HƯỚNG DẪN TẶNG NHÀ, ĐẤT KHI CHƯA CÓ SỔ ĐỎ: ĐẦY ĐỦ VÀ CHI TIẾT

Trên thực tế, việc cho tặng, góp vốn hay sang tên nhà, đất chưa có sổ hồng/đỏ đôi khi gặp phải nhiều khó khăn trong quá trình giao dịch và thủ tục pháp lý.... Hậu quả là những hình thức giao dịch trên điều bị cho là không có hiệu lực. Trong bài viết này, Gnha sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về cách thực hiện quy trình tặng nhà, đất mà không có sổ đỏ, giúp bạn hiểu rõ hơn về các bước cần thực hiện.

1. Tại sao quy trình tặng đất khi chưa có sổ hồng/đỏ có thể gặp khó khăn?

Trước hết, chúng ta cần phải hiểu tại sao việc được tặng đất khi không có sổ hồng/đỏ có thể phải có những quy định. Những trường hợp như vậy thường được xuất bản từ giao dịch bất động sản bằng giấy tay mà không chứng minh được, điều này khiến cho quy trình sang tên và cấp sổ hồng/đỏ trở nên phức tạp hơn.

2. Đặt tình huống

Năm 2001, Anh M. trú tại Quận 3, có mua mảnh đất ở phường 11 chưa có sổ và xác lập giao dịch bằng giấy tay. Được biết, giấy mua bán đất đó có chữ ký đôi bên và làm chứng của một người đại diện tổ dân phố. Anh M. và chị H. sau đó cùng làm giấy đề nghị xác nhận đất cư trú hợp pháp gửi UBND phường 11. Trong giấy, tại phần xác nhận của phường có ghi: đã cư trú tại thửa đất này từ năm 2001, không có tranh chấp, có đại diện phường ký tên, đóng dấu. Vậy anh M. phải làm sao để được sang tên mảnh đất cho chị H. và liệu việc bán giấy tờ tay có ảnh hưởng đến việc anh M. sang tên cho chị H. không?

GNha giải đáp

Tình huống nêu trên, anh M. có xác lập giao dịch mua bán bằng giấy tay mà không công chứng, chứng thực theo quy định.

Được biết, theo pháp luật hiện hành việc xác lập hợp đồng mua bán đất đều phải được công chứng, chứng thực (quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013). Song, việc mua bán giấy tờ tay vẫn được chấp nhận và không bị vô hiệu khi được giao dịch trong thời điểm do luật định.

3. Quy định pháp luật

Theo quy định hiện hành, việc xác lập hợp đồng mua bán đất đều phải được công chứng, chứng thực.. Tuy nhiên, tờ giấy tay vẫn được chấp nhận và không vô hiệu khi được giao dịch theo thời điểm làm luật.

Cụ thể, theo quy định tại  khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai 2013 : “Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại điều 100 của Luật đất đai và điều 18 của Nghị định này.

Cũng từ quy định trên, anh M. có nhận chuyển nhượng mảnh đất, không có sổ, bằng giấy tay vào năm 2001. Tức là trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2008 thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực và được làm thủ tục cấp sổ cho mảnh đất đó.

Tiếp đến quy định tại khoản 1 điều 168, Luật đất đai 2013 hiện hành, người sử dụng đất trong trường hợp trên là anh M. “Chỉ được thực hiện quyền tặng cho nếu đất đã được cấp sổ đỏ, hoặc đủ điều kiện để cấp sổ”.

Điều 188 Luật đất đai cũng quy định, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các biến động khác là tặng cho cho chị H. phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

-        Có Giấy chứng nhận;

-        Đất không có tranh chấp;

-        Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

-        Thực hiện trong thời gian sử dụng đất.

4. Để quyền sử dụng đất được cấp sổ cần phải làm gì?

Như đã nêu ở trên việc tặng cho quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện theo luật định, Tuy nhiên việc tặng đất là giao dịch chuyển quyền sở hữu cho người khác, nên cần phải có sổ và trên sổ phải đứng tên người tặng. Vậy để được cấp sổ trước hết anh M. phải thực hiện việc đăng ký lần đối với mảnh đất trên theo quy định tại điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Bước 1: Đăng ký đất đai lần đầu

Để bắt đầu quy trình tặng đất, bạn cần thực hiện đăng ký đất đai lần đầu. Vui lòng chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các giấy tờ quy định điều 100 của Luật Đất đai và điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Hồ sơ của bạn sẽ được tiếp tục nhận tại bộ phận một cửa, nơi tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính của UBND xã (phường), nơi có đất.

Hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện (quận), nơi có đất.

Tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu.

Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ: Hồ sơ sẽ được tiếp nhận tại bộ phận một cửa. Lúc này hồ sơ được ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và người nộp hồ sơ được nhận phiếu tiếp nhận.

Nếu hồ sơ chưa hợp lệ: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận 

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và xác minh, xem xét hồ sơ có đủ điều kiện hay không để cấp sổ. 

Bước 3: Quyết định yêu cầu đăng ký đất đai lần đầu

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu không quá 30 ngày làm việc tính từ ngày hồ sơ hợp lệ

Sau khi giải quyết hồ sơ hợp lệ: Người sử dụng đất nhận được Giấy chứng nhận đăng ký đất đai.

Bước 4: Chuyển nhượng, tặng đất

Sau khi đã có sổ hồng/đỏ, quy trình chuyển nhượng tức tặng cho sẽ trở nên dễ dàng hơn. 

Theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai thì việc lập đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được công chứng, chức thực nên Anh M. và chị H. cần liên hệ đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng để thực hiện và sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (đăng bộ sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để hoàn tất thủ tục.

5. Tổng kết

Qua bài viết này, Gnha hy vọng bạn đã hiểu rõ hơn về quy trình tặng nhà, đất khi chưa có sổ đỏ. Để biết thêm chi tiết và hỗ trợ về thủ tục cấp sổ lần đầu, đăng bộ sang tên, liên hệ đến di chúc, kế kế, kiểm tra thông tin pháp lý, vui lòng liên hệ hệ Gnha qua hotline: 1900588857

Đừng ngần ngại liên hệ với Gnha để có được tư vấn chi tiết và đầy đủ nhất về vấn đề này!