MUA ĐẤT XEN KẸT GIÁ RẺ: CƠ HỘI HAY RỦI RO?

Thời gian qua, việc mua bán đất xen kẹt tuy không trở thành cơn sốt nhưng cũng diễn ra khá nhộn nhịp và phổ biến. Nhiều người cho rằng đây là cơ hội để mua được nhà đất giá rẻ ở trung tâm thành phố. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro có thể khiến người mua mất trắng hàng tỷ đồng.

1.     Đất xen kẹt là gì?

Hiện nay, chưa có các quy định pháp lý cụ thể nào về khái niệm “đất xen kẹt”.  Loại đất này có thể được hiểu là đất ao, vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch.

Vì sao lại có đất xen kẹt?

Việc thúc đẩy phát triển các khu đô thị mới, hoặc thực hiện các dự án mở đường, khiến nhiều diện tích đất canh tác bị thu hồi, đất ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt.

3 loại đất xen kẹt

- Đất vườn, ao liền kề với đất ở

- Đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư

- Đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.

2.     Vì sao nhiều người lại chọn mua bán đất xen kẹt?

Đặc điểm chung của loại đất này là diện tích chỉ từ 30 – 50m2. Tuy nhiên, do chưa có sổ đỏ nên giá loại đất này rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư, phù hợp với nhà đầu tư phân khúc nhỏ, người có thu nhập thấp.

Ngoài ra, đất xen kẹt còn có những ưu điểm như: Nằm trong khu dân cư; có đầy đủ cơ sở hạ tầng xung quanh; dễ tăng giá đất; và đặc biệt là có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư (đất ở)

Trường hợp cụ thể của khách hàng

Chị Châu có liên hệ GNha để được tư vấn về dự định mua nhà đất của mình. Được biết, chị đang có ngân sách trên dưới 1 tỷ đồng và muốn mua một lô đất nhỏ ở quận 2. Gần đây, chị được giới thiệu một số lô đất xen kẹt ở quận này, diện tích khoảng 40 - 45m2 nhưng giá bán chỉ bằng một phần ba mặt bằng chung khu vực. Xung quanh các nhà đã xây dựng và có sổ đỏ. Nếu có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, giá trị mảnh đất này cũng gia tăng đáng kể. Tuy nhiên, chị cũng e ngại rủi ro pháp lý nên chưa quyết định xuống tiền.

3.     Rủi ro khi mua bán đất xen kẹt

Về trường hợp của chị, GNha đưa ra những phân tích như sau:

Mặc dù không có sổ đỏ, thủ tục mua bán chỉ là giấy tờ viết tay, nhưng loại đất xen kẹt vẫn được mua bán rầm rộ do giá rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư thông thường.

Bản chất đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ, và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay. Vì thế khi mua đất xen kẹt, người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng), cụ thể:

- Thứ nhất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không hề đơn giản. Bởi loại đất này có quá trình hình thành và sử dụng phức tạp nên nhiều trường hợp đã mua nhưng không thể làm thủ tục xin cấp sổ. Ngoài ra, chi phí chuyển đổi khá cao, nhiều thủ tục rườm rà và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư.

- Thứ hai, chưa có các quy định pháp lý cụ thể về đất xen kẹt nên rất dễ phát sinh tranh chấp giữa các bên.

- Thứ ba, nếu không được chuyển mục đích sử dụng đất, bạn sẽ không được xây nhà, rơi vào tình trạng chỉ có thể bỏ không và chờ quy hoạch, có thể kéo dài chục năm. Vốn đầu tư vì thế cũng bị “chôn” thời gian rất dài.

- Thứ tư, các giao dịch đất xen kẹt thường được thực hiện bằng hợp đồng viết tay. Các giấy tờ giao dịch thường ở dạng photo, qua tay nhiều người nên dễ xảy ra khiếu kiện nếu chủ đất cố ý lừa đảo bán cho nhiều người. Nguy cơ lớn nhất là bạn có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra nếu mua phải mảnh đất vướng tranh chấp kéo dài và không sổ. Xem thêm Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng GIẤY TỜ TAY tại đây: 

- Thứ năm, khi bị Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, bạn sẽ không được bồi thường vì đất xen kẹt chưa được quy định trong các văn bản pháp lý.

Và còn nhiều rủi ro khác không lường trước được, xem thêm tại đây:

Tóm lại, nếu mua đất để xây nhà, đầu tư thì đất xen kẹt không phải lựa chọn phù hợp. Bạn không nên vì mức giá bán rẻ mà mạo hiểm đầu tư loại đất này vì tiềm ẩn rủi ro rất cao. Thiệt hại, rủi ro cuối cùng vẫn thuộc về người mua.

4.     Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?

Theo quy định, khi đất xen kẹt không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Bạn phải đáp ứng đủ các điều kiện sau để được chuyển mục đích sử dụng đất:

- Đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.

- Đất hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương nơi có đất quy định).

- Cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương,… nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm Vấn đề về chuyển mục đích sử dụng đất tại đây:

5.     Lưu ý khi mua đất xen kẹt

Nếu vẫn quyết định mua đất xen kẹt, bạn nên lưu ý các vấn đề sau:

- Kiểm tra kỹ các thông tin pháp lý cũng như chủ sở hữu thửa đất xen kẹt là ai, để xác định mảnh đất định mua thuộc diện quy hoạch hay không, có đủ điều kiện giao dịch không. Tránh trường hợp sau khi mua đất thì bị Nhà nước thu hồi hoặc mua phải lô đất đã bán cho nhiều người khác.

- Nếu đất xen kẹt đã có sổ hồng, người mua nên kiểm tra kỹ lưỡng thông tin trên sổ đỏ có khớp với thực địa không. 

- Thủ tục mua bán đất xen kẹt phải đúng quy định của pháp luật, trong hợp đồng mua bán phải có đầy đủ chữ ký của những người liên quan và nên có thêm xác nhận của bên thứ ba, phòng trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện tụng về sau.

- Không mua đất xen kẹt không có giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ bị rách nát, không có giá trị trước pháp luật.

6.     Giải pháp mua bán nhà đất an toàn

Như đã phân tích, để tránh các rủi ro có thể khiến bạn mất trắng hàng tỷ đồng, thì việc kiểm tra pháp lý nhà đất là điều đầu tiên và bắt buộc phải làm TRƯỚC KHI xuống tiền mua tài sản.

Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể tự mình kiểm tra Miễn Phí 5 thông tin pháp lý quan trọng mà bạn buộc phải biết:

-       Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…

-       Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…

-       Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

-       Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

-       Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Ngoài ra, là đơn vị pháp lý uy tín với nhiều năm kinh nghiệm cùng đội ngũ chuyên môn cao, GNha có thể hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý khó đang gặp phải, đồng thời thực hiện toàn bộ thủ tục mua bán an toàn. Tối ưu thời gian, chi phí.