3 LOẠI HỢP ĐỒNG PHẢI TRÁNH KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Nếu không muốn mất tiền tỷ, không nên mua bán nhà đất bằng những loại hợp đồng sau.
1. Loại hợp đồng vi bằng
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác. Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định
Tuy nhiên, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực, văn bản hành chính được quy định. Do đó, đây không được xem là căn cứ để thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp.
Do tính pháp lý của nhà, đất chưa hợp lệ nện không đủ điều kiện để công chứng chứng thực theo quy định. Vì vậy, không ít trường hợp người dân chưa hiểu rõ về vi bằng nên mất oan tiền tỷ khi mua bán nhà qua hình thức này đồng thời phát sinh các hậu quả phức tạp cụ thể như:
- Nhà đang trong diện giải tỏa, có nguy cơ bị thu hồi đất. Do người mua không được công nhận quyền sử dụng nên nếu Nhà nước thu hồi đất thì người mua cũng không được đền bù. Hậu quả là người mua vừa mất tiền lại không có nhà, nếu có khởi kiện thì sẽ kéo dài thời gian và rất phức tạp.
- Nhà đang có ngăn chặn, vướng tranh chấp, khi dọn vào ở hoặc dùng nhà cho mục đích khác thì rất phiền phức vì bên thứ 3 ngăn cản.
- Nhà xây dựng sai phép hoặc không phép, khi cơ quan chức năng phát hiện, có nguy cơ bị tháo dỡ để đưa nhà về đúng hiện trạng. Ví dụ: mua nhà 3 tầng, trong đó có 2 tầng xây dựng sai phép, người mua bị buộc tháo dỡ 2 tầng đó để đưa về đúng hiện trạng, Khi đó việc mua bán mới được Công chứng mua bán hợp lệ.
Hiện nay trong xã hội đang tồn tại tình trạng các đối tượng xấu lợi dụng hình thức này để tạo lòng tin, lừa đảo mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.
VD: Như trường hợp của anh T., anh dự định mua một căn nhà ở quận Tân Phú vì thấy tin đăng rao bán nhà trên mạng. Bên bán ngỏ ý làm vi bằng thay thế hợp đồng chuyển nhượng và sẽ bán giá rẻ hơn gấp đôi, gấp ba cho anh, cụ thể là 800 triệu. Do không tìm hiểu kỹ về hình thức này, anh đồng ý và đặt cọc trước 300 triệu. Sau khi đặt cọc, người bán tỏ vẻ không hợp tác, nhiều lần viện lý do từ chối gặp anh để thực hiện tiếp giao dịch rồi chặn liên lạc. Sốt ruột, anh tìm hiểu thì mới biết nhà này đã được bán cho nhiều người khác cũng bằng hình thức lập vi bằng. Biết mình bị lừa, anh vội đến cơ quan chức năng để được can thiệp, giải quyết.
Hoặc trường hợp của bà M. dự định mua một căn nhà nhỏ ở Bình Dương. Do thiếu kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm, bà không biết rằng bên bán đã mang nhà đất đó thế chấp cho ngân hàng rồi lại tiếp tục bán cho bà thông qua hình thức lập vi bằng. Lúc này, hợp đồng không có giá trị, không dễ để bà M. đòi tiền lại.
Tóm lại: Các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu. Điều này dẫn đến những hậu quả bất lợi hoàn toàn cho người mua.
2. Loại hợp đồng uỷ quyền
Dấu hiệu nhận biết của việc mua tài sản bằng hợp đồng ủy quyền là nghĩa vụ của chủ nhà đất rất mập mờ. Bên bán giao dịch với bên mua bằng hợp đồng uỷ quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.
Hậu quả phát sinh khi giao dịch bằng hợp đồng này:
- Hợp đồng đương nhiên chấm dứt khi người ủy quyền chết. Nhà đất trong trường hợp này sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật, người mua sẽ không còn quyền đối với thửa đất.
- Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Người mua mất trắng nhà đất và có thể không lấy lại được tiền đã bỏ ra.
VD: Năm 2018, chị Y. có mua một căn nhà ở Quận 9 từ một người bạn. Nghĩ rằng chỗ quen biết và để tránh việc đóng thuế nên chị mua bán bằng hợp đồng uỷ quyền, chứ không lập hợp đồng chuyển nhượng như thông thường. Chị và người bạn này sau đó xảy ra tranh chấp do thua lỗ trong vấn đề làm ăn chung. Người này muốn lấy lại căn nhà từ chị Y., vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên uỷ quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy lợi ích thu được từ việc chuyển nhượng này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại, cụ thể là chị Y. Trong pháp luật dân sự, khi hợp đồng ủy quyền, nhằm thực hiện việc mua bán nhà đất, nếu có tranh chấp, thì hợp đồng ủy quyền được coi là hợp đồng giả tạo, sẽ đương nhiên bị vô hiệu. Chị Y. không có cách nào để lấy lại nhà.
- Nếu có tranh chấp dẫn đến kiện tụng ra tòa thì hợp đồng chắc chắn bị hủy, hai bên phải hoàn trả lại những gì đã nhận, người mua không có nhà ở như mong muốn.
Trong trường hợp chủ nhà đất không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục pháp lý. Người mua (đặc biệt là những người chưa có kinh nghiệm mua bán nhà đất) cần phải tìm hiểu kỹ xem chủ nhà đất thật sự là ai, có uỷ quyền thật không, tại sao phải uỷ quyền. Tránh tình trạng các đối tượng lừa đảo giả danh được chủ nhà uỷ quyền để chiếm đoạt tiền. Nếu không thận trọng thì rất có thể mua phải những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý giao dịch, mua nhà không chính chủ,… dẫn đến cảnh đã bỏ ra tiền tỷ nhưng không được sở hữu nhà.
3. Loại hợp đồng góp vốn
Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Người mua cần thận trọng khi đặt bút ký loại hợp đồng này vì nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn mà không thể ngờ tới.
Đơn cử như trường hợp bà H. bị Công ty Angel Lina lừa mua đất nền dự án ma mang tên khu dân cư Tây Lân (phường Tân Tạo, quận Bình Tân). Theo hợp đồng góp vốn của Công ty Angel Lina với khách hàng, sau một năm ký hợp đồng, khách hàng phải đóng 90% và sẽ có sổ hồng. Tuy nhiên, công ty này không làm đúng cam kết, cũng không hoàn tiền cho khách. Được biết, công ty này đã chiếm đoạt của hơn 200 khách hàng số tiền hơn 285 tỉ đồng bằng cách ký hợp đồng góp vốn mua đất nền tại 9 dự án.
Nhiều dự án pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra mua bán bằng các hình thức trên. Một số trường hợp sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không triển khai thực hiện được dự án, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.
Do thiếu tiền triển khai dự án hoặc chi phí lớn, doanh nghiệp huy động vốn từ chính khách hàng khi dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý với giá bán được chào mời cực rẻ. Nếu khách hàng thấy đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn, họ sẽ đặt bút ký hợp đồng góp vốn, trở thành đối tác của chủ đầu tư.
Do hợp đồng này không phải là hợp đồng mua bán nhà đất nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh. Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường. Do đó, việc mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn tồn tại những rủi ro khiến người mua không có được căn nhà như mong muốn.
4. Cách mua bán nhà an toàn
Khi thực hiện giao dịch, người mua nên tránh 3 loại hợp đồng trên và lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định Pháp luật. Ngoài ra, trước khi xuống tiền mua nhà đất, điều đầu tiên và bắt buộc bạn phải làm chính là kiểm tra pháp lý nhà đất, để kiểm tra xem tài sản có an toàn hay không, tính minh bạch của tài sản như thế nào, tránh mất tiền tỷ.
Bạn có thể tự mình kiểm tra 5 thông tin pháp lý quan trọng tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha:
- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…
- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…
- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…
- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế
- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, khi có nhu cầu kiểm tra chính xác các thông tin trên, hãy liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể.