LỖ TIỀN TỶ KHI MUA PHẢI NHÀ ĐẤT BỊ QUY HOẠCH

9 months ago

Giao dịch bất động sản thường mang giá trị rất lớn nên luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể khiến bạn thiệt hại hàng tỷ đồng. Đánh vào tâm lý chuộng giá rẻ, không ít trường hợp người mua thấy nhà đất được rao bán với giá thấp hơn đáng kể so với thị trường, lầm tưởng rằng đây là một món hời lớn nên vội xuống tiền mua mà không kiểm tra quy hoạch. Thông qua bài viết dưới đây, GNha sẽ cùng bạn tìm hiểu vì sao mua phải nhà đất dính quy hoạch lại gây ra rủi ro, thiệt hại lớn đến vậy và cách phòng tránh vấn đề trên.

1. Đất dính quy hoạch là đất gì?

Dưới góc độ pháp lý

Đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Để xác định một thửa đất thuộc loại quy hoạch nào cần dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

Hiểu theo nghĩa này, đất tại khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…

Dưới góc độ thị trường

Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án, đường giao thông, cơ sở hạ tầng, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp dính quy hoạch này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

GNha phân ra 2 cách hiểu như trên để làm rõ không phải cứ đất dính quy hoạch là xấu, bởi vì vẫn có khu vực theo quy hoạch là đất ở, được phép xây dựng nhà.

Tuy nhiên, đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa của thị trường, tức là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, cơ sở hạ tầng, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

2. Rủi ro thiệt hại tiền tỷ khi mua phải nhà đất dính quy hoạch

- Bỏ ra hàng tỷ đồng, nhưng người mua lại không được sử dụng, sửa chữa, xây dựng theo nhu cầu. Như trường hợp của anh L. (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt, nhưng chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính quy hoạch lộ giới hẻm, “ăn” vào phân nửa diện tích đất. Nếu thu hồi đất theo quy hoạch thì sẽ bị lấy mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh L. chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, anh chỉ được phép xây dựng trong phạm vi ½ diện tích căn nhà ban đầu, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi. Kể cả khi được phép xây dựng diện tích như ban đầu thì cũng chỉ là giấy phép xây dựng TẠM. Có nghĩa rằng khi Nhà nước thu hồi đất làm đường giao thông thì anh L. phải tháo dỡ phần nhà dính quy hoạch và không được đền bù cho phần nhà này.

Xem chi tiết trường hợp này TẠI ĐÂY.

- Tệ hơn nữa là khi toàn bộ diện tích thửa đất dính quy hoạch. Bạn sẽ không thể xây dựng nhà trên đó. Nếu có thì cũng chỉ là giấy phép xây dựng tạm như trường hợp trên, bạn sẽ phải cam kết tháo dỡ nhà không đền bù. Nếu Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, bạn chỉ được đền bù phần đất (tùy theo từng trường hợp và điều kiện), và phải di chuyển đến nơi ở mới.

Tuy nhiên, không phải lúc nào đất dính quy hoạch cũng bất lợi cho chủ sở hữu. Cụ thể một số trường hợp khu đất đang là đất nông nghiệp, nhưng khi quy hoạch lại trở thành đất ở. Lợi dụng điều này, một số đối tượng đã lừa người mua, nói rằng sau khi mua thì có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư (đất ở), khiến họ bỏ ra tiền tỷ để rồi “ôm” lô đất, bị chôn vốn không biết tới khi nào.

Như trường hợp của anh Q. đã mua lô 160m2 đất trồng cây lâu năm, có sẵn sổ hồng tại tỉnh Đồng Nai giá 1.5 tỷ. Chủ đầu tư cam kết rằng sẽ công chứng sang tên, và sẽ được chuyển đổi lên thổ cư trong vòng 3 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán.

Ấy vậy mà đến nay hơn nửa năm trôi qua, đã thanh toán 98% giá trị lô đất, mà anh Q. vẫn chưa thấy bóng dáng sổ thổ cư đâu, đất thì không được phép xây dựng, chủ đầu tư thì cứ hẹn lần hẹn lựa khiến anh bị chôn vốn trong một thời gian dài, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình. Dạo gần đây thì chủ đầu tư “mất tích” luôn khiến anh rất hoang mang.

Dẫu có cầm sổ hồng trên tay cũng có nguy cơ mất trắng. Nếu có kiện tụng ra tòa thì người mua cũng mất thêm nhiều thời gian và tiền bạc, công sức.

Xem chi tiết trường hợp này TẠI ĐÂY.

3. Cách kiểm tra nhà đất có dính quy hoạch hay không?

Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là khác nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, thêm nữa những thông tin này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai. Vì vậy, nếu bạn muốn kiểm tra nhà đất có đang trong quy hoạch hay không thì có thể kiểm tra bằng các phương pháp sau:

– Dựa trên thông tin trong sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Thông tin quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, chỉ rõ quy hoạch gì. Người mua có thể xem xét quy hoạch có phù hợp với mình không để tiến hành mua đất. Tuy nhiên, nếu không có kinh nghiệm và kiến thức pháp lý, bạn có thể gặp phải các rủi ro, thiệt hại tiền tỷ khó lường vì sổ giả; bị lừa mua nhà đất không đủ điều kiện giao dịch;...

– Nhờ các đơn vị pháp lý kiểm tra quy hoạch: Những công ty này sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương, giúp bạn có những thông tin chính xác.

– Tìm hiểu tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Bạn có thể hỏi Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất về thông tin quy hoạch.

4. Cách kiểm tra quy hoạch nhanh chóng

Đừng lo lắng về việc kiểm tra thông tin, vì công nghệ hiện đại đã làm cho mọi thứ trở nên dễ dàng và nhanh chóng hơn bao giờ hết. Bên cạnh những cách kiểm tra thông tin Quy hoạch thông thường, các trang web bất động sản và ứng dụng di động hiện nay cũng có thể cung cấp thông tin chính xác và chi tiết về quy hoạch sử dụng đất.

Bộ công cụ kiểm tra pháp lý trực tuyến tại website Gnha.vn không chỉ giúp bạn kiểm tra đơn thuần nhà đất thuộc loại quy hoạch gì, mà còn tích hợp những tính năng và thông tin mà CHỈ GNHA MỚI CÓ như:

- Về thông tin quy hoạch, bộ công cụ này còn cho bạn biết diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu; diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu; lộ giới quy hoạch bao nhiêu, có được xây nhà ở, kinh doanh không;…

- Bên cạnh đó, bạn còn có thể kiểm tra 4 thông tin pháp lý khác: thông tin ngăn chặn, giá trị của BĐS, thông tin xây dựng, thuế mua bán khi thực hiện giao dịch.

5. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Hãy nhớ rằng, thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia là rất quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản. Đừng ngần ngại tìm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý bất động sản. Họ có kinh nghiệm và kiến thức sâu rộng về quy hoạch và vị trí, có thể giúp bạn đưa ra quyết định bằng thông tin chính xác và có chiều sâu nhất.

Về GNha

Tại website Gnha.vn hoặc ứng dụng điện thoại Gnha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất mà bạn buộc PHẢI BIẾT:

-     Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì, có được xây nhà ở, kinh doanh không, diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu, diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu, lộ giới quy hoạch bao nhiêu,…

-     Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng, được xây bao nhiêu % diện tích đất, có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không, có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế…

-     Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

-     Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

-     Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai, của cá nhân hay của các đồng sở hữu, tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM