viết dưới đây để hiểu thêm về vấn đề này.

1. Xây dựng nhà trên 2 thửa đất liền kề có được không?

Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, bạn không thể xây dựng một ngôi nhà trên hai thửa đất theo quy định trên. Bởi vì mỗi mảnh đất sẽ có ranh giới riêng, được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc bạn xây dựng một ngôi nhà trên hai mảnh đất sẽ làm mất đi ranh giới của mảnh đất.

Để thực hiện được việc xây dựng một ngôi nhà trên hai thửa đất, bạn phải làm thủ tục hợp 2 thửa đất lại với nhau trước.

2. Điều kiện hợp thửa đất để xây dựng nhà 

Để hợp thửa đất, cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:

- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận. (gọi tắt là sổ đỏ/sổ hồng)

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; 

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Lưu ý: Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép hợp thửa đất; 

Ví dụ: Bạn có lô đất 500 mét vuông, nhưng đang có tranh chấp 200 mét vuông với hàng xóm và xác định được phạm vi, ranh giới tranh chấp thuộc diện tích này. Trường hợp này bạn được phép hợp thửa 300 mét vuông còn lại.

- Việc hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Ngoài ra, việc hợp thửa cần đáp ứng thêm một số điều kiện: 

Các thửa đất phải liền kề nhau: Các thửa đất muốn hợp nhất phải nằm liền kề nhau, không bị ngăn cách bởi đường giao thông, kênh rạch, hay các công trình công cộng.

Giống nhau về mục đích sử dụng đất: Các thửa đất muốn hợp phải có cùng mục đích sử dụng đất. Nếu không, bạn cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi hợp thửa.

Ví dụ: Ông A có hai thửa đất liền kề nhau, một thửa có mục đích sử dụng là “đất ở”, còn thửa kia là “đất nông nghiệp”. Để hợp thửa, ông A cần chuyển mục đích sử dụng thửa đất nông nghiệp thành đất ở để cả hai thửa đều có chung mục đích sử dụng là “đất ở”. Sau khi hoàn tất việc chuyển đổi, ông A mới có thể làm thủ tục hợp thửa.

Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Việc hợp thửa cần tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nếu hợp thửa dẫn đến diện tích đất vượt quá hoặc không phù hợp với quy hoạch, việc hợp thửa sẽ không được chấp thuận.

Xem thêm: 2 thửa đất khác mục đích sử dụng, có được hợp thửa?

Như vậy, để hợp thửa đất thì trước hết cần phải kiểm tra thông tin quy hoạch, nhằm nắm được các thửa đất có cùng mục đích sử dụng hay không. Trường hợp 2 thửa đất khác mục đích sử dụng sẽ không được hợp thửa (trừ trường hợp pháp luật quy định cho phép). Nếu muốn hợp thửa đất trong trường hợp này, phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng loại đất.

Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất được hay không, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Để cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì ngoài việc mục đích sử dụng đất dự định chuyển phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, còn phải xem xét thêm nhu cầu xin chuyển có phù hợp hay không.

Việc đánh giá nhu cầu sẽ do Phòng Tài nguyên Môi trường thẩm định và trình UBND cấp huyện quyết định.

Yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất chính là thông tin quy hoạch. Việc kiểm tra thông tin quy hoạch là điều đầu tiên cần làm khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, giúp bạn biết sơ bộ có thực hiện được hay không?

3. Vì sao phải kiểm tra thông tin quy hoạch khi hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất?

Khi có nhu cầu hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau:

- Chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông).

3.1. Chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được chi tiết chức năng sử dụng đất, từ đó biết được chức năng mảnh đất dùng để làm gì, có được phép hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng không?

Như đã phân tích, để hợp thửa đất thì trước hết cần phải kiểm tra thông tin quy hoạch, nhằm nắm được các thửa đất có cùng mục đích sử dụng hay không. Nếu muốn hợp thửa đất trong trường hợp 2 thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng, phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng loại đất.

Nếu nhà đất của bạn nằm trong khu vực quy hoạch, ví dụ như quy hoạch đất giáo dục, đất giao thông, đất công viên cây xanh,... thì sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất, dẫn đến không thể hợp thửa. 

3.2. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Ngoài chức năng sử dụng đất, bạn còn cần phải hết sức lưu ý đến quy hoạch lộ giới. 

Bởi vì dù chức năng sử dụng đất thể hiện tài sản của bạn có thể được chuyển mục đích sử dụng nhưng nếu mảnh đất nằm hoàn toàn trong quy hoạch lộ giới hoặc dính lộ giới khiến phần diện tích đất còn lại được công nhận quá ít thì nhiều khả năng sẽ không được chuyển mục đích sử dụng.

Ví dụ: Bạn có một mảnh đất 100 mét vuông, nhưng dính quy hoạch lộ giới 95 mét vuông khiến diện tích còn lại được công nhận chỉ còn 5 mét vuông (hoặc trường hợp toàn bộ diện tích đất nằm trong quy hoạch lộ giới) thì nhiều khả năng bạn sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Khó khăn khi tự kiểm tra thông tin quy hoạch bên ngoài 

Khi tự kiểm tra quy hoạch bên ngoài, thông tin bạn nhận được chỉ đơn giản là đất thuộc loại quy hoạch gì mà không giải thích thêm. Đất bị dính quy hoạch lộ giới nhưng không biết tổng diện tích đất nằm trong lộ giới là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu?

Tóm lại, do không được giải thích các vấn đề chuyên môn pháp lý, bạn khó xác định có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không, dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp thửa đất.  

5. Khác biệt khi kiểm tra thông tin quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn

Thông qua bộ công cụ kiểm tra pháp lý BĐS trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết sơ bộ có thể chuyển mục đích sử dụng, hợp thửa đất được hay không, cụ thể:

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông?

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? 

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao? 

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm sơ bộ có thể hợp thửa đất, chuyển mục đích sử dụng được hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ khi nộp đơn xin hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024

6. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản tại GNha 

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu? 

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939