NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI XẢY RA TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Vì số tiền đặt cọc mà người mua bỏ ra thường có giá trị lớn (từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng) nên giai đoạn đặt cọc là vấn đề thường xuyên phát sinh tranh chấp giữa các bên. Các bên phát sinh tranh chấp phần lớn bắt nguồn từ việc hợp đồng đặt cọc không chặt chẽ, điều khoản thỏa thuận không rõ ràng, còn nhiều lỗ hổng khi các bên không thể dự liệu trước các rủi ro,… Để tránh rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang” trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, bạn cần lưu ý những điều quan trọng dưới đây khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng đặt cọc.

1.     Những tranh chấp về hợp đồng đặt cọc

1.1. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo quy định của pháp luật, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất là sự thoả thuận giữa các bên về việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất theo thoả thuận.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc được hiểu là những bất đồng, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc xoay quanh về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc, về phạt cọc và tiền phạt cọc.

1.2. Một số loại tranh chấp về hợp đồng đặt cọc cụ thể thường gặp 

-     Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư: Trường hợp thường gặp là khi người mua đặt cọc để mua căn hộ chung cư nhưng chủ đầu tư không giao nhà theo tiến độ thoả thuận, hoặc vi phạm về việc dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh mà lại tiến hành đặt cọc,…

-     Tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuê nhà: bên thuê đặt cọc để thuê nhà nhưng khi hết thời hạn thuê, chủ nhà cố tình không trả tiền đặt cọc bằng các lý do như: cho rằng có nhiều khoản chi phí cải tạo, sửa chữa nhà thuê để cấn trừ vào tiền cọc, hoặc cố tình vẽ ra các lý do khác để không phải hoàn trả tiền cọc.

-     Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất: Đó là trường hợp của chị V. sau khi đặt cọc 400 triệu cho căn nhà giá 3 tỷ ở quận Tân Phú. Đã 3 tháng trôi qua kể từ khi đặt cọc, bên bán “5 lần 7 lượt” viện đủ lý do để tránh mặt khiến quá trình giao dịch không thể tiếp tục và nhiều lần cố ý cắt đứt liên lạc. Nghi ngờ nên chị V. đã kiểm tra pháp lý căn nhà để tìm hiểu nguyên nhân thì phát hiện tài sản này đang vướng tranh chấp với bên thứ ba. Hiện bên bán chưa có quyền tự ý bán căn nhà này.

-     Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, vướng pháp lý: Đánh vào tâm lý ham giá rẻ và nhu cầu thực của người mua, không ít trường hợp ngay từ đầu người mua đã biết mảnh đất đó không đảm bảo về mặt pháp lý như chưa có giấy tờ, giấy tờ đứng tên người khác, đang thế chấp ngân hàng… nhưng vẫn dại dột nghe lời người bán dụ dỗ đặt cọc để rồi mất trắng.

Và còn nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc khác trong quá trình giao dịch bất động sản, xem thêm TẠI ĐÂY. 

1.3. Các phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

a.     Thương lượng

Đây là quá trình các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận để tìm ra phương án giải quyết tranh chấp. Đây là phương án giải quyết không cần có sự trợ giúp, hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào.

b.     Hoà giải

Nếu không thể cùng nhau ngồi lại thương lượng để giải quyết vấn đề thì sẽ nhờ đến sự hỗ trợ của bên hoà giải, quyền và lợi ích các bên sẽ đảm bảo được cân bằng do có bên trung gian.

c.     Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Trong một khoảng thời gian cụ thể, phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ liên quan và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, phương án này mất khá nhiều thời gian và công sức khi phải thực hiện nhiều thủ tục, quy trình.

2.     Những điều cần lưu ý khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc

2.1. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Căn cứ theo Điều 402 Bộ luật dân sự thì trong một hợp đồng đặt cọc cần có các nội dung thỏa thuận chính sau đây:

1. Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc; 

2. Tài sản đặt cọc; 

3. Mục đích đặt cọc; 

4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

6. Hình thức giải quyết tranh chấp;

7. Phạt vi phạm hợp đồng;

8. Các nội dung khác như: Cam đoan của các bên, Điều khoản chung….

2.2. Các cơ sở để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau: Căn cứ theo mục 1, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC.

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Khi xảy ra tranh chấp, hai bên có thể tự thỏa thuận, thương lượng với nhau. Tuy nhiên, nếu hai bên không thể tự thỏa thuận thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Và các trường hợp khác được pháp luật quy định.

2.3. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng tại tòa án

Bước 1: Tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý

Người khởi kiện nộp hồ sơ tới Tòa án bằng cách: nộp trực tiếp tại Tòa án, nộp gián tiếp bằng dụng dịch vụ bưu chính của đơn vị vận chuyển, hoặc gửi hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý vụ án

Sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ và đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Người khởi kiện phải nộp khoản tiền này tại Chi cục thi hành án dân sự trong thời hạn 07 ngày.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án sẽ tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.

Bước 4: Xét xử mở phiên Tòa sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)

Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

2.4. Về vấn đề thẩm quyền giải quyết của Tòa án

-     Toà án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bị đơn cư trú hoặc nơi nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận).

-     Trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền Tòa cấp tỉnh.

2.5. Về vấn đề phạt cọc  

Phạt cọc là khi có một bên vi phạm thỏa thuận giữa hai bên, không thực hiện như đã thống nhất dẫn đến hai bên không thể tiếp tục thực hiện giao dịch, sẽ phải chịu phạt số tiền tương đương với khoản đặt cọc.

Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền nhằm ổn định các quan hệ dân sự, chống việc lừa dối, đề cao trách nhiệm của các bên trong giao dịch dân sự, nên trường hợp các bên thoả thuận mức phạt quá cao như gấp 1000 lần, 10.000 lần nhiều khả năng sẽ bị vô hiệu. 

3.     Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Kết luận

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin quy hoạch, định giá nhà đất. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể biết rõ ràng các thông tin về nhà đất mà bạn đang tìm hiểu. Điều này giúp bạn xác thực được tính minh bạch của nhà đất, có an toàn để xuống tiền hay không, tránh rơi vào trường hợp tranh chấp hợp đồng cọc vì nhà không đủ điều kiện giao dịch, vướng pháp lý.

Về GNha

GNha mang đến giải pháp an toàn, nhanh chóng, giúp giao dịch đảm bảo diễn ra thuận lợi, đồng thời giảm thiểu rủi ro tranh chấp, mất trắng tiền cọc. Cụ thể:

-     Soạn hợp đồng cọc chặt chẽ, an toàn, lường trước những rủi ro có thể xảy ra.

-     Nội dung hợp đồng cân bằng lợi ích giữa các bên, tránh phát sinh tranh chấp.

Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:

-     Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…

-     Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…

-     Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

-     Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

-     Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet

Zalo: 0901627939