Đất không có lối đi có tách thửa được không?

Đất không có lối đi chung thường gây nhiều khó khăn trong việc tách thửa. Theo quy định pháp luật, để tách thửa, mảnh đất phải đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu và có lối đi hợp pháp.

1. Đất không có lối đi có tách thửa được không?

1.1 Quy định của Luật Đất đai về điều kiện tách thửa 

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, có thể thấy khi tách thửa thì cần tuân thủ các điều kiện sau đây:  

- Thửa đất đã có một trong các loại giấy chứng nhận sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

Tuy nhiên, trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.   

- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. 

Xem thêm: Các trường hợp không được phép tách thửa đất năm 2024

1.2. Quy định của Bộ luật Dân sự về việc lối đi  

Theo những quy định của pháp luật Đất đai như đã nêu ở phần trên thì có thể thấy khi đất không có lối đi thì không được tách thửa. Ngoài ra, một trong những nguyên tắc quan trọng trong Bộ luật Dân sự cũng thực tiễn áp dụng là thửa đất phải có lối đi.

Nội dung này được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:  

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. 

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”.

Theo đó, khi một thửa đất được chia thành nhiều thửa, phải chừa lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không phải trả tiền đền bù. Điều này có nghĩa nếu người sử dụng đất bị vây kín phải được đảm bảo có lối đi và không cần bồi thường cho người sử dụng đất bên ngoài. 

Vị trí, kích thước của lối đi do các bên tự thỏa thuận sao cho thuận tiện và ít gây phiền hà. Nếu không thỏa thuận được, có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. 

Tóm lại: Việc tách thửa đất không có đường đi là một vấn đề pháp lý nghiêm ngặt. Các quy định về điều kiện tách thửa trong Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 đều khẳng định rằng việc tách thửa phải có lối đi. Do đó, đất không có lối đi sẽ không được tách thửa, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho tất cả các bên liên quan và duy trì tính hợp lý trong việc sử dụng đất. 

2. Hậu quả pháp lý khi vi phạm quy định về tách thửa đất 

Khi vi phạm các quy định về tách thửa đất, người sử dụng đất có thể đối mặt với các hậu quả pháp lý như: 

- Xử phạt hành chính: Các hành vi tách thửa đất trái quy định sẽ bị xử phạt hành chính theo mức phạt được quy định.  

- Buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu: Trong một số trường hợp, người vi phạm có thể bị yêu cầu hủy bỏ việc tách thửa trái phép và trả lại hiện trạng ban đầu của thửa đất. 

- Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng): Các thửa đất được tách không đúng quy định sẽ không được cấp sổ đỏ, dẫn đến khó khăn trong việc giao dịch hoặc chuyển nhượng.

3. Những lưu ý khi thực hiện việc tách thửa đất để tránh bị vi phạm 

Khi tách thửa đất, bạn cần lưu ý một số quy định và thủ tục pháp lý quan trọng để đảm bảo quá trình thực hiện diễn ra đúng pháp luật. Dưới đây là những điểm lưu ý chính: 

3.1. Điều kiện tách thửa đất 

- Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa: Tùy theo từng khu vực, mỗi loại đất sẽ được quy định diện tích tối thiểu khác nhau. Khi tách thửa, bạn cần đảm bảo diện tích đất sau khi tách không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Ví dụ: Đất nông nghiệp có diện tích tối thiểu 500 mét vuông. Nếu bạn có thửa đất nông nghiệp 1000 mét vuông trở lên thì có thể thực hiện tách thành 2 thửa (vì 2 thửa hình thành sau khi tách có diện tích 500 mét vuông trở lên). Còn nếu bạn chỉ có thửa đất 900 mét vuông thì không thể thực hiện tách thửa (vì 2 thửa hình thành sau khi tách không đủ 500 mét vuông). 

- Đất phải có đường đi vào: Khi muốn tách thửa đất, cần đảm bảo sẽ có đường đi, đường thoát nước, lối đi vào đất.  

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông): Cần phải chú ý đến việc thửa đất có dính quy hoạch lộ giới hay không? Nếu dính quy hoạch lộ giới thì có ảnh hưởng đến diện tích tối thiểu sau khi tách thửa hay không? Ví dụ: Trường hợp thửa đất nông nghiệp 1000 mét vuông nhưng dính quy hoạch lộ giới 100 mét vuông nên diện tích được sử dụng còn lại chỉ 900 mét vuông. Lúc này sẽ không thể thực hiện tách thửa vì 2 thửa hình thành sau khi tách không đủ 500 mét vuông. 

Lưu ý: Diện tích tối thiểu là diện tích của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới).

Xem thêm: Tách thửa đất nhưng nhỏ hơn diện tích tối thiểu, có được cấp sổ đỏ?

3.2. Các thủ tục pháp lý tách thửa đất 

- Hồ sơ tách thửa: Hồ sơ tách thửa bao gồm các giấy tờ như: Đơn đề nghị tách thửa, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bản đồ đo đạc hiện trạng thửa đất (nếu có), và các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Cơ quan xử lý: Bạn cần nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Ủy ban Nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất. Thời gian xử lý thường là 15 - 30 ngày tùy thuộc vào từng địa phương. 

- Phí, lệ phí: Có một số khoản phí phải nộp như: phí đo đạc thửa đất, lệ phí cấp sổ đỏ. Nếu việc tách thửa có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì còn phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân.    

3.3. Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất trước khi tách thửa   

- Đất tách thửa không có kiện tụng hay tranh chấp.

- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. 

- Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa.

- Đất cần phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý như sổ đỏ/sổ hồng, không vi phạm pháp luật về đất đai. 

