Quy định mới về xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 1.7.2026

Nghị định 207/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 1.7.2026, quy định chi tiết một số nội dung của Luật Xây dựng liên quan đến quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Trong đó, các quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ nhận được nhiều sự quan tâm bởi tác động trực tiếp đến người dân có nhu cầu xây mới, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng nhà ở. Bài viết dưới đây của GNha sẽ tổng hợp những nội dung đáng chú ý để người dân hiểu đúng quy định pháp luật trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ từ ngày 1.7.2026.

1. Nhà ở riêng lẻ nào được tự thiết kế?

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là quy định cụ thể các trường hợp chủ sở hữu được tự tổ chức thiết kế công trình.

Theo quy định, chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng nếu công trình đồng thời đáp ứng các tiêu chí sau:

• Dưới 3 tầng. 
• Không có tầng hầm. 
• Tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m². 
• Chiều cao công trình dưới 12 mét. 

Đây là nhóm công trình có quy mô nhỏ, mức độ ảnh hưởng kỹ thuật không lớn nên chủ sở hữu được quyền tự tổ chức thực hiện thiết kế.

1.1. Trường hợp phải có đơn vị chuyên môn thiết kế

Nhà dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm

Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm, trừ trường hợp được tự thiết kế nêu trên, hồ sơ thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.

Quy định này nhằm bảo đảm chất lượng kỹ thuật của công trình và hạn chế các rủi ro trong quá trình thi công, sử dụng.

Nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, việc thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.

Đặc biệt, hồ sơ thiết kế phải tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy.

Đây là điểm đáng lưu ý đối với các công trình nhà ở kết hợp kinh doanh, căn hộ dịch vụ hoặc nhà nhiều tầng tại khu vực đô thị.

2. Quy định mới về quản lý thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ

Nghị định 207/2026/NĐ-CP cũng bổ sung trách nhiệm cụ thể của chủ sở hữu nhà ở trong quá trình thi công xây dựng.

Theo đó, chủ sở hữu phải lắp đặt biển báo công trình tại cổng ra vào công trường xây dựng.

Biển báo phải được đặt ở vị trí dễ quan sát và thể hiện rõ các thông tin:

• Tên chủ sở hữu nhà ở. 
• Địa chỉ liên hệ. 
• Số điện thoại liên hệ. 
• Các nội dung khác theo quy định của Nghị định. 

Quy định này giúp tăng tính minh bạch trong hoạt động xây dựng và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước.

Theo Nghị định mới, chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm:

• Tổ chức thi công và giám sát thi công xây dựng. 
• Chịu trách nhiệm về an toàn trong quá trình thi công, đối với công trình liền kề và môi trường trong quá trình thi công. 

3. Chuyển đổi công năng nhà ở phải đáp ứng quy chuẩn mới

Nghị định cũng quy định trường hợp chủ sở hữu chuyển đổi công năng sử dụng một phần hoặc toàn bộ nhà ở riêng lẻ kèm theo hoạt động sửa chữa, cải tạo thì việc thiết kế xây dựng, thi công xây dựng công trình phải tuân thủ quy định của quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phù hợp với công năng mới của công trình.

Điều này có nghĩa là khi chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thành văn phòng, cơ sở kinh doanh hoặc các mục đích khác, chủ sở hữu không chỉ sửa chữa công trình mà còn phải bảo đảm tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng đối với loại hình sử dụng mới.

Bên cạnh các quy định về thiết kế và thi công, Nghị định 207/2026/NĐ-CP nhấn mạnh việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan như:

• Phòng cháy chữa cháy. 
• Bảo vệ môi trường. 
• Các quy định pháp luật chuyên ngành khác. 

Đây là yêu cầu quan trọng đối với các công trình nhiều tầng, nhà ở kết hợp kinh doanh hoặc nhà có quy mô lớn.

4. Kiểm tra pháp lý trước khi xây nhà để tránh rủi ro

Trên thực tế, nhiều trường hợp hồ sơ xin phép xây dựng bị kéo dài hoặc phát sinh rủi ro do người dân chưa kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi xây dựng.

Trước khi xin phép xây dựng, người dân nên rà soát:

• Thông tin quy hoạch. 
• Hạn mức xây dựng. 
• Hiện trạng pháp lý thửa đất, có sai hiện trạng không.  

Tại GNha.vn, người dân có thể sử dụng bộ công cụ kiểm tra pháp lý bất động sản trực tuyến để tra cứu nhanh các thông tin quan trọng trước khi quyết định xây dựng hoặc giao dịch nhà đất.

Trải nghiệm ngay kiểm tra thông tin xây dựng nhà đất GNha online

Ngoài ra, GNha còn cung cấp công cụ định giá bất động sản, tra cứu giá khai thuế mua bán và các dữ liệu pháp lý giúp người dân có thêm cơ sở đánh giá giá trị thực của tài sản.

Xem video hướng dẫn kiểm tra thông tin xây dựng GNha

5. Minh bạch pháp lý giúp giao dịch bất động sản an toàn hơn

Không chỉ hỗ trợ kiểm tra pháp lý, GNha.vn còn là nền tảng đăng tin mua bán và cho thuê bất động sản chính chủ với định hướng minh bạch thông tin từ đầu.

Các tin đăng trên hệ thống được thể hiện rõ:

• Thông tin liên hệ chính chủ. 
• Toàn bộ thông tin pháp lý bất động sản. 
• Một tài sản chỉ có một tin đăng duy nhất, tránh tình trạng tin ảo trùng lặp 

Nhờ đó, người mua có thể tiếp cận thông tin đầy đủ trước khi đưa ra quyết định, trong khi người bán tăng uy tín và khả năng giao dịch thành công nhờ tính minh bạch của tài sản.

Trải nghiệm ngay Trang đăng tin BĐS chính chủ GNha

Trước khi xây dựng nhà ở, người dân nên chủ động kiểm tra quy hoạch, pháp lý thửa đất và điều kiện xây dựng để hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục.

Nếu cần hỗ trợ rà soát pháp lý nhà đất, kiểm tra quy hoạch, hạn mức xây dựng hoặc đánh giá điều kiện cấp phép xây dựng, hãy sử dụng bộ công cụ kiểm tra pháp lý bất động sản tại GNha.vn để có cơ sở đưa ra quyết định an toàn và chính xác hơn.

Xem thêm Dịch vụ Xin phép xây dựng GNha

FAQ – Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở dưới 3 tầng có được tự thiết kế không?

Được, nếu công trình dưới 3 tầng, không có tầng hầm, diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 mét.

2. Nhà ở từ 7 tầng trở lên có bắt buộc thuê đơn vị thiết kế không?

Có. Hồ sơ thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.

3. Chủ nhà có phải tự chịu trách nhiệm về an toàn thi công không?

Có. Chủ sở hữu nhà ở phải tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn công trình, công trình lân cận và môi trường trong suốt quá trình xây dựng.

4. Trước khi xây nhà cần kiểm tra những thông tin pháp lý nào?

Nên kiểm tra quy hoạch, hạn mức xây dựng và các thông tin ngăn chặn giao dịch để bảo đảm đủ điều kiện xây dựng theo quy định pháp luật.