MUA BÁN NHÀ BẰNG GIẤY VIẾT TAY - CÓ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG?

Hiện nay, việc mua bán nhà thông qua giao dịch bằng giấy viết tay giữa các bên đang trở nên phổ biến. Một số người chấp nhận rủi ro để sở hữu ngôi nhà đẹp với giá rẻ, trong khi những người khác, do thiếu hiểu biết, có thể đối mặt với những vấn đề phức tạp sau này. Dưới đây là câu hỏi mà GNha nhận được và giải đáp:

Anh S. có thắc mắc nếu mua bán nhà không thông qua việc công chứng thì có được cấp giấy chứng nhận không? Hợp đồng mua bán nhà có bị coi là vô hiệu không? Mong được GNha giải đáp. Xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã chia sẻ thắc mắc của mình với GNha. Dưới đây là nội dung tư vấn cho câu hỏi trên:

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay - luật nhà ở hiện hành

Theo Khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà Ở, việc mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải được thực hiện thông qua công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ khi có quy định khác tại Khoản 2 của Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Như vậy, có thể hiểu mua bán đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

2. Mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay - có được cấp giấy chứng nhận không?

Dựa vào quy định trên, có thể kết luận rằng hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực. Việc mua bán bằng giấy tờ tay có thể bị coi là vô hiệu vì không có sự công nhận từ cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, việc hiểu đúng về mua bán đất bằng giấy viết tay tại từng thời điểm có ý nghĩa rất quan trọng.  Điều này giúp xác định xem giao dịch mua bán đó có hiệu lực và có được cấp giấy chứng nhận hay không. Trong trường hợp mua bán nhà, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Các trường hợp cụ thể:

a. Chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 01/7/2014 đến nay:

Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng quà đất đã có giấy chứng nhận từ 01/7/2014 đến nay mà không có công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, thì hợp đồng được coi là vô hiệu. Và theo quy định, đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán) dù tiền bên mua đã trả xong.

b. Chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/7/2014:

Đối với trường hợp trước ngày 01/7/2014, người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất Đai. Căn cứ Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Dựa vào quy định trên, trước ngày 01 tháng 01 năm 2008, nếu anh S. có xác lập giao dịch mua bán đất bằng giấy tờ tay thì anh S. chỉ cần làm thủ tục cấp sổ cho mảnh đất đó. Như vậy, việc giao dịch mua bán giấy tay trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 vẫn được chấp nhận.

c. Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán:

Trường hợp người mua đã có sổ đất mà không thông qua việc chứng minh hợp lệ, thì anh S. có thể đề nghị cấp sổ theo quy định.

Tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục sang tên.

Dựa vào quy định trên có thể hiểu, khi anh S. mua đất đã có sổ mà không công chứng hợp đồng vào tháng 5 năm 2014 thì pháp luật vẫn cho phép và được nộp đơn đề nghị cấp sổ. Nghĩa là giao dịch đó vẫn có hiệu lực dù chỉ là mua bán bằng giấy viết tay và anh S. được đứng tên trên sổ đó.

3. Theo quyết định của Tòa án:

Trong trường hợp khi thực hiện thủ tục mua bán, 1 trong 2 bên vi phạm quy định về lập hợp đồng. Bên mua có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trường hợp công nhận giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Cụ thể trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Nói cách khác, các bên thực hiện giao dịch mua bán đất mà không công chứng, chứng thực, khi người mua đã trả được cho bên bán và bên bán xác nhận đã nhận 2/3 số tiền và có yêu cầu Tòa án ra quyết định có hiệu lực của giao dịch đó, thì dù giao dịch đó không cần công chứng vẫn có hiệu lực.

4. GNha - đối tác đáng tin cậy cho sự an tâm

Trên đây là giải đáp thắc mắc liên quan đến “mua bán giấy tờ viết tay - có được cấp giấy chứng nhận không?”. GNha luôn luôn tận tâm hỗ trợ, tư vấn các vấn đề pháp lý nhà, đất, hợp đồng mua bán, nếu còn thắc mắc hãy liên hệ ngay đến số hotline 1900588857 để được hỗ trợ.