KHI NÀO MUA BÁN BĐS ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN?

Một trong những nghĩa vụ bắt buộc khi tham gia mua bán BĐS đó là người bán phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính cho cơ quan nhà nước, cụ thể là kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, một số trường hợp sẽ được miễn loại thuế này.

1. Điều cần biết về thuế TNCN

Theo quy định của Pháp luật hiện hành, thì loại thuế cần đóng cho Nhà nước khi cá nhân bán, chuyển nhượng đất đai là Thuế thu nhập cá nhân.

1.1. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất là gì?

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất là khoản tiền, khoản thuế, phí mà người bán phải trích nộp một phần từ số tiền bán nhà đất vào ngân sách Nhà nước.

1.2. Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ theo điểm c khoản 5 Điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai) là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.

Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập.

Tuy nhiên, pháp luật cũng không quy định bắt buộc bên bán phải là người nộp khoản thuế này nên các bên được quyền thỏa thuận về người nộp (bên mua có thể nộp hộ).

1.3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:

- Thông thường mức giá chuyển nhượng để làm căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân chính là mức giá mua bán nhà đất mà các bên đã thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

- Trường hợp khác, nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi cụ thể mức giá bán nhà đất hoặc mức giá bán này thấp hơn giá đất được quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thì lúc này Giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân chính là Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

2. Trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán nhà đất

Có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất (theo điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC):

2.1. Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Giữa vợ với chồng;

- Cha, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha, mẹ chồng với con dâu;

- Bố, mẹ vợ với con rể;

- Ông, bà nội với cháu nội;

- Ông, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh, chị, em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

2.2. Người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất ở

Trong trường hợp người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế.

Lưu ý: Chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế.

Trong trường hợp này, muốn được miễn thuế TNCN thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng).

- Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (đồng sở hữu với người khác) mà còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác (đứng tên tài sản khác) thì không được miễn thuế.

- Trường hợp vợ chồng có nhà đất là tài sản chung và đây cũng là tài sản chung duy nhất của hai vợ chồng nhưng một trong hai người còn có nhà ở, đất ở riêng, thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở chung của vợ chồng thì người chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; người đã có nhà ở, đất ở riêng thì không được miễn thuế.

Ví dụ: anh Hậu và chị Nhi có tài sản chung duy nhất là căn nhà ở Bình Dương. Ngoài tài sản chung này ra, anh Hậu còn đứng tên riêng một căn nhà khác ở quê, chị Nhi không đứng tên nhà đất nào. Nếu bán căn nhà ở Bình Dương thì chị Nhi được miễn thuế TNCN, còn anh Hậu phải nộp khoản thuế này.

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 06 tháng (183 ngày)

- Thời điểm xác định có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng).

Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi Sổ thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà đất được tính theo thời điểm cấp Sổ trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

- Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà đất duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Ví dụ: Chị Hồng muốn bán một căn nhà mà chị đã sở hữu 2 năm và chị chỉ đứng tên duy nhất một nhà đất này. Tại thời điểm bán, chị không có tài sản khác như nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản khác. Nếu chị bán toàn bộ nhà đất hiện tại thì chị không phải nộp thuế TNCN.

Cần biết rằng, nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

3.  Tra cứu toàn bộ thông tin BĐS tại GNha

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia pháp lý là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản.

Để thực hiện thành công một giao dịch BĐS thì các bên phải trải qua những quy trình, thủ tục phức tạp, bên cạnh đó tiềm ẩn không ít rủi ro. GNha mang đến giải pháp an toàn, đơn giản, hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện toàn bộ các khâu trong giao dịch bao gồm việc:

- Soạn hợp đồng cọc chuẩn, chặt chẽ nhằm giảm thiểu rủi ro không đáng có, cân bằng lợi ích giữa hai bên mua và bán.

- Xác định mức các khoản thuế, phí quy định nhà nước kê khai theo giá trên HĐ mua bán có Công chứng trước khi Quý khách hàng tiến hành giai đoạn đặt cọc và ký công chứng mua bán.

- Thực hiện thủ tục ký công chứng, đăng bộ sang tên.

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939