RỦI RO KHI MUA NHÀ BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Hiện nay các bên mua bán nhà bằng hình thức truyền thống như lập hợp đồng cọc, ký công chứng mua bán, bên cạnh đó do bên mua e ngại việc đóng thuế hoặc ham rẻ, nên chuyển sang hình thức nguy cơ rủi ro cao “Mua bán bằng hợp đồng ủy quyền”.

1. Hợp đồng ủy quyền là gì?

Ủy quyền là một hành vi luật định mang tính chất khi một người được quyền làm hoặc không làm một việc gì đó cho người khác, nói cách khác ủy quyền là một người làm giúp hoặc làm hộ cho người khác một điều gì đó một cách tự nguyện. Hành động này có thể có thù lao hoặc không có thù lao. Theo quy định tại điều 562 Bộ luật dân sự: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Ví dụ khi bà T. có một ngôi nhà cần bán ở Quận 3 (do bà T. đứng tên), trước đó bà T. đã lập hợp đồng ủy quyền cho chị H. để bán căn nhà và làm thủ tục liên quan. Anh P. là khách mua thì sẽ không phải là bà T. mà là chị H. sẽ đứng ra thực hiện cuộc giao dịch mua bán này. Theo đó, bà T. là người ủy quyền và chị H. là người được ủy quyền thực hiện trong giao dịch mua bán nhà ở.

2. Rủi ro khi mua bán nhà ở thông qua hợp đồng ủy quyền

Vì hình thức ủy quyền chỉ là việc một người nhân danh người khác để làm hoặc không làm một việc được giao. Tuy nhiên, việc xác lập giao dịch mua – bán nhà ở bằng hình thức lập hợp đồng ủy quyền nhằm đỡ mất vài chục triệu thuế đối với bên bán, còn đối với bên mua cũng vì ham rẻ hoặc e ngại đóng thuế nên mới chấp nhận giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền.

Đầu tháng 9, chị P., trú tại Quận 3, đã ưng ý và đã chốt giá 14 tỷ cho căn nhà của anh M. ở đường Lý Chính Thắng, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Vì phải bỏ một khoản để đóng thuế, nên chị P. quyết định mua bán bằng hợp đồng ủy quyền thay vì kí hợp đồng công chứng mua bán như thường lệ.

Dù mua bán theo hình thức trên, chị P. chấp nhận rủi ro rất lớn là anh M. vẫn là người đứng tên trên sổ chứ không phải là chị P.

Hay trường hợp của anh H. vì muốn mua căn nhà chung cư trong dự án nhà ở xã hội phường 16, Quận 8. Vì mới đưa vào sử dụng được 2 năm trong khi quy định về nhà ở xã hội đưa vào giao dịch tối thiểu 5 năm, kèm với căn hộ này có giá rẻ hơn 400 triệu nên anh H. cũng lập hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán với chủ nhà. Anh H. cũng phải chấp nhận việc chủ cũ vẫn đứng tên trên sổ.

Tuy việc mua bán bằng hợp đồng ủy quyền như thế sẽ giúp cho các bên không tốn thêm một khoản thuế nhất định. Nhưng đi kèm theo đó là những vấn đề phát sinh trong tương lai mà các bên không thể lường trước được. Cụ thể như:

Thứ nhất, do việc ủy quyền không có phát sinh chi phí nên cả hai sẽ không cần đóng thuế, song mọi giấy tờ gốc và thỏa thuận nhận tiền không được ghi nhận trong hợp đồng. Nếu người mua có nhu cầu đưa căn nhà của mình để bán, tặng cho hoặc thừa kế,… sẽ không thực hiện được mà phải có người chủ cũ. Bởi vì việc chuyển nhượng không được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để được đăng bộ sang tên hoàn chỉnh. Đối với mua bán bằng hợp đồng ủy quyền, thì người mua không tự thực hiện được các giao dịch trên.

Thứ hai, về phạm vi các quyền đối với tài sản thì bên mua sẽ rất hạn chế. Việc phạm vi quyền đối với căn nhà đó phụ thuộc vào các nội dung thỏa thuận trên hợp đồng ủy quyền đó. Nếu đối với trường hợp H. muốn để lại căn hộ cho người con bằng hình thức di chúc trong khi trong hợp đồng ủy quyền chỉ thỏa thuận “bên được ủy quyền chỉ có quyền bán tài sản”.

Thứ ba, rủi ro khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền vì mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền thuộc vào trường hợp ủy quyền không có thù lao. Khoản 1 điều 569 Bộ luật dân sự hiện hành quy định “… nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Thứ tư, Nếu bên ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên hết liệu lực, Việc này đồng nghĩa với việc Hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt, Trong trường hợp này người mua gần như trắng tay.

Trên đây là những rủi ro và một số vấn đề phát sinh khi mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền, dù có thể tránh việc đóng thuế nhưng có thể mang lại hậu quả lâu dài nhất là đối với người mua.

Để được mua nhà an toàn và tránh mua phải những căn nhà vướng tranh chấp, bị ngăn chặn bởi các cơ quan khác hoặc thậm chí là ngôi nhà được mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền, hãy liên hệ ngay đến GNha. Với bộ công cụ kiểm tra trọn gói gồm 5 thông tin – Ngăn chặn – Quy hoạch – Định giá – Thuế - Thông tin xây dựng, chắc chắn sẽ mang lại rất nhiều giá trị và tránh được nguy hiểm tiền tỷ khi mua một ngôi nhà.