3.4. Đất bị quy hoạch không được tách thửa

Đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa, đất thuộc khu vực có dự án phát triển đã được phê duyệt, hoặc đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, thủy lợi,... thì không được phép tách thửa.

4. Vì sao cần kiểm tra quy hoạch trước khi xin tách thửa đất?

Khi tách thửa đất, việc kiểm tra quy hoạch nhằm mục đích nắm rõ 2 thông tin sau:

- Chức năng sử dụng đất.

- Quy hoạch lộ giới (đất giao thông).

4.1. Chức năng sử dụng đất

Khi kiểm tra thông tin quy hoạch, bạn sẽ nắm được thông tin chức năng sử dụng đất là gì, từ đó biết được diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với loại đất đó là bao nhiêu?

Ví dụ:

- Đất nông nghiệp có diện tích tối thiểu là 500 mét vuông. 

- Đất thổ cư (đất ở) tại quận 3 có diện tích tối thiểu là 36 mét vuông và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

4.2. Quy hoạch lộ giới (đất giao thông)

Như đã phân tích, cần phải chú ý đến việc thửa đất có dính quy hoạch lộ giới hay không? Nếu dính quy hoạch lộ giới thì có ảnh hưởng đến diện tích tối thiểu sau khi tách thửa hay không?

Như vậy, việc kiểm tra quy hoạch là cần thiết trước khi xin tách thửa đất, giúp bạn xác định đất của mình có được tách thửa không? Có đáp ứng các điều kiện cơ bản không, đặc biệt là diện tích tối thiểu sau khi tách thửa.

Tuy nhiên, làm sao để biết diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? Diện tích còn lại được công nhận, không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, từ đó xác định có đủ diện tích tối thiểu hay không?

5. Cách kiểm tra quy hoạch online nhanh chóng để xác định có được tách thửa đất hay không?

Tại website GNha.vn, khi kiểm tra quy hoạch, bạn sẽ nắm rõ toàn bộ các thông tin giúp bạn biết có được tách thửa đất hay không, cụ thể: 

- Đất có chức năng sử dụng như thế nào, bao nhiêu mét vuông? 

- Lộ giới (đất giao thông) chiếm bao nhiêu mét vuông trên diện tích đất?

- Đặc biệt, GNha còn tính luôn cho bạn Diện tích bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông, Diện tích còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu mét vuông? (có đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu sau khi tách thửa hay không?) 

- Vị trí, hình hài mảnh đất ra sao? 

- Đường có lộ giới bao nhiêu mét?

- Hẻm hiện hữu trước nhà bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm nhỏ nhất bao nhiêu mét?

- Đoạn hẻm lớn nhất bao nhiêu mét?

- Khoảng cách từ nhà ra tới mặt tiền đường bao nhiêu mét?

Tóm lại, với tất cả các thông tin trên mà bạn có được từ việc kiểm tra quy hoạch trực tuyến trên website gnha.vn, bạn sẽ nắm sơ bộ có thể tách thửa được hay không?

Không cần phải lãng phí tiền bạc, thời gian tự kiểm tra bên ngoài nhưng không nắm chắc thông tin, dẫn đến bị trả hồ sơ về vì không đáp ứng đủ điều kiện tách thửa.

Xem thêm Cách kiểm tra quy hoạch đơn giản, chi tiết nhất năm 2024 

6. Tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý BĐS tại GNha

Lưu ý rằng, các thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Việc tìm kiếm sự tư vấn của chuyên gia, luật sư là rất quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giao dịch mua bán bất động sản. 

Về GNha

Với mong muốn tạo nên sự khác biệt và hỗ trợ tối ưu khách hàng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, giảm thiểu rủi ro mất tiền tỷ trong quá trình mua bán. GNha mang đến bộ công cụ 5 giải pháp kiểm tra thông tin trực tuyến, chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể tìm hiểu rõ ràng các thông tin về nhà đất. Tại website GNha.vn hoặc ứng dụng điện thoại GNha, bạn có thể kiểm tra MIỄN PHÍ 5 thông tin pháp lý nhà đất buộc PHẢI BIẾT:

- Thông tin quy hoạch: đất thuộc loại quy hoạch gì? Có được xây nhà ở, kinh doanh không? Diện tích đất bị quy hoạch là bao nhiêu? Diện tích đất còn lại không bị quy hoạch là bao nhiêu? Lộ giới quy hoạch bao nhiêu?

- Thông tin xây dựng: nhà được xây bao nhiêu tầng? Được xây bao nhiêu % diện tích đất? Có được xây mới hay sửa chữa cải tạo không? Có nhân viên chuyên môn xuống kiểm tra hiện trạng thực tế.

- Giá trị của BĐS: giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, là cơ sở để tham khảo, thương lượng giữa các bên,…

- Giá khai thuế mua bán: là cơ sở tham khảo để khai thuế khi giao dịch, tránh bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật mua bán được, hoặc thậm chí bị gán vào tội trốn thuế

- Thông tin ngăn chặn: chủ sở hữu là ai? Của cá nhân hay của các đồng sở hữu? Tài sản có được phép giao dịch không, có an toàn không?

Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó khi muốn kiểm tra chuyên sâu, có tính chính xác cao nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với GNha. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và lừa đảo trong quá trình mua bán nhà đất.

Thông tin liên hệ

Trụ sở: 1014 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh GNha: 931 Hoàng Sa, Phường 11, Quận 3, TP.HCM

Hotline: 1900.58.88.57

Tiktok: https://www.tiktok.com/@gnhavn 

Facebook: https://www.facebook.com/giaiphaptaichinhnet 

Zalo: 0901627939