RỦI RO MẤT TRẮNG – KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Trong xã hội đương đại cùng với sự phát triển kinh tế không ngừng, nhu cầu mua nhà ngày càng tăng cao – đặc biệt là ở Việt Nam với truyền thống “an cư lạc nghiệp”, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giúp cá nhân tiết kiệm được chi phí, giá thành lại hợp lý hơn so với nhà ở có sẵn. Đồng thời, cũng giúp chủ đầu tư có được vốn nguồn đầu tư nhằm phát triển dự án, hoàn thành và bàn giao theo đúng tiến độ.
Vậy thế, nhà ở hình thành trong tương lai được pháp luật quy định gì về vấn đề này và rủi ro mà người mua gặp phải khi “xuống tiền” cho những dự án này? Dưới đây là nội dung mà GNha giải thích cho những vấn đề trên:
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Theo quy định trên có thể hiểu, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở vẫn được xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định và chưa được đưa vào sử dụng cũng như chưa làm thủ tục hoàn công, do đó chưa có cơ sở pháp lý đối với loại nhà này.
Các loại nhà ở hình thành trong tương lai dễ nhận biết trong những dự án đầu tư xây dựng chung cư, khu đô thị hoặc nhà ở riêng lẻ đang được xây dựng và chuẩn bị đưa vào sử dụng.
2. Điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch
Để bảo vệ quyền lợi, lợi ích hợp pháp cho các bên, pháp luật đặt ra những hàng rào pháp lý cần thiết mà ở đó nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng để bán ra bên ngoài. Bên cạnh đó, việc đặt ra những điều kiện nhất định cũng là một công cụ hữu hiệu để cơ quan chức năng liên quan có thể kiểm soát được hoạt động mua bán loại bất động sản này trên thị trường.
Theo quy định tại điều 54 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành nêu rõ những điều kiện để chủ đầu tư đưa nhà ở hình thành trong tương lai kinh doanh mua bán:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ dự án;
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Giấy phép xây dựng (trường hợp phải có Giấy phép xây dựng).
Ngoài điều kiện phải có các giấy tờ cần thiết, chủ đầu tư cần phải có văn bản chính thức để loại nhà ở này được bán, cho thuê mua.
Đầu tiên, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Tiếp theo, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do bằng văn bản.
Ngoài ra Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể tại khoản 1 điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành:
Cụ thể, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần. Trong đó, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng. Đặc biệt, nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua chưa được cấp sổ đỏ/hồng thì chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Ví dụ chủ đầu tư A. xác lập hợp đồng mua bán một căn hộ 25m2 có giá 2 tỷ 5 đang xây tại dự án X. cho anh B.. Khoản thanh toán ban đầu là 30% so với giá trị hợp đồng (750,000,000đ), tiếp đến tùy theo thỏa thuận các bên thanh toán cho đợt tiếp theo nhưng không được quá 70% (1,750,000,000đ) trong trường hợp bên bán (anh A.) chưa bàn giao nhà cho bên mua (anh B.). Khi anh B. chưa được cấp sổ đỏ thì chủ đầu tư A. không được thu quá 95% tức là (2,375,000,000đ).
3. Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Bên cạnh những lợi thế khi mua loại nhà ở hình thành trong tương lai với giá thành hợp lý, giúp người mua tiết kiệm được một khoản tiền nhất định. Song, loại nhà ở này luôn tiềm ẩn những rủi ro, vấn đề phát sinh trong tương lai mà người mua không lường trước được dẫn đến hậu quả “tiền mất tật mang”. Cụ thể:
Thứ nhất, chủ đầu tư không cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Pháp luật nhà ở cũng quy định việc chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong một thời hạn nhất định. Việc không được chủ đầu tư cấp sổ sẽ ảnh hưởng đến người mua khi có nhu cầu bán, thừa kế, tặng cho,…
Thứ hai, nguồn vốn không được sử dụng đúng mục đích . Nguồn vốn từ những người mua là một trong dòng tiền chủ yếu để chủ đầu tư phát triển dự án từ đó có thể bàn giao nhà đúng tiến độ.Tuy nhiên, việc chủ đầu tư không sử dụng đúng mục đích sẽ khiến cho người mua rơi vào hoàn cảnh “tiền mất tật mang” và khả năng mất trắng là rất cao vì lúc đó chủ đầu tư không còn khả năng chi trả.
Thứ ba, dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn bán. Luật kinh doanh bất động sản quy định các điều kiện để được mở bán nhằm đảm bảo lợi ích cho các bên cũng như đảm bảo sự an toàn của công trình cho người sử dụng. Việc mở bán dự án chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ dự án bắt buộc phải tuân theo. Từ đó, việc dự án chậm bàn giao chắc chắn xảy ra, cũng không muốn bồi thường mà trì hoãn cứ thế kéo dài.
Thứ tư, dự án bị chuyển nhượng. Đây là vấn đề người mua cần lưu ý, bởi vì việc dự án chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác vì lý do riêng. Ngân hàng bảo lãnh và ngân hàng nhận thế chấp có thể biết nhưng người mua không biết. Chính sách bán hàng có thể bị thay đổi.
Người mua ai cũng có tâm lý mua được căn nhà chất lượng, cam kết giao nhà tiến độ, giá vừa tầm túi. Bên cạnh đó, đối với thông tin về dự án, pháp lý cũng như các điều khoản trên hợp đồng. Việc chú ý những chi tiết quan trọng trên sẽ tránh được những thất thoát, rủi ro không đáng có.
Trên đây là tổng hợp của GNha những rủi ro sẽ phát sinh ảnh hưởng đến sự “an cư lạc nghiệp” của người mua nhà. Bất kỳ ngôi nhà nào, căn hộ nào mà người mua hướng đến đều phải kiểm tra thông tin pháp lý ngôi nhà đó bởi vì có câu “đồng tiền đi liền khúc ruột”, chỉ cần bỏ ra một thời gian để xác minh có thể an tâm, sinh sống lâu dài thậm chí cả đời.
GNha mang đến quý khách hàng bộ công cụ MIỄN PHÍ kiểm tra trực tuyến thông tin quy hoạch, thông tin ngăn chặn, định giá bất động sản, thông tin xây dựng, thuế. Khách hàng có thể kiểm tra bất động sản bằng 4 cách:
- Nhập số tờ, số thửa
- Nhập toạ độ
- Chấm định vị vị trí hiện tại
- Đặc biệt là kiểm tra bất động sản bằng cách nhập ĐỊA CHỈ
Chỉ với 1 click chuột, bạn có thể dễ dàng tra cứu toàn bộ thông tin bất động sản, giúp tối ưu hoá chi phí, thời gian cũng như tránh các rủi ro, thiệt hại khi mua phải nhà đất vướng pháp lý. Truy cập website hoặc tải ứng dụng GNha để sử dụng miễn phí bộ công cụ của chúng tôi.
Lưu ý: Các thông tin trên web và ứng dụng chỉ có giá trị tham khảo, vì việc tổng hợp các thông tin từ hàng ngàn dữ liệu có thể có sự sai lệch. Do đó, khi có nhu cầu kiểm tra chính xác các thông tin bất động sản, hãy liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể