Lập di chúc để lại đất nhưng không cho bán, có được không?

1. Nhà, đất được dùng vào việc thờ cúng

- Trong di chúc nếu người để lại di sản thừa kế nêu rõ nhà, đất được sử dụng vào việc thờ cúng thì nhà, đất đó không được chia thừa kế, đồng thời người được chỉ định quản lý nhà đất đó không được chuyển nhượng, tặng cho,… 
- Bên cạnh đó, trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng (theo khoản 2 Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015). 
- Hay hiểu đơn giản là nếu toàn bộ di sản người chết để lại không đủ “trả nợ” thì nhà, đất phải được sử dụng vào để trả nợ cho dù nội dung di chúc ghi rõ là để sử dụng vào việc thờ cúng.

2. Nhà, đất không sử dụng vào việc thờ cúng

Trong di chúc người để lại di sản không nêu rõ nhà, đất sử dụng vào việc thờ cúng mà chỉ có ý nguyện không được chuyển nhượng, tặng cho thì khi đó chỉ thể hiện mong muốn, nguyện vọng của người để lại di sản. 
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, sau khi người để lại di sản chết thì người thừa kế có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (đây là thủ tục bắt buộc nếu phân chia di sản xong). 
* Thời hạn đăng ký biến động: Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế phải đăng ký biến động (theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013). 
Nghĩa là, việc chia và đăng ký thừa kế không nhất thiết phải thực hiện ngay sau khi người để lại di sản chết nhưng khi phân chia xong thì phải đăng ký biến động theo đúng quy định. 
* Thời điểm đăng ký đất đai khi thừa kế có hiệu lực: Để việc thừa kế hoàn tất cần phải thực hiện các thủ tục khác nhau như: Khai nhận di sản (nếu có), phân chia di sản, đăng ký biến động. Đồng thời pháp luật đất đai quy định rõ việc thừa kế có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: 
"Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính". 
Khi sang tên xong thì người thừa kế là người sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận trong chứng thư pháp lý là Sổ đỏ, Sổ hồng. Một khi đã là người sử dụng đất thì sẽ có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp,… 
Tóm lại, trong di chúc không có quy định để di sản là nhà, đất sử dụng vào việc thờ cúng thì người thừa kế có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và các quyền khác theo quy định pháp luật đất đai. 
Mặt khác, cho dù người để lại di sản có mong muốn nhà đất được sử dụng vào thờ cúng và nói mong muốn đó cho tất cả các thành viên trong gia đình thì cũng không phải là căn cứ để ngăn cản, tước bỏ quyền của người thừa kế khi những người này trở thành người sử dụng đất (sang tên xong) nếu như không thể hiện trong di chúc. 
- Nếu di chúc có thể hiện nội dung không cho bán mà chỉ được sử dụng vào việc thờ cúng thì người thừa kế không có quyền bán, trừ trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để trả nợ thì phải bán hoặc chuyển nhà đất đó cho chủ nợ . 
- Nếu di chúc không có nội dung là “sử dụng vào việc thờ cúng” thì người thừa kế vẫn có đầy đủ quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng.