VÌ SAO KHÔNG NÊN MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN?

7 months ago

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền là hình thức giao dịch không được pháp luật công nhận. Vì không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi nên bạn có thể gặp phải rủi ro mất trắng tiền tỷ.

1. Bản chất của việc lập hợp đồng uỷ quyền

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Với quy định trên, khi bạn mua đất bằng hình thức lập Hợp đồng ủy quyền, bạn chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy quyền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất,…

2. Giao dịch mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền không có hiệu lực

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Vì thế, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Nếu mua bán bằng hợp đồng ủy quyền thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

3. Thiệt hại khi có tranh chấp xảy ra

Nếu có tranh chấp xảy ra dẫn đến kiện tụng lên Toà, bên nhận ủy quyền (trường hợp này là bạn) phải chứng minh giao dịch mua bán đất này là có thực, thông qua việc thanh toán (giấy tờ biên nhận tiền), giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng,...

Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch này vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức, cụ thể là không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.

4. Thời hạn hợp đồng uỷ quyền

Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”

Như vậy, khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bạn đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà người muốn bán đất cho bạn từ chối thì sẽ bạn sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.

5. Bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Người mua mất trắng nhà đất và có thể không lấy lại được tiền đã bỏ ra.

VD: Năm 2018, chị Y. có mua một căn nhà ở Quận 9 từ một người bạn. Nghĩ rằng chỗ quen biết và để tránh việc đóng thuế nên chị mua bán bằng hợp đồng uỷ quyền, chứ không lập hợp đồng chuyển nhượng như thông thường.

Chị và người bạn này sau đó xảy ra tranh chấp do thua lỗ trong vấn đề làm ăn chung. Người này muốn lấy lại căn nhà từ chị Y., vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên uỷ quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

Do đó, khi một trong các bên cảm thấy lợi ích thu được từ việc chuyển nhượng này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại, cụ thể là chị Y.

Trong pháp luật dân sự, khi hợp đồng ủy quyền, nhằm thực hiện việc mua bán nhà đất, nếu có tranh chấp, thì hợp đồng ủy quyền được coi là hợp đồng giả tạo, sẽ đương nhiên bị vô hiệu. Chị Y. không có cách nào để lấy lại nhà.

6. Hợp đồng đương nhiên chấm dứt khi một trong các bên chết

Nếu một trong các bên không may qua đời thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015.

Nhà đất trong trường hợp này sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật, người mua sẽ không còn quyền đối với thửa đất.

7. Kiến nghị của GNha

Từ những rủi ro trên, GNha khuyên bạn không nên giao dịch mua bán nhà đất thông qua hình thức lập hợp đồng ủy quyền, mà nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất. Công chứng, chứng thực, thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên theo quy định của pháp luật.

Xem thêm 3 LOẠI HỢP ĐỒNG PHẢI TRÁNH KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Ngoài ra, còn có trường hợp bên bán uỷ quyền cho người khác thực hiện các thủ tục pháp lý để bán nhà đất. Trong trường hợp chủ nhà đất không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục pháp lý. Người mua (đặc biệt là những người chưa có kinh nghiệm mua bán nhà đất) cần phải tìm hiểu kỹ xem chủ nhà đất thật sự là ai, có uỷ quyền thật không, tại sao phải uỷ quyền. Tránh tình trạng các đối tượng lừa đảo giả danh được chủ nhà uỷ quyền để chiếm đoạt tiền. Nếu không thận trọng thì rất có thể mua phải những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý giao dịch, mua nhà không chính chủ,… dẫn đến cảnh đã bỏ ra tiền tỷ nhưng không được sở hữu nhà.

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán BĐS.

8. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM