Ký công chứng mua bán nhà thế chấp ngân hàng, lưu ý và chuẩn bị những gì?

6 months ago

Mua bán nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng là điều thường thấy trong các giao dịch bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, hạn chế mà bên mua và bên bán có thể phải đối mặt khi ký công chứng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng. Dưới đây là những điều bạn nên lưu ý và chuẩn bị để giao dịch diễn ra suôn sẻ.

1. Quy trình xử lý khi ký công chứng mua bán nhà thế chấp ngân hàng

- Lấy sổ hồng/sổ đỏ: Phía ngân hàng chỉ trả lại sổ hồng/sổ đỏ và các loại giấy tờ liên quan khi người bán hoàn thành nghĩa vụ tất toán khoản vay.

- Ký công chứng mua bán: Phía công chứng viên chỉ tiến hành cho các bên ký công chứng mua bán khi các bên cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý liên quan tới nhà đất cần giao dịch, như sổ hồng/sổ đỏ.

Về số tiền giao dịch thực tế của bên mua và bên bán, đây là vấn đề nằm ngoài trách nhiệm của ngân hàng và công chứng viên. Vì vậy, không có cơ quan nào bảo chứng cho số tiền giao dịch trên và việc xảy ra tranh chấp là không thể tránh khỏi.

Không những xảy ra tranh chấp, việc khai giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá thực tế giao dịch còn có thể khiến các bên bị xử phạt tiền, huỷ hợp đồng mua bán và trả hồ sơ, hoặc thậm chí bị xử lý hình sự về tội trốn thuế nếu khai chênh lệch quá nhiều.

Xem chi tiết RỦI RO KHI KHAI GIÁ MUA BÁN NHÀ ĐẤT THẤP HƠN GIÁ THỰC TẾ

2. Hạn chế và rủi ro khi ký công chứng mua bán nhà thế chấp ngân hàng

Các mặt hạn chế và rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch này có thể kể đến như:

- Bên bán không đủ khả năng tất toán khoản vay/ khoản vay quá lớn tại Ngân hàng để lấy sổ ra phục vụ cho việc ký công chứng mua bán tại Văn phòng công chứng.

- Bên mua cũng sẽ lúng túng khi không biết phải thanh toán như thế nào cho bên bán (thanh toán khoản vay của người bán trước hay phải thanh toán hết số tiền mua nhà đất khi chưa được ký công chứng).

Đặc biệt đối với các bất động sản có giá trị cao hoặc bên bán có khoản vay quá lớn tại ngân hàng, sẽ khiến cho cả bên mua và bên bán đều quan ngại trong quá trình giao dịch.

Sau đây là những điều bạn cần chuẩn bị để đảm bảo quá trình ký công chứng hợp đồng mua bán được suôn sẻ.

3. Các bước cần chuẩn bị khi ký công chứng mua bán nhà thế chấp ngân hàng

Các bước cần chuẩn bị và vai trò của từng người liên quan đến giao dịch đối với tài sản là nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như sau:

3.1. Bên mua

- Cần chuẩn bị các loại giấy tờ tùy thân bản chính (CMND/CCCD, giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận độc thân) và số tiền cần thanh toán cho bên bán.

- Xác nhận thông tin thế chấp của bên bán: Hãy đến Văn phòng Công Chứng để kiểm chứng lại thông tin của người bán (người bán cung cấp các bản photo cho bên mua như sau: Sổ hồng, hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng, CMND/CCCD, giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận độc thân).

- Mở tài khoản và chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng, nơi mà bên bán có tài khoản thế chấp để tất toán khoản vay cho bên bán, lúc này mới lấy được sổ hồng từ ngân hàng và ký công chứng hợp đồng mua bán.

- Cung cấp thông tin đến công chứng viên soạn trước hợp đồng mua bán.

3.2. Bên bán

- Chuẩn bị các loại giấy tờ pháp nhân: CMND/CCCD, giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận độc thân, hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng.

- Đặt lịch hẹn và xác nhận thời gian với bên mua – ngân hàng – công chứng viên.

- Xác định khoản vay cần tất toán tại ngân hàng – thông báo đến bên mua.

- Cung cấp thông tin đến công chứng viên soạn trước hợp đồng mua bán.

- Chuẩn bị một khoản tiền mặt để thanh toán phí công chứng ngoài và chi phí phát hành hợp đồng mua bán.

3.3. Ngân hàng

- Cần xác minh các thông tin sau cho bên mua: Số tiền vay và số tiền cần tất toán tại thời điểm tiến hành ký công chứng mua bán.

- Cung cấp cho bên mua biết thời gian trả sổ hồng/sổ đỏ sau khi tất toán khoản vay của bên bán.

- Chuẩn bị các loại văn bản cho bên mua thực hiện xóa thế chấp của bên bán:

+ Đơn xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (2 bản);

+ Đơn xóa thế chấp tại Văn phòng công chứng (2 bản);

+ Thông báo đã tất toán khoản vay tại ngân hàng cho bên bán (1 bản).

3.4. Văn phòng công chứng

- Chuẩn bị hợp đồng công chứng mua bán soạn sẵn – gửi đến người mua và người bán kiểm tra.

- Yêu cầu các bên cung cấp các loại giấy tờ cần thiết theo quy định trước khi ký công chứng mua bán (ký ngoài).

Trên đây là các bước quan trọng cần phải chuẩn bị của từng bộ phận liên quan đến việc ký công chứng mua bán khi tài sản là bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng.

Lưu ý rằng:

- Các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Bạn cần kiểm tra kỹ các quy định hiện hành để đảm bảo việc ký công chứng mua bán nhà thế chấp ngân hàng thành công, tránh các rắc rối, tranh chấp không đáng có.

- Điều quan trọng hơn hết, giữa các bộ phận liên quan và bên mua, bên bán cần phải kết nối làm việc với nhau cũng như thống nhất các bước trên. Tuy nhiên, để làm được điều này cần tốn nhiều thời gian nhằm giải thích rõ cụ thể vai trò cho các bên cùng hiểu, thống nhất việc mua bán.

Do đó, việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản. Bạn nên tham khảo ý kiến của chuyên gia để được hỗ trợ trong việc chuẩn bị hồ sơ, tư vấn cụ thể về trường hợp của bạn và giải quyết các vấn đề phức tạp.

Việc lựa chọn một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn là sự lựa chọn an toàn và hoàn hảo nhất. Bằng chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm lâu năm, chúng tôi có thể giúp bạn giải quyết vấn đề nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, thời gian, đảm bảo an toàn.

4. Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM