TỰ Ý BÁN NHÀ, ĐẤT KHI CÓ VỢ, CHỒNG LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI?
Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng khi chuyển nhượng, tặng cho tài sản chung cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của vợ chồng mà không được tự ý thực hiện. Nhưng đối với trường hợp vợ/chồng là người nước ngoài có cần sự đồng ý hay không. Trong phạm vi bài này chỉ đề cập đến tài sản do vợ/ chồng tại việt nam đứng tên và được cấp trước năm 2004.
1. Tài sản chung của vợ chồng
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Theo đó, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp khác Luật quy định; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Tuy nhiên, trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn được xem là tài sản chung của vợ chồng.
Có thể thấy rằng quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Vì vậy nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, để vợ hoặc chồng thực hiện được giao dịch chuyển nhượng mua bán nhà đất, thì cần có chữ ký của hai vợ chồng thì mới thực hiện được giao dịch.
Người vợ/chồng có thể mua bán, giao dịch chuyển nhượng mảnh đất mà không cần phải có chữ ký hoặc sự có mặt của người vợ/chồng. Với trường hợp, người vợ/chồng trước đó đã lập thành văn bản ký xác nhận là từ chối quyền và nghĩa vụ đối với tài sản đó (tức không đứng tên mảnh đất đó và để cho người còn lại đứng tên) tại Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 .
Nhưng lưu ý rằng, theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nếu trường hợp người vợ/chồng đứng tên thay trên mảnh đất đó, không đồng nghĩa với việc mảnh đất đó sẽ thuộc toàn quyền của người đứng tên.
2. Vợ/chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở Việt Nam
Theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trường hợp có vợ/chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở Việt Nam thì chế độ tài sản sẽ áp dụng theo quy định Luật Hôn nhân và gia đình 2014 tại Việt Nam.
Nếu vợ/chồng không áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì sẽ áp dụng chế độ tài sản theo luật định. Theo đó, trường hợp có vợ chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở Việt Nam thì việc chuyển nhượng nhà, đất được thực hiện như sau:
* Nhà đất là tài sản riêng
Nếu nhà, đất là tài sản riêng của vợ, chồng thì việc chuyển nhượng sẽ do chủ sở hữu tài sản (người sử dụng đất) quyết định. Nói cách khác, nếu nhà, đất là tài sản riêng thì người còn lại không có quyền ngăn cản, phản đối việc chuyển nhượng.
* Nhà đất là tài sản chung
Nhà, đất thuộc những trường hợp sau đây là tài sản chung của vợ chồng, căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP:
- Nhà, đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân.
- Nhà, đất được thừa kế chung, tặng cho chung.
- Nhà, đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
- Nhà, đất có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.
Trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà, đất mà vợ chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà, đất đó được coi là tài sản chung.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trường hợp nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải do vợ chồng thỏa thuận bằng văn bản. Có thể hiểu vợ, chồng không được tự ý chuyển nhượng mà phải có sự đồng ý bằng văn bản của hai người.
3. Vợ/chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở nước ngoài
Trường hợp có vợ, chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở nước ngoài thì được chia thành 02 trường hợp, cụ thể:
3.1- Trường hợp 1: Đã thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn
Khoản 1, Điều 34, Nghị định 123/2015/NĐ-CP ngày 15/11/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hộ tịch quy định điều kiện ghi vào Sổ hộ tịch việc kết hôn của công dân Việt Nam đã được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài ở nước ngoài như sau:
“Việc kết hôn giữa công dân Việt Nam với nhau hoặc với người nước ngoài đã được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài ở nước ngoài được ghi vào Sổ hộ tịch nếu tại thời điểm kết hôn, các bên đáp ứng đủ điều kiện kết hôn và không vi phạm điều cấm theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình Việt Nam”
Như vậy, Trường hợp vợ chồng thực hiện thủ tục ghi vào sổ hộ tịch việc kết hôn của công dân Việt Nam đã được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài (ghi chú kết hôn) thì khi đó việc kết hôn ở nước ngoài mới được công nhận tại Việt Nam.
Khi việc kết hôn ở nước ngoài được công nhận tại Việt Nam thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như đối với trường hợp kết hôn tại Việt Nam.
Nghĩa là, nếu nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của vợ chồng bằng văn bản. Nói cách khác, vợ, chồng không được tự ý chuyển nhượng nhà, đất nếu đó là tài sản chung.
3.2- Trường hợp 2: Chưa (không) thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn
Khi đã kết hôn ở nước ngoài tương tự trường hợp trên, nhưng chưa thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn thì việc kết hôn này chưa được công nhận tại Việt Nam.
Nếu rơi vào trường hợp này, cho dù nhà, đất có được trong thời kỳ hôn nhân, được tặng cho chung, thừa kế chung,…thì vẫn không được công nhận là tài sản chung của vợ chồng.
Cũng bởi lẽ khi chưa thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn thì cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai không thể, không có căn cứ xác định nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng để áp dụng quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
Vì vậy việc chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp chưa thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn sẽ do người đứng tên nhà đất quyết định (không cần sự đồng ý của người khác).
4. Liên hệ để được tư vấn chi tiết
Nếu bạn đang đối mặt với những tình huống phức tạp về giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong mối quan hệ hôn nhân, hãy liên hệ với GNha. Đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý của chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn giải quyết mọi vấn đề một cách chuyên nghiệp và đáng tin cậy. GNha chuyên cung cấp dịch vụ thừa kế trọn gói, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và công sức cho những thủ tục phức tạp.
Với bài viết này, chúng tôi hy vọng rằng bạn sẽ có cái nhìn tổng quan và chi tiết về quy định về giao dịch, chuyển nhượng bất động sản trong hôn nhân. Đừng ngần ngại liên hệ nếu bạn cần thêm sự giúp đỡ và tư vấn chi tiết.