Nhà xây dựng không phép trên đất nông nghiệp

1. Câu hỏi của khách hàng

Khách hàng Nguyễn T A cần tư vấn: “Vợ chồng tôi đang sống tại căn nhà cấp 4 tại đường số 8, khu phố 1, phường Thảo Điền Thành phố Thủ Đức. Nguồn gốc căn nhà là tôi mua từ năm 2001 bằng giấy tay của một người chủ đất, trên sổ đỏ chung có ghi là đất nông nghiệp. Năm 2006 tôi được UBND quận ra quyết định cho phép tồn tại công trình xây dựng không phép, khu vực thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu. Cuối năm 2006, tôi đã xây dựng không phép lại căn nhà cấp 4 này thêm gác lửng, tôi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính và đã nộp phạt. Năm 2007 tôi có nộp hồ sơ xin cấp GCN (sổ hồng) nhưng bị trả về với lý do nhà sai hiện trạng. Năm 2014 tôi tiếp tục nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng một lần nữa nhưng lần này bị trả về với lý do nhà không phù hợp quy hoạch. Vậy cho tôi hỏi, liệu sau này căn nhà của tôi có thể được cấp giấy chủ quyền về nhà ở, đất ở theo quy định không, tôi phải làm thế nào để có được giấy tờ này? Xin chân thành cảm ơn.”

2. Giải đáp từ GNha

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến GNha. Với thắc mắc của bạn, luật sư Hoàng Anh xin được đưa ra quan điểm tư vấn cho câu hỏi của bạn như sau:
“Do bạn không nêu cụ thể về nội dung văn bản trả lời của cơ quan chức năng lý do từ chối cấp GCN cho căn nhà của bạn nên GNha xin đưa ra một số ý kiến như sau:
Trường hợp 1: 
Tại Điều 2 Quyết định 39/2005/QĐ –TTg ngày 28/2/2005 có nêu: 
Công trình xây dựng đang tồn tại phù hợp với quy hoạch nhưng chưa phù hợp với các quy định về kiến trúc, cảnh quan khu vực của cơ quan có thẩm quyền ban hành như quy định về hình khối kiến trúc công trình, số tầng công trình; kiến trúc mặt đứng công trình; cốt xây dựng nền, tầng 1, các tầng; phần cho phép nhô ra của ban công tầng 1, màu sắc công trình, mái công trình và các quy định khác thì được phép tồn tại theo hiện trạng. Trường hợp chủ công trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp, sửa chữa thì phải thực hiện theo đúng các quy định của Luật Xây dựng và các quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.
Căn cứ theo Điều 1 Quyết định 39/2005/QĐ –TTg ngày 28/2/2005, thời điểm năm 2006 thì nhà bạn đủ điều kiện cấp GCN vì thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu. Tuy nhiên lý do UBND Quận từ chối cấp GCN cho bạn là do nhà của bạn xây thêm gác lửng nên sai hiện trạng so với nhà tại thời điểm cấp quyết định tồn tại năm 2006.
Trường hợp 2: 
Tại Điều 2 Quyết định 39/2005/QĐ –TTg ngày 28/2/2005 có nêu:
Công trình xây dựng đang tồn tại nhưng không phù hợp với quy hoạch xây dựng. Đối với trường hợp toàn bộ công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng thì được xử lý như sau:
- Trường hợp thực hiện ngay quy hoạch xây dựng, chủ công trình xây dựng phải di chuyển về khu quy hoạch và được đền bù theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp chưa thực hiện quy hoạch xây dựng thì được phép tồn tại theo hiện trạng. Nếu chủ công trình có nhu cầu thì được sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhưng không được làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình. Trường hợp sửa chữa, nâng cấp, cải tạo mà theo quy định phải xin cấp phép xây dựng thì chủ công trình phải xin cấp phép xây dựng tạm có thời hạn. Khi thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ công trình phải tự thực hiện phá dỡ theo quy định của Luật Xây dựng.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn, do thời điểm năm 2014 khu vực này đã có thay đổi về quy hoạch, có thể là từ đất dân cư hiện hữu sang đất phi nông nghiệp nên nhà của bạn chỉ được phép tồn tại theo hiện trạng chứ không được cấp GCN (sổ hồng). Khi thực hiện quy hoạch xây dựng, thì chủ công trình phải tự thực hiện phá dỡ theo quy định của Luật Xây dựng.” 
Trên đây là phần nội dung tư vấn cho câu hỏi của bạn. Nếu còn vấn đề vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp tư vấn thêm, vui lòng liên hệ GNha để được hỗ trợ cụ thể hơn.