BÁN TÀI SẢN ĐỒNG SỞ HỮU CHỈ CẦN SỐ ĐÔNG ĐỒNG THUẬN VẪN ĐƯỢC THÔNG QUA?

Bạn đang đối mặt với tình huống phức tạp khi cùng đồng sở hữu một căn nhà và có ý định bán, nhưng một số ít thành viên không đồng ý với quyết định này. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải quyết thắc mắc của bạn và đưa ra những thông tin quan trọng về quy tắc bán nhà đồng sở hữu.

Dưới đây là 1 trong nhiều trường hợp được GNha hỗ trợ khi vướng vào tài sản đồng sở hữu:

Gia đình anh N. có 4 anh em, gồm anh N. và 3 anh em khác của mình cùng đồng sở hữu một căn nhà với diện tích đất 240m2 ở Quận 1 do thừa kế từ cha mẹ. Tuy nhiên, 3 anh em còn lại có ý định muốn bán nhà để có vốn làm ăn nhưng anh N. không muốn bán và anh N. bức xúc vì các anh em trong nhà vẫn quyết định bán chỉ vì quy tắc “đa số thắng thiểu số”. Vậy với trường hợp này, Anh N. không đồng ý ký bán nhà, thì 3 anh em còn lại của anh N. có được bán căn nhà do bố mẹ để lại cho 4 anh em không? và anh N. cần làm những thủ tục gì để ngăn chặn ý định của anh em mình?

Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến cho GNha, để được giải đáp vấn đề của bạn, trước hết ta cần hiểu khái niệm đồng sở hữu, điều kiện để được mua bán khi có nhiều người cùng sở hữu chung một ngôi nhà.

1. Khái niệm Đồng sở hữu

Tại Khoản 1 Điều 207 BLDS: “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản” Như vậy, sở hữu chung hay còn gọi là đồng sở hữu được hiểu là một tài sản mà có 2 hoặc nhiều hơn người sở hữu tài sản đó.

Định đoạt tài sản chung phải được các chủ sở hữu còn lại chấp nhận?

Khoản 1 Điều 126 Luật nhà ở quy định “Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.”

Như vậy, việc anh em của anh N. muốn bán căn nhà đó trước hết phải có sự đồng ý của tất cả ba người nêu trên trong đó có anh N. và cùng nhau ra công chứng ký hợp đồng mua bán.

Theo các quy định của Pháp luật nêu trên, Nếu một trong các đồng thừa kế không muốn bán thì các đồng sở hữu còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. 

Ngoài những khả năng trên, theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 167 Luật đất đai quy định khi các thành viên có chung quyền sử dụng đất và phần quyền sử dụng đất phân chia được, nếu muốn thực hiện các quyền đối với phần quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn tách thửa. 

2. Điều kiện để tách thửa

Theo quy định, điều kiện để được tách thửa phải tuân theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu cần được tách thửa. Theo quyết định trên, đất của anh N. ở quận 1 được quy vào trường hợp khu vực 1. Cụ thể:

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú diện tích tối thiểu là 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ quá 3m.

Dựa vào đó khi anh N. có nhu cầu tách thửa thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa không được nhỏ hơn 36m2 và chiều rộng của thửa đất phải là 3m.

3. Trình tự thủ tục tách thửa

Việc chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ liên quan đến hồ sơ tách thửa là cần thiết, những giấy tờ phải có trong một bộ hồ sơ tách thửa mà anh N. cần phải chuẩn bị

- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK.

- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Tiếp theo, anh N. đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân phường để nộp hồ sơ. Trong thời hạn 20 ngày Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc địa chính thửa đất và lập bản trích lục cho thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính.

Để bảo đảm quyền lợi của mình và giám sát cơ quan nhà nước giải quyết hồ sơ đúng thời hạn thì người nộp hồ sơ phải đề nghị bộ phận tiếp nhận ghi và đưa cho giấy tiếp nhận và trả kết quả nếu không thấy bộ phận tiếp nhận hồ sơ đưa cho giấy này.

Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật vào sổ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Hết thời hạn nêu trên, anh N. sẽ được văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả hoặc sẽ trao kết quả cho UBND cấp xã nếu anh N. nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Vì những Điều luật được viện dẫn trên cho thấy việc các đồng sở hữu nhà chung với anh N. áp dụng quy tắc ”Đa số thắng thiểu số” để buộc anh .N bán nhà thuộc sở hữu chung là không thể. Thêm nữa, việc anh N. ngăn chặn ý định bán là điều không thể, điều đó sẽ thuộc vào trường hợp xâm phạm quyền sở hữu của người khác và nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như đã nói ở trên, các đồng sở hữu muốn bán thì phải thông báo cho nhau biết, cùng bàn bạc, thỏa thuận với nhau để thống nhất việc bán nhà. Trường hợp không thống nhất với nhau thì các đồng sở hữu muốn bán căn nhà có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định. Các sở hữu chung được quyền ưu tiên mua. Nếu các đồng sở hữu không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác theo quy định của Pháp luật. Một khả năng khác, anh N. có thể thực hiện thủ tục tách thửa để bảo đảm quyền và lợi ích của mình cho phần diện tích mình có.

Trên đây là giải đáp thắc mắc từ khách hàng của GNha về vấn đề “Nhà sở hữu chung có bán được không” và thực hiện thủ tục tách thửa. Để có thể đầu tư và mua một ngôi nhà an toàn về mặt pháp lý, kiểm tra nhà có đồng sở hữu không để tránh giảm rủi ro, phát sinh tranh chấp khi giao dịch. Để có thể kiểm tra các thông tin pháp lý nhà, đất gồm 5 thông tin Ngăn chặn – Quy hoạch – Định giá – Thuế - Thông tin xây dựng hãy liên hệ đến với GNha để được hỗ trợ. 

Nếu khách hàng có những vấn đề còn thắc mắc, đừng ngần ngại liên lạc với chúng  tôi qua số hotline 1900588857 để được tư vấn và giải đáp nhanh chóng.