GIÁ ĐẤT Ở TPHCM VÀ CÔNG CỤ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Sau đại dịch Covid-19, nền kinh tế của Việt Nam và cả thế giới đều trong giai đoạn khó khăn và suy thoái kinh tế toàn cầu. Do đó, thị trường bất động sản cũng đã ít nhiều chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên, nó vẫn luôn là một thị trường tiềm năng và đang có dấu hiệu dần khôi phục. Trong bài viết này, GNha sẽ đưa ra những thông tin về giá đất và công cụ định giá đất và tài sản gắn liền với đất có ảnh hưởng như thế nào trong thời gian qua, mời các bạn cùng theo dõi.

1.     Khái niệm giá đất:

Theo khoản 19 điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về khái niệm giá đất: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

Theo đó, giá đất được hình thành để thuận tiện trong việc quản lý của Nhà nước khi giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất được quy định cụ thể trong các trường hợp tại khoản 4 điều 114 Luật Đất đai 2013: 

- Cơ sở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

(Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.)

- Cơ sở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

- Cơ sở tính tiền thuê đất

- Cơ sở tính giá trị quyền sử dụng đất trong việc cổ phần hóa của doanh nghiệp nhà nước

- Cơ sở tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi 

(Việc bồi thường sẽ thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất nếu không có đất để bồi thường)

- Cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà,đất (theo Nghị định 65/2013/NĐ -CP)

Ví dụ: Anh A. tặng cho anh B. 1 căn nhà tại Q.7 TPHCM nhưng vì trên hợp đồng tặng cho không có ghi giá tiền nên căn cứ vào giá đất của UBND TP.HCM quy định và thời điểm ký tặng cho để xác định thuế.

2.     Nguyên tắc và phương pháp định giá đất:

a)     Nguyên tắc định giá đất:

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

-          Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

-          Theo thời hạn sử dụng đất;

-         Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

-         Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

b)    Phương pháp và nguyên tắc định giá đất:

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP

-          Phương pháp so sánh

-          Phương pháp chiết trừ

-          Phương pháp thu nhập

-          Phương pháp thặng dư

-          Phương pháp hệ số điều chỉnh

c)     Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

-          Phương pháp so sánh: định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

-          Phương pháp chiết trừ: định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

-          Phương pháp thu nhập: định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

-          Phương pháp thặng dư: định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

-          Phương pháp hệ số điều chỉnh

3.     Bảng giá đất, khung giá đất:

a)    Bảng giá đất:

Bảng giá đất được hiểu là bảng tập hợp giá đất của các loại đất theo từng vị trí do UBND cấp tỉnh ban hành sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.

b)    Khung giá đất:

Là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng.

4.     Giá đất tại TPHCM hiện nay